O LAUDÊMIO E SUA JURIDICIDADE FRENTE À ÓPTICA DO DIREITO PÓS-MODERNO POSITIVADO

JOÃO JOSÉ DA SILVA JÚNIOR











O LAUDÊMIO E SUA JURIDICIDADE FRENTE À ÓPTICA DO DIREITO PÓS-MODERNO POSITIVADO












Recife
2010
UNIVERSIDADE CATÓLICA DE PERNAMBUCO
CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS
CURSO DE DIREITO






O LAUDÊMIO E SUA JURIDICIDADE FRENTE À ÓPTICA DO DIREITO PÓS-MODERNO POSITIVADO



JOÃO JOSÉ DA SILVA JÚNIOR





Prof. Msc. José Maria Silva
(Orientador)






Recife
2010
JOÃO JOSÉ DA SILVA JÚNIOR



O LAUDÊMIO E SUA JURIDICIDADE FRENTE À ÓPTICA DO DIREITO PÓS-MODERNO POSITIVADO
















Monografia apresentada como requisito parcial à obtenção do título de Bacharel em Direito pelo Centro de Ciências Jurídicas da Universidade Católica de Pernambuco, sob orientação do professor e mestre José Maria Silva.







Orientador: Prof. Msc. José Maria Silva





Recife
2010
JOÃO JOSÉ DA SILVA JÚNIOR



O LAUDÊMIO E SUA JURIDICIDADE FRENTE À ÓPTICA DO DIREITO PÓS-MODERNO POSITIVADO













DEFESA PÚBLICA em Recife, 15 de maio de 2010.




BANCA EXAMINADORA


___________________________________________________
Presidente: Orientador: Prof. Msc. José Maria Silva


___________________________________________________
Examinador: Ricardo José Ramos de Carvalho (Mestrando)













Recife
2010





























O Centro de Ciências Jurídicas da Universidade Católica de Pernambuco não aprova nem reprova as opiniões emitidas nesse trabalho, pois, as mesmas são de responsabilidade exclusiva do autor desta monografia.


RESUMO

O laudêmio tem dificultado a venda dos imóveis que estão próximos à maré, termo este que abarca o conceito de mar, lagos, rios e lagoas, o que, frente ao rápido processo de evolução que a sociedade sofre, tal renda configura-se como anacrônica, retraindo a dinâmica econômica e o nível de bem estar da comunidade, permitindo uso menos eficiente de recursos por parte dos proprietários dos imóveis que estejam naquela condição, e afastando a capacidade de geração de riquezas do país, não trazendo, portanto, nenhum benefício à nação. O trabalho foi desenvolvido com o objetivo de demonstrar a inutilidade do laudêmio diante dos anseios da sociedade moderna. Utilizou-se um método de abordagem doutrinária e legislativa acerca dos direitos reais de propriedade e enfiteuse, para se poder chegar a real natureza jurídica e aplicabilidade da renda laudêmica no ordenamento jurídico brasileiro, porquanto que o laudêmio origina-se da enfiteuse, e este, por sua vez, da propriedade. Por fim, destaca-se a acirrada discussão nos bastidores dos órgãos legislativos, bem como, nas faculdades e cursos jurídicos do país, para que o laudêmio seja totalmente extirpado do nosso direito positivado.

Palavras Chave: Laudêmio, Anacronismo, Direito Positivado, Enfiteuse.


ABSTRACT

The laudemium has hindered the sale of properties that are close to the tide, a term that embraces the concept of sea, lakes, rivers and ponds, which in a rapidly evolving process that society suffers, such income is configured as anachronistic, retracting the economic dynamics and the level of welfare of the community, allowing less efficient use of resources by the building owners who are in that condition, and removing the ability to generate wealth in the country, not bringing, therefore, no benefit to the nation. The objective of this work is to demonstrate the inutility of laudemium before the yearnings of modern society. It was used a method of doctrinal and legislative approach on real rights of ownership and emphyteusis, in order to get the actual legal nature and enforceability of laudemium income in the Brazilian legal system, because that laudemium stems from the emphyteusis, and this, turn of the property. Finally, there is a quarrel in the background of the legislative bodies, as well as in colleges and law courses in the country, so that the laudemium be totally cut off from our right positivised.

Word Key: Laudemium, Anachronistic, Right Positivised, Emphyteusis.

SUMÁRIO


INTRODUÇÃO 9
1DIREITO DE PROPRIEDADE 10
HISTÓRICO E CONCEITO 10
CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE 11
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE 13
1.A ENFITEUSE 15
ORIGEM E CONCEITO 15
NATUREZA JURÍDICA E CARACTERÍSTICAS 17
MODOS DE EXTINÇÃO 20
20
2.O LAUDÊMIO 22
CONCEITO E ASPