O QUE MUDOU COM A NOVA LEI DO INQUILINATO NA ESFERA DO DIREITO CIVIL?
Publicado em 20 de abril de 2011 por Mario Pacheco da Silva Neto
I ? INTRODUÇÃO
Este tema abordado tem a função de trazer ao leitor informações na esfera do Direito das Obrigações, mas especificamente na ordem da locação de imóveis urbanos através da nova Lei nº 12.112/09 que altera a anterior Lei no 8.245/91 com a função de aperfeiçoar algumas regras e procedimentos que veremos a seguir. Vale ressaltar, que na composição das informações sobre as mudanças colocamos comentário sobre nosso ponto de vista acadêmico e entendemos que o tema, serve como instrumento de ajuda para as pessoas de possuem dúvidas quanto as mudanças ocorridas com a nova Lei. Diante do exposto, inicialmente para que o leitor entenda a dinâmica de nosso artigo, iremos colocar todos os artigos, parágrafos e incisos da lei 1991 e em seguida colocaremos as alterações da lei de 2009 e logo abaixo nosso comentário acadêmico, lembramos que durante a pesquisa apareceram alguns casos em que houve somente a inclusão de um novo inciso ou parágrafo e neste sentido colocaremos somente a lei nova com o comentário. Então vejamos:
PRIMEIRA MUDANÇA "Penalidade pela fragmentação do contrato"
Lei no 8.245/91
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Lei nº 12.112/09
Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
A primeira mudança sofrida no contrato de locação de imóvel está ligada ao Art. 4o que trata do pagamento da multa por parte do locatário ao devolver o imóvel antes do término do contrato.
Entendemos que a mudança foi colocada de forma acertada pelo legislador, pois a partir da nova lei o locatário terá que pagar proporcionalmente ao período que faltava para o cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for estipulado em juízo. Este valor da multa deverá ser apurado por meio de cálculo de uma simples regra de três. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. Assim, entendemos que fica adequado ao pagamento pelo período estipulado em contrato que o locador teria a expectativa de recebimento de numerário na locação.
É salutar ainda registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei, ou seja, nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida em juízo e que as demais disposições permanecem inalteradas.
SEGUNDA MUDANÇA "Responsabilidade dos Fiadores"
Lei no 8.245/91
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Lei nº 12.112/09
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1° Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2° O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
A segunda mudança sofrida no contrato de locação de imóvel está ligada ao Art. 12 que trata da hipótese da separação ou morte dos afiançados e a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia ao contrato de locação.
Vale esclarecer ainda, que os prazos e formas legais devem ser vistos de maneira severa, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida até o final do contrato, mesmo que a locação fique apenas com um dos afiançados. Este silêncio do fiador entenda-se a falta de comunicação por escrito junto ao locador.
Não podemos nos furtar ainda a informação quanto ao prazo fixado de trinta dias, que o fiador terá para exonerar-se das suas responsabilidades junto ao contratante e contratado. Sendo assim, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo que tanto o juiz como as partes não podem reduzir ou prorrogar, mesmo estando em acordo é o chamado Prazo peremptório, conforme Art. 182 1 do Código de Processo Civil.
(1) Artigo 182 do Código Processo Civil - Lei 5869/73
Art. 182. É defeso às partes, ainda que todas estejam de acordo, reduzir ou prorrogar os prazos peremptórios. O juiz poderá, nas comarcas onde for difícil o transporte, prorrogar quaisquer prazos, mas nunca por mais de 60 (sessenta) dias.
Parágrafo único. Em caso de calamidade pública, poderá ser excedido o limite previsto neste artigo para a prorrogação de prazos.
Outra informação que consideramos de suma importância é no que tange ao fato do fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador.
TERCEIRA MUDANÇA "A duração da garantia no contrato de locação"
Lei no 8.245/91
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Lei nº 12.112/09
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Na terceira mudança temos que no contrato de locação segundo o art. 39 fica mantida a responsabilidade do fiador junto ao locador até a efetiva entrega do imóvel. Entretanto, foi introduzido o direito ao fiador ou qualquer das garantias em solicitar a exoneração de responsabilidade junto ao locador em caso de prorrogação indeterminada do contrato. Logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança.
Lei no 8.245/91
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
Lei nº 12.112/09 e outras a seguir
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
II ? ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X ? prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Ainda na terceira mudança com relação ao tempo de garantia no contrato de locação no art. 40, temos que o agente locador poderá solicitar a substituição da garantia ou um novo fiador se houver as seguintes condições:
No inciso II, foi acrescida a medida legal de recuperação judicial, pois destina-se a evitar a falência, proporcionando ao empresário devedor a possibilidade de apresentar, em juízo, aos seus credores, formas para quitação do débito prevista na Nova Lei de Falências (Lei nº 11.101/2005). Neste caso se o fiador estiver na situação de recuperação judicial poderá o locador solicitar novo fiador.
Os incisos VIII e IX foram incluídos através da Lei nº 11.196, de 2005.
O Inciso X foi incluído através da Lei nº 12.112/09 e está C/C ao § 2° do art. 12 desta mesma Lei.
No parágrafo único agora aparece ao agente locador com a hipótese de notificar o locatário solicitando nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de recisão do contrato de locação.
QUARTA MUDANÇA "Despejo mediante ordem liminar por não pagamento ou outras situações de necessidade do locador"
Lei nº 12.112/09
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
VI ? o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII ? o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII ? o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX ? a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
Na quarta mudança, temos a inclusão do inciso VI que trata da questão de reparos urgentes no imóvel residencial e não residencial, pois o locatário poderá ser despejado por ordem liminar do poder público caso o mesmo se negue a deixar o imóvel para o fim solicitado.
O inciso VII trata da questão do término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40 da Lei nº 12.112/09, que sem a apresentação de nova garantia em condições a manter a segurança que havia no início do contrato.
O inciso VIII trata do fim do prazo da locação não residencial. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Vale ressaltar que esta hipótese não alcança as locações residenciais.
O inciso IX expõem a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, além de não possuir as garantias legais previstas no art. 37 da Lei nº 12.112/09.
O parágrafo 3° mostra que se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada que com a nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento.
QUINTA MUDANÇA "Alterações processuais nas ações de despejo"
Lei no 8.245/91
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Lei nº 12.112/09
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I ? o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II ? o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III ? efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV ? não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Na quinta mudança fica claro que no art. 62 da nova lei do inquilinato, foram colocadas mudanças nos artigos que tratavam dos pontos meramente processuais, deixando evidente que as ações de despejo podem ser citadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação.
No inciso I, citamos a questão que a ação de despejo pode ser solicitada em conjunto com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados na inicial.
A alteração que mais se ressalta com a nova lei, trata-se à limitação do direito do locatário de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. Esse direito só será concedido se nos últimos vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.
SEXTA MUDANÇA "Expedição de mandado de despejo na sentença"
Lei no 8.245/91
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária ressalvada o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.
Lei nº 12.112/09
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária ressalvada o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2° do art. 46.
Na sexta mudança no capítulo destinado a regular as ações de despejo a nova lei estabelece que o juiz, ao citar que a ação de despejo é procedente, determinará a expedição do mandado de desocupação, já fixando o prazo respectivo conforme cada caso. Além do que o prazo será de quinze dias com a nova lei com fundamento no art. 9° e todos os incisos ou no § 2° do art. 46.
SÉTIMA MUDANÇA "Execução provisória do despejo"
Lei no 8.245/91
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
Lei nº 12.112/09
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
Na sétima mudança o artigo 64 da nova lei do inquilinato vei para baixar o valor da caução já colocada pela lei anterior, pois se o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância, ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse em tempo hábil interposto recurso à segunda instância, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução.
OITAVA MUDANÇA "Ação revisional de aluguéis"
Lei no 8.245/91
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
Lei nº 12.112/09
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
II ? ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
IV ? na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V ? o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
A oitava alteração está ligada a revisão de aluguéis, o art. 68 busca modernidade de simplificar e dar celeridade ao processo, feito isso buscava ainda a inter-relação da nova lei do inquilinato a orientação jurisprudencial. Ainda neste artigo podemos verificar correções de expressões jurídicas, como "rito sumaríssimo" pela "rito sumário", e deixar transparente a forma de fixação do aluguel provisório.
No inciso IV foi mudada a expressão "audiência de instrução e julgamento" para "audiência de conciliação", de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova lei do inuilinato.
NONA MUDANÇA "Alterações nos requisitos da ação renovatória"
Lei no 8.245/91
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
Lei nº 12.112/09
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
V ? indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
Na nona alteração o art. 71 da nova lei o legislador apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão "idoneidade financeira" pela "atual idoneidade financeira".
Lei no 8.245/91
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Lei nº 12.112/09
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
No art. 74 da nova lei fica claro a redução do prazo de desocupação voluntária do imóvel, que antes era de seis meses e foi para trinta dias. Ressaltando que não haverá a renovação da locação.
DÉCIMA MUDANÇA "Data início da vigência da nova lei"
A Lei nº 12.112/09 que é vigente em nosso país, não informou em seu corpo a data que deveria entrar em vigor as alterações, sendo assim, passa-se a entender que a mesma começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010. Ressalta-se que o prazo, na omissão da norma, é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro.
Dec. Lei 4.657/42 - art. 1o Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada.
Referência:
http://wwo.uai.com.br/UAI/html/sessao_4/2009/03/22/em_noticia_interna,id_sessao=4&id_noticia=103486/em_noticia_interna.shtml (site acessado em 27/03/2011 às 16:21h)
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm (site acessado em 27/03/2011 às 18:13 h)
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm (site acessado em 27/03/2011 às 19:00 h)
Este tema abordado tem a função de trazer ao leitor informações na esfera do Direito das Obrigações, mas especificamente na ordem da locação de imóveis urbanos através da nova Lei nº 12.112/09 que altera a anterior Lei no 8.245/91 com a função de aperfeiçoar algumas regras e procedimentos que veremos a seguir. Vale ressaltar, que na composição das informações sobre as mudanças colocamos comentário sobre nosso ponto de vista acadêmico e entendemos que o tema, serve como instrumento de ajuda para as pessoas de possuem dúvidas quanto as mudanças ocorridas com a nova Lei. Diante do exposto, inicialmente para que o leitor entenda a dinâmica de nosso artigo, iremos colocar todos os artigos, parágrafos e incisos da lei 1991 e em seguida colocaremos as alterações da lei de 2009 e logo abaixo nosso comentário acadêmico, lembramos que durante a pesquisa apareceram alguns casos em que houve somente a inclusão de um novo inciso ou parágrafo e neste sentido colocaremos somente a lei nova com o comentário. Então vejamos:
PRIMEIRA MUDANÇA "Penalidade pela fragmentação do contrato"
Lei no 8.245/91
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Lei nº 12.112/09
Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
A primeira mudança sofrida no contrato de locação de imóvel está ligada ao Art. 4o que trata do pagamento da multa por parte do locatário ao devolver o imóvel antes do término do contrato.
Entendemos que a mudança foi colocada de forma acertada pelo legislador, pois a partir da nova lei o locatário terá que pagar proporcionalmente ao período que faltava para o cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for estipulado em juízo. Este valor da multa deverá ser apurado por meio de cálculo de uma simples regra de três. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. Assim, entendemos que fica adequado ao pagamento pelo período estipulado em contrato que o locador teria a expectativa de recebimento de numerário na locação.
