Quase um século depois e o condomínio não descobriu o “Capitulo do Pagamento” que os romanos já conheciam.

O “Capítulo do Pagamento” de que se ocupava o Código Civil de 1.916, nos artigos 930 a 933, tem suas raízes históricas plantadas no Direito Romano e já se encontravam fincadas no Digesto, no Código e nas Institutas de Justiniano (3, 29), que, assim regrava:

“Toda obrigação se extingue com o pagamento da divida; nem importa quem pague, se o próprio devedor, ou outro por ele, (com exceção à obrigação personalíssima), pois o devedor fica liberado pagando outro por ele, quer o saiba, quer o ignore, quer o fosse mesmo contra a sua vontade” – “Nec tamen interest, quis solvat, utrum ipse qui debit na alius pro eo; liberatur enim et alio solvente, sive sciente debitore sive ignorante vel invito solutio fiat”.

E, assim se encontra igualmente disciplinado na lei substantiva vigente:

Código Civil - CC - L-010.406-2002 - Parte Especial, Livro I - Do Direito das Obrigações,                                          Título III - Do Adimplemento e Extinção das Obrigações, Capítulo I - Do Pagamento,

Seção I - De Quem Deve Pagar

 

Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.

Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.

Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Parágrafo único. Se pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.

 Art. 306. O pagamento feito por terceiro, com desconhecimento ou oposição do devedor, não obriga a reembolsar aquele que pagou, se o devedor tinha meios para ilidir a ação.

307. Só terá eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu.

Parágrafo único. Se se der em pagamento coisa fungível, não se poderá mais reclamar do credor que, de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o solvente não tivesse o direito de aliená-la.

Todavia, desde o incipiente Decreto nº 5481, de 25 de junho de 1.928, passando pela mais efetiva lei até então de  disposição sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964),  e até o disposto no Código Civil vigente, no Livro III  - Do Direito das Coisas, Título III – Da Propriedade, Capítulo VII - Do Condomínio Edilício (Arts. 1.331 a 1.358), perfazendo já quase um século, o condomínio edilício não descobriu as regras do referido Capítulo, acima transcrito, como a solução da inadimplência que procurada pela instituição.

O condomínio edilício, desde sempre, ignorando a lei, substitui-a por uma falsa percepção, não só alimentada por condôminos e síndicos e com eles dos administradores contratados, aliás, estes últimos com o dever de “cumprir e fazer cumprir (a lei), a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia” (Art. 1.348, IV), mas, também, por aqueles consultores que, ao invés de fazer disseminar a lei, deram aval ao espúrio entendimento de que “em não pagando alguns a sua quota parte, os demais condôminos são obrigados a pagar a dívida do vizinho”, construindo, assim falsa obrigação daqueles que com ela não tem a necessária vinculação.

Tal procedimento equivocado se converteu numa  “sistemática apartada da lei”, como se tal fora possível, que promove difícil convivência na instituição, tem feito famílias abdicar do privilégio de morar em condomínio, lamentação pela lesão ao patrimônio dos condôminos, criação de grupos, um, dos que “pagam pelos condôminos inadimplentes”, outro, “dos inadimplentes, que pagam novamente, embora com algum  atraso, compensado, porém, por juros, multa, despesas de processo judicial, honorários de advogados das duas partes, enquanto são discriminados, como se lesadores fossem do patrimônio de seus pares e até, por incrível, de si mesmos”.

Na verdade o sistema impróprio, ilegal, concebido com pretensão de substituir o legal, produz, ademais, situações atípicas, onde o condômino onera o seu próprio patrimônio, também.

Ora, no período de inadimplência, os boletos de pagamento ”cobram”, nos termos do conceito criado, duas taxas, uma primeira, referente à quota-parte própria e uma segunda taxa para cobrir a taxa do inadimplente, contudo inclui nesse processo o boleto do próprio inadimplente que segue a mesma rotina, que ele acaba afinal pagando quando se libera da incapacidade de adimplir.

Desde modo o condomínio recebe a mesma taxa condominial  duas vezes, além de receber um orçamento majorado, pois o calculo inicial é considerado para que a massa restante a dos inadimplentes pague a contribuição daqueles, mas na preparação dos boletos os valores são estendidos também a estes, ou seja, o calculado é e feita pela exclusão do inadimplente e ao depois recebido por um boleto dos inadimplentes igualmente emitido, afora os acréscimos moratórios, obviamente.

À incompreensão das pessoas ligadas ao condomínio faltou socorro técnico, pois  especialistas não raros, ao invés de ministrar o conhecimento da lei, beberam da interpretação leiga, ilegal e como que prestaram aval ao entendimento espúrio, divulgando-o como mal necessário, ainda que inconscientemente, mas fortalecendo-o, com o peso de sua autoridade, como já se disse.

Não observam tais pessoas quão grande a importância social do cumprimento da obrigação que, em se constituindo o pagamento ou adimplemento, no Direito Civil, a principal forma de extinção da obrigação, de cumprimento devido pelo devedor junto ao credor, a qual sucede a novação, sub-rogação, transação, compensação e outros que, qualquer integrante da sociedade interessado ou não na extinção da divida pode fazê-lo (ver artigo do signatário “Ninguém pode ignorar a arma mortal contra a inadimplência no condomínio edilício”, (neste portal).

Do supra referido Capítulo, constata-se, é dado a qualquer pessoa, com ou sem legitimo interesse, o pagamento da divida (Art.304).

Tais pessoas distribuí-as a lei em dois grupos distintos: o primeiro dos grupos, a o dos interessados juridicamente na extinção da divida; o segundo se compõe daqueles que não dispõem de tal interesse jurídico, mas que possuídos de condição metajurídica, motivações outras que as predispõe  inserir-se no contexto,  motivados os primeiros pela sub-rogação e os últimos pelo reembolso, além de um interesse que poderíamos nominar de transindividual”, se tanto.

Embora, como supra assinalado, não importa quem pague as dividas, tenham ou não legitimo interesse, no entanto a motivação de cada grupo é diferente: a dos interessados na extinção da obrigação, como por exemplo, fiadores, avalistas, pelo direito à sub-rogação nos direitos do credor; a dos não interessados juridicamente, pelo reembolso do que investiram.

Assim os primeiros pela sub-rogação e os demais pelo reembolso, recebem, no caso do condomínio, o pagamento de taxas condominiais, pois, muito embora, com muita propriedade lembre Maria Helena Diniz que na Ação de “in rem  verso” o reembolso deve ser pleiteado deve se restringir exclusivamente  ao quantum realmente despendido, não podendo reclamar juros, etc, tal hipótese não se relaciona com as taxas condominiais (ver Código Civil anotado, Saraiva, 2006, 12ª ed., p;321)

Aliás, tal impedimento legal, lembra a civilista (obra citada) que terceiros inescrupulosos, valham-se da oportunidade para fazer exigências maiores do que o credor, o que não se dá com o reembolsado de taxas condominiais, a quem é transferir apenas o que o credor recebe.

Até porque se os valores pagos por terceiros não interessados, por conta de taxas condominiais de inadimplentes não se beneficiarem dos acréscimos pagos pelo então inadimplente ao condomínio, a uma, o patrimônio do terceiro não interessado não se repõe, capacitando-o à nova assistência a condomínio; a duas, retira a motivação de participação em novas eventos de inadimplência, deixando em desamparo o condomínio; a três, o condomínio se locupletaria a custa alheia, o que é proibido por lei (ver CC citado, p. 321).   

A  guisa de conclusão é de observar-se que na verdade a inadimplência do condômino tem solução legal arquitetada pelo “Capítulo do Pagamento” que oferece motivação a qualquer pessoa que pague a divida, haja ou não interesse jurídico, esse insere de modo tão adequado no condomínio, como não às demais instituições.

Por derradeiro, o condômino não pode se achar como responsáveis pelo pagamento da dívida de seu vizinho, falta-lhe vinculo obrigacional e ademais, não eepaga a obrigação pelo devedor, pois se ele não paga, há no mercado empresas que se oferecem para isso.

No entanto porque entregar a empresas uma aplicação legal que rende juros de 1% ou até 10% se você consignar tal na convenção, quando na poupança tradicional se tem em torno de 0,53%.

Entretanto é necessário que os condôminos se garantam que não vão deixar o condomínio “roubar” o seu reembolso, com uma historia pra tolo dormir.

O poder de decisão é dos condôminos, de mais ninguém!

Lembre-se:

Art. 1.335. São direitos (dever) do condômino:

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.