Considerações sobre o condomínio geral

DO CONDOMÍNIO GERAL

 

INTRODUÇÃO

O direito das coisas é o conjunto das normas reguladoras das relações entre os homens, tendo em vista os bens corpóreos. Como dispõe o art. 1228, caput, do Código Civil, como o direito de gozar, dispor de um bem e de reavê-lo, sendo este, aplicável também ao condomínio, sendo que, sempre se refere ao conjunto, pensando no plural.

Determinado direito pertence a vários indivíduos ao mesmo tempo. O código civil regulamenta em seus artigos 1.314 ao 1.330, os direitos e deveres do sujeito, vendo que, cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitada pelos iguais direitos dos demais condôminos.

Todos os condôminos tem direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitações na proporção quantitativa em que concorrem com os outros condôminos. Porém, como vemos no art. 1.314, parágrafo único “Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse ou gozo dela à estranhos, sem o consenso dos outros”.

O vocábulo comunhão é mais abrangente do que condomínio, embora os termos sejam usados muitas vezes como sinônimos. Com efeito, compreende a comunhão, além da propriedade em comum, todas as relações jurídicas em que apareça uma pluralidade subjetiva. De acordo com a lição de Carlos Maximiliano, “comunhão, no sentido próprio, técnico, estrito, ocorre toda vez que pertencente uma coisa simultaneamente a duas ou mais pessoas em virtude de um direito real, há comunhão de propriedade, servidão, usufruto, uso e habitação. Denomina-se condomínio em geral a comunhão de propriedade”.

Alguns doutrinadores entendem o condomínio como um estado anormal da propriedade, uma vez que, geralmente a propriedade é de apenas uma única pessoa e não de várias. Resignado diante da situação anormal, representada pelo condomínio, o legislador o disciplina em três tópicos diversos, o estudo do condomínio geral, sendo que o condomínio geral deve:

• · Cuidar dos direitos e deveres dos condôminos;
• · Cuidar da administração do condomínio;
• · Cuidar do condomínio necessário (em paredes, cercas, muros e valas);

O código civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum) que pode ser voluntário (arts. 1314), necessário ou legal (arts. 1327) e o condomínio edílico ou em edificações (arts 1331).

A divisão entre condôminos é simplesmente declaratória e não atributiva da propriedade (CPC, art. 980). Os condôminos já eram proprietários, a divisão apenas declara e localiza a parte de cada um.

O condomínio classifica-se em:

®    Quanto a sua origem:

• Convencional;
• Incidente ou eventual;
• Forçado ou legal;

®    Quanto ao seu objeto:

• Comunhão universal
• Particular;

®    Quanto a sua necessidade:

• Condomínio ordinário;
• Condomínio transitório;
• Condomínio permanente;

®    Quanto a sua forma:

• Condomínio pro diviso
• Condomínio pro indiviso;

Os direitos e deveres dos condôminos podem ser analisados em suas relações internas e em suas relações com terceiros.

Como já foi dito, o condomínio é um estado anormal de propriedade, no dizer de Clóvis Beviláquia, que, com frequência, pode originar conflitos de interesses ou desavenças, a sua temporariedade é um de seus caracteres.

Embora haja casos em que o condomínio tem duração indefinida, em razão de disposição legal (condomínio forçado) ou de sua própria natureza, dado sua indivisibilidade (prédio indivisível), em regra em se tratando de condomínio ordinário, objetivando bem divisível, o estado de comunhão é transitório e qualquer condômino tem o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (CC, art.1320).

Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela venda judicial da coisa comum (art. 1322, CC).

Se todos quiserem vender, a venda será feita amigavelmente. Se houver divergência e um ou mais condôminos quiserem vender, observa-se-á o procedimento de jurisdição voluntária estabelecido nos arts. 1104 e 1113 do CPC.

 

 

CONCEITO E ESPÉCIES DO CONDOMINIO VOLUNTÁRIO.

Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada a ideia de assenhoramento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Esta situação é designada por indivisão, copropriedade, comunhão ou condomínio.

Conforme vimos no capítulo anterior, a classificação dos condomínios, agora faremos uma breve explicação acerca de cada uma delas:

Quanto à origem, o condomínio pode ser convencional, eventual ou legal. Convencional ou voluntario é o que se origina da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. Eventual é o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do testador, ao efetuarem uma liberalidade a varias pessoas. Legal ou necessário é o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e varas (CC, art. 1.327).

Quanto à forma, o condomínio pode ser pro diviso ou pro indiviso, transitório ou permanente. No condomínio pro diviso, apesar da comunhão de direito, há mera aparência de condomínio, porque cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da porção ocupada. No condomínio pro indiviso, não havendo a localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito e de fato.

Costuma ser apontado como exemplo característico de partes pro diviso o condomínio edilício, estabelecido em prédios cujos andares pertencem a proprietários diversos.

Condomínio transitório é o convencional ou eventual, que pode ser extinto a todo tempo pela vontade de qualquer condomínio. Permanente é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que oi determinou (paredes divisórias, p. ex.).

Quanto ao objeto, o condomínio pode ser universal, quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos, como na comunhão hereditária, e singular, incidente sobre coisa determinada (muro divisório, p. ex.).

Os chamados “condomínios fechados”, que proliferam em virtude de preocupações com a segurança individual e familiar, não passam de loteamentos fechados, que nenhum vínculo guardam com o condomínio edilício.

 

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

O condomínio confere aos seus titulares uma serie de direitos, porém, em face da existência da pluralidade de sujeitos, o respeito aos direitos recíprocos dos condôminos impõe a cada um restrições que criam direitos e deveres de uns em relação aos outros.

Com relação aos direitos, dispõe o art. 1.314 do Código Civil:

“Cada condomínio pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.

O aludido dispositivo assegura, portanto, a cada condômino, discriminada e expressamente, o direito de: a) usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão; b) reivindicá-la de terceiro; c) defender a sua posse; d) alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la.

Quanto ao primeiro item (a), pode o condômino exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão, não podendo impedir que os demais consortes se utilizem também de seus direitos, na proporção da cota de cada um e de acordo com a destinação do bem. Tratando-se de imóvel, pode nele instalar-se, desde que não afaste os demais consortes. Qualquer dos compossuidores pode valer-se do interdito possessório ou da legitima defesa para impedir que outro compossuidor exerça uma posse exclusiva sobre qualquer fração da comunhão.

Não pode alterar a substancia da coisa nem o modo como é tradicionalmente usada (CC art. 1.314). Cada condômino responde aos outros “pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou” (CC art. 1.319).Também nenhum condômino, sem prévio consenso dos outros, “dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos” (art. 1.314, parágrafo único), pois o uso autorizado pela lei é o pessoal.

Dispõe, ainda, o citado art. 1.314 que pode cada condômino reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro (item b). Aplica-se à hipótese o art.1.827, que autoriza o herdeiro a “ demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros”, bem como parágrafo único art. 1.791, verbis: “Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio”. Qualquer dos co-herdeiros pode reclamar a universalidade da herança ao terceiro que indevidamente a possua.

O condômino, como qualquer outro possuidor, poderá (item c) defender a sua posse contra outrem (art.1.314). A defesa que lhe é assegurada pode ser exercida contra terceiro e contra outro condômino. Não basta, todavia, ser condômino para esta legitimado a fazer uso dos interditos possessórios. So o condômino que for também possuidor tem o direito de ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado (CC, art. 1.210).

Pode cada consorte, ainda, alhear respectiva parte indivisa ou grava-la (item d). O primeiro direito sofre a restrição contida no art. 504, que prevê o direito de preempção ou preferencia em favor dos demais condôminos. O preterido poderá, depositando o valor correspondente ao preço, “haver para si a parte vendida a estranhos, se o requer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”. Conta-se esse prazo da data em que teve ciência inequívoca da venda.

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Administrar é o conjunto de atos, princípios, normas e funções que tem por fim ordenar a estrutura e funcionamento de uma organização, esta é a definição de administração apresentada pelo ramo de administração de empresas, entretanto, podemos aplica-la também ao direito no que tange à administração de condomínio, uma vez que podemos definir condomínio como o exercício do domínio de uma propriedade em conjunto com outrem, ou seja, ambos são coproprietários e terão que administrar a coisa de forma satisfatória para todos.

O código civil brasileiro regula em seu artigo 1.314 a utilização do condomínio, onde “Cada condômino pode usar a coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal ou gravá-la”.

Neste caso, a comunhão perdura de fato e de direito, todos os condôminos permanecem na indivisão tanto juridicamente como de fato, não podendo neste caso, nenhum deles alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela, sem o consenso dos outros.

Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente, porém, se não o desejarem ou por desacordo tal não for possível, então resolverão se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada.

Conforme o artigo 1.323 do código civil vigente, se os condôminos decidirem que a coisa será administrada, por maioria também escolherão o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio, caberá também a todos deliberar a respeito do regime de administração, remuneração do administrador, prestação de contas etc, ainda, se resolverem aluga-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Segundo o artigo 1.324 do diploma supra citado, o “condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum”. Embora seja reconhecido como representante dos demais condôminos, segundo Carlos Roberto Gonçalves, por não ter ânimo de dono, não pode usucapir, salvo em situações excepcionais, em que o referido ânimo restar demonstrado em razão de circunstâncias especiais, como foi dito no item anterior. Nesse caso os poderes que lhe são conferidos são os de simples administração, ou seja, ele em seu nome e no nome dos demais condôminos aperar irar gerir a coisa e não poderá praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citações etc. Poderá, entretanto, alienar bens que ordinariamente se destinam à venda, como frutos ou produtos de propriedade agrícola, neste caso, em acordo com o artigo 1.323 do código civil, deve-se entender que neste caso se prevalece à vontade desta, sendo irrelevante a discordância ou oposição da minoria.

O artigo 1.325 do código civil afirma que “a maioria será calculada pelo valor dos quinhões”, ou seja, não se calcula pela quantidade de pessoas a maioria e sim pelo valor do quinhão de cada uma delas, neste sentido, as deliberações só terão validade quando tomadas por maioria absoluta (art. 1.325, § 1º), isto é, por votos que representem mais da metade do valor total.

Tal informação se faz importante, uma vez que, para que ocorra a venda, basta a vontade de um só condômino. Só não será vendida se todos concordarem que se venda, conforme preceitua o artigo 1.320 e 1.322 do código civil.

Como o critério adotado para a maioria é o econômico, uma vez que considera o valor dos quinhões, desprezando o número de interessados, na prática isso implica que um comunheiro possa ter em mãos a maioria absoluta, por ser seu quinhão correspondente a mais de meio valor do total dos quinhões de comunhão.

É importante ressaltar que por tal motivo, pode surgir no condomínio, a figura autônoma das ditaduras de condôminos detentores de número maior de frações ideais que passam a impor sua vontade aos demais, infelizmente, não se pode impedir, no entanto, o abuso de direito, caso em que o condômino dissidente ingresse em juízo para proteger o seu direito.

Caso não seja possível alcançar maioria absoluta, caberão ao juiz decidir a requerimento de qualquer condômino, desde que os demais sejam ouvidos, conforme disposto no parágrafo 2º do artigo 1.325 do código civil.

Trata ainda o parágrafo 3º do artigo 1.325 a questão da divisão do quinhão, uma vez que havendo dúvida com relação ao valor do mesmo, este será objeto de avaliação judicial.

Por fim, no que tange à administração do condomínio, chegamos ao artigo 1.326 do código civil que aborda o seguinte:

“Os frutos da coisa comum, não havendo em contrária estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões”.

Neste caso, os consortes podem, portanto, convencionar de forma diferente. O condomínio pode resultar, por exemplo, de um contrato, como ocorre quando diversas pessoas adquirem um prédio para revender posteriormente. Nesta hipótese poderá ser estipulada uma divisão de lucros segundo a vontade dos partícipes.

Cabe aqui afirmar que a administração do condomínio se dá pelo acordo de vontade dos coproprietários, onde, as decisões tomadas sempre serão de acordo com a vontade de quem detiver o quinhão maior.

CONDOMÍNIO NECESSÁRIO

Conforme ensinamento de Carlos Roberto Gonçalves, “condomínio necessário ou legal é o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas”. Trata-se de situações específicas de condomínio decorrentes do direito de vizinhança.

O condomínio necessário regula-se pelo disposto nos artigos. 1.297 e 1298; 1304 a 1307.

O artigo 1.297 trata dos limites entre prédios e do direito de tapagem, estabelecendo regras para a demarcação dos limites, verbis: “ o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas”. Neste caso a ação apropriada será a demarcatória, regulada pelos artigos 946 usque 966 do CPC.

Como bem salienta Gonçalves, “somente se admite a ação demarcatória quando há confusão de limites na linha divisória. Se existem limites há longo tempo respeitados, ainda que não correspondam aos títulos dominiais, ou muro divisório construído fora da linha, não cabe a referida ação, que não se confundo com a reivindicatória nem com as ações possessórias.

Reza o art. 1.298: “sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, determinar-se-ão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro”

De acordo com Carlos Roberto, em princípio o juiz levará em conta os título dominiais. Somente se forem colidentes ou incapazes de provar, com segurança, a real situação dominial, é que o juiz recorrerá ao critério da posse, pois se mostra evidente que o legislador estabeleceu uma hierarquia entre os vários critérios. Assim, se a posse também se afigurar obscura, daí então o juiz estará autorizado a ordenar a divisão da área litigiosa. A adjudicação, com indenização ao confinante pelo desfalque, ocorrerá se todos os critérios anteriores não puderem ser utilizados e a divisão se revelar impossível ou antieconômica.

Os arts. 1304 a 1307 referem-se a paredes divisórias, que segundo Carlos Roberto, “são as que integram a estrutura do edifício, na linha de divisa. Distinguem-se dos muros divisórios, que são regidos pelas disposições concernentes aos tapumes. Muro é elemento de vedação, enquanto parede é elemento de sustentação e vedação.”

Analisando o art. 1.328 verificamos que o proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados (nas hipóteses dos arts. 1.297 e 1298; 1304 a 1307), terá também o direito de adquirir meação, embolsando-lhe metade do que valer a obra e o terreno por ela ocupado no momento em que o confrontante exerce o direito.

Segundo ensinamento de Venosa: “Para que ocorra a meação, torna-se necessário que o proprietário utilize a divisa dos imóveis. Se o marco, muro ou similar é lançado antes da divisa, não se tipifica a possibilidade de meação”.

O vizinho que não pagar ou depositar o valor da meação não poderá fazer uso da parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória (art. 1330) e caso não haja consenso quanto ao preço da obra, será este arbitrado por peritos, com as despesas arcadas por ambos os confinantes. (art. 1329).

EXTINÇÃO DO CONDOMINIO

“ De acordo com Clóvis Beviláqua,” o condomínio é um estado anormal da propriedade, que com frequência pode originar conflitos de interesses ou desavenças, a sua temporariedade é um de seus caracteres”.

Quando o imóvel possui mais de dois proprietários, forma- se o chamado “condomínio de proprietários”. Este pode ser formado pela aquisição conjunta do imóvel ou em outras circunstâncias, como na distribuição de herança, ou na adjudicação de parte do imóvel por um credor.

Uma vez que se forma o condomínio, deve haver a harmonia na administração do imóvel, mas como isto não ocorre sempre, e havendo discordância entre os proprietários em relação à administração do condomínio, pode ser desfeito o condomínio.

No art. 1.320 do código civil, permite que seja possível extinguir o condomínio: "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão". A extinção do condomínio se dá por duas formas: divisão ou alienação da coisa.

Sendo assim, se o bem for por natureza, divisível, qualquer condômino pode exigir sua divisão, desde que não tenha tido acordo entre os condôminos para que o condomínio durasse por certo tempo. De acordo com a lei, este prazo é de cinco anos como prazo máximo para a existência do condomínio, podendo este prazo vir a ser prorrogado pelas partes.

A extinção poderá ser requerida por qualquer um dos condôminos, mediante ação judicial, basta que este não esteja satisfeito com a administração do condomínio e que não deseje mais permanecer no condomínio de proprietários, mas para que isso ocorra, o tempo resultante do acordo inicial já deve ter sido cumprida e o bem deve ser divisível por natureza. Mas a divisão poderá ocorrer de forma amigável, entre as partes, sem a necessidade de intervenção judicial. Caso se trate de imóveis necessita da escritura publica, feita em cartório.

Em se tratando de propriedade rural, o estatuto da Terra determina que o imóvel não possa ser dividido. Outro caso, se o bem for de natureza indivisível, a solução será a vendado bem, repartindo aos condôminos o valor da venda de forma proporcional aos seus quinhões.

 

 

CONCLUSÃO

 

Diante do exposto, conclui-se que o condomínio geral é uma forma diferente de exercer a propriedade, pois ocorre quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, de acordo com a sua quota parte. Assim, o condomínio é um poderoso instrumento de realização da propriedade e, deve ser visto à luz da função econômica e social dos direitos reais, previstos no artigo 5º., XXIII, da Constituição Federal.

É importante ressaltar que, embora o condomínio seja um instituto importante e bem delimitado no Código Civil brasileiro, na sociedade moderna tem sido fonte de discórdias e conflitos. A importância desta matéria relaciona-se com a evolução da sociedade, já que na medida em que a sociedade evolui, o direto também deve criar normas, acompanhando a necessidade que tem a sociedade. Portanto, o condomínio ou copropriedade é o direito de propriedade que mais de um sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir as suas funções sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que codominam.

 

REFERÊNCIAS

GONÇALVES, Carlos Roberto, 1938 – Direito Civil Brasileiro, vol. V: direito das coisas- São Paulo: Saraiva, 2007.

DINIZ, Maria Helena- Curso de Direito Civil Brasileiro, Vol IV: direito das coisas – 19. Ed. rev., aum. e atual. de acordo com o novo Código Civil ( Lei n.10.406, de 10-1-2002) e o Projeto de Lei n.6.960/2002 –São Paulo: Saraiva, 2004.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direito Reais Vol. V. São Paulo Ed. Atlas SA, 2003.

http://www.smithedantas.com.br/texto/cond_cc02.pdf