É salutar ainda registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei, ou seja, nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida em juízo e que as demais disposições permanecem inalteradas.
SEGUNDA MUDANÇA "Responsabilidade dos Fiadores"
Lei no 8.245/91
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Lei nº 12.112/09
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1° Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2° O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
A segunda mudança sofrida no contrato de locação de imóvel está ligada ao Art. 12 que trata da hipótese da separação ou morte dos afiançados e a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia ao contrato de locação.
Vale esclarecer ainda, que os prazos e formas legais devem ser vistos de maneira severa, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida até o final do contrato, mesmo que a locação fique apenas com um dos afiançados. Este silêncio do fiador entenda-se a falta de comunicação por escrito junto ao locador.
Não podemos nos furtar ainda a informação quanto ao prazo fixado de trinta dias, que o fiador terá para exonerar-se das suas responsabilidades junto ao contratante e contratado. Sendo assim, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo que tanto o juiz como as partes não podem reduzir ou prorrogar, mesmo estando em acordo é o chamado Prazo peremptório, conforme Art. 182 1 do Código de Processo Civil.
(1) Artigo 182 do Código Processo Civil - Lei 5869/73
Art. 182. É defeso às partes, ainda que todas estejam de acordo, reduzir ou prorrogar os prazos peremptórios. O juiz poderá, nas comarcas onde for difícil o transporte, prorrogar quaisquer prazos, mas nunca por mais de 60 (sessenta) dias.
Parágrafo único. Em caso de calamidade pública, poderá ser excedido o limite previsto neste artigo para a prorrogação de prazos.
Outra informação que consideramos de suma importância é no que tange ao fato do fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador.
TERCEIRA MUDANÇA "A duração da garantia no contrato de locação"
Lei no 8.245/91
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Lei nº 12.112/09
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Na terceira mudança temos que no contrato de locação segundo o art. 39 fica mantida a responsabilidade do fiador junto ao locador até a efetiva entrega do imóvel. Entretanto, foi introduzido o direito ao fiador ou qualquer das garantias em solicitar a exoneração de responsabilidade junto ao locador em caso de prorrogação indeterminada do contrato. Logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança.
Lei no 8.245/91
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
Lei nº 12.112/09 e outras a seguir
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
II ? ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X ? prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Ainda na terceira mudança com relação ao tempo de garantia no contrato de locação no art. 40, temos que o agente locador poderá solicitar a substituição da garantia ou um novo fiador se houver as seguintes condições:
No inciso II, foi acrescida a medida legal de recuperação judicial, pois destina-se a evitar a falência, proporcionando ao empresário devedor a possibilidade de apresentar, em juízo, aos seus credores, formas para quitação do débito prevista na Nova Lei de Falências (Lei nº 11.101/2005). Neste caso se o fiador estiver na situação de recuperação judicial poderá o locador solicitar novo fiador.
Os incisos VIII e IX foram incluídos através da Lei nº 11.196, de 2005.
O Inciso X foi incluído através da Lei nº 12.112/09 e está C/C ao § 2° do art. 12 desta mesma Lei.
No parágrafo único agora aparece ao agente locador com a hipótese de notificar o locatário solicitando nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de recisão do contrato de locação.
QUARTA MUDANÇA "Despejo mediante ordem liminar por não pagamento ou outras situações de necessidade do locador"
Lei nº 12.112/09
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
VI ? o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII ? o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII ? o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX ? a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
Na quarta mudança, temos a inclusão do inciso VI que trata da questão de reparos urgentes no imóvel residencial e não residencial, pois o locatário poderá ser despejado por ordem liminar do poder público caso o mesmo se negue a deixar o imóvel para o fim solicitado.
O inciso VII trata da questão do término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40 da Lei nº 12.112/09, que sem a apresentação de nova garantia em condições a manter a segurança que havia no início do contrato.
O inciso VIII trata do fim do prazo da locação não residencial. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Vale ressaltar que esta hipótese não alcança as locações residenciais.
O inciso IX expõem a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, além de não possuir as garantias legais previstas no art. 37 da Lei nº 12.112/09.
O parágrafo 3° mostra que se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada que com a nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento.
QUINTA MUDANÇA "Alterações processuais nas ações de despejo"
Lei no 8.245/91
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Lei nº 12.112/09
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I ? o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II ? o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III ? efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV ? não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Na quinta mudança fica claro que no art. 62 da nova lei do inquilinato, foram colocadas mudanças nos artigos que tratavam dos pontos meramente processuais, deixando evidente que as ações de despejo podem ser citadas também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação.
No inciso I, citamos a questão que a ação de despejo pode ser solicitada em conjunto com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá ser dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados na inicial.
A alteração que mais se ressalta com a nova lei, trata-se à limitação do direito do locatário de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. Esse direito só será concedido se nos últimos vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.
SEXTA MUDANÇA "Expedição de mandado de despejo na sentença"
Lei no 8.245/91
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária ressalvada o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.
Lei nº 12.112/09
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária ressalvada o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2° do art. 46.
Na sexta mudança no capítulo destinado a regular as ações de despejo a nova lei estabelece que o juiz, ao citar que a ação de despejo é procedente, determinará a expedição do mandado de desocupação, já fixando o prazo respectivo conforme cada caso. Além do que o prazo será de quinze dias com a nova lei com fundamento no art. 9° e todos os incisos ou no § 2° do art. 46.
SÉTIMA MUDANÇA "Execução provisória do despejo"
Lei no 8.245/91
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
Lei nº 12.112/09
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
Na sétima mudança o artigo 64 da nova lei do inquilinato vei para baixar o valor da caução já colocada pela lei anterior, pois se o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância, ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse em tempo hábil interposto recurso à segunda instância, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução.
OITAVA MUDANÇA "Ação revisional de aluguéis"
Lei no 8.245/91
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
Lei nº 12.112/09
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
II ? ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
IV ? na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V ? o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
A oitava alteração está ligada a revisão de aluguéis, o art. 68 busca modernidade de simplificar e dar celeridade ao processo, feito isso buscava ainda a inter-relação da nova lei do inquilinato a orientação jurisprudencial. Ainda neste artigo podemos verificar correções de expressões jurídicas, como "rito sumaríssimo" pela "rito sumário", e deixar transparente a forma de fixação do aluguel provisório.
No inciso IV foi mudada a expressão "audiência de instrução e julgamento" para "audiência de conciliação", de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova lei do inuilinato.
NONA MUDANÇA "Alterações nos requisitos da ação renovatória"
Lei no 8.245/91
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
Lei nº 12.112/09
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
V ? indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
Na nona alteração o art. 71 da nova lei o legislador apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão "idoneidade financeira" pela "atual idoneidade financeira".
Lei no 8.245/91
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Lei nº 12.112/09
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
No art. 74 da nova lei fica claro a redução do prazo de desocupação voluntária do imóvel, que antes era de seis meses e foi para trinta dias. Ressaltando que não haverá a renovação da locação.
DÉCIMA MUDANÇA "Data início da vigência da nova lei"
A Lei nº 12.112/09 que é vigente em nosso país, não informou em seu corpo a data que deveria entrar em vigor as alterações, sendo assim, passa-se a entender que a mesma começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010. Ressalta-se que o prazo, na omissão da norma, é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro.
Dec. Lei 4.657/42 - art. 1o Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada.
Referência:
http://wwo.uai.com.br/UAI/html/sessao_4/2009/03/22/em_noticia_interna,id_sessao=4&id_noticia=103486/em_noticia_interna.shtml (site acessado em 27/03/2011 às 16:21h)
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm (site acessado em 27/03/2011 às 18:13 h)
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm (site acessado em 27/03/2011 às 19:00 h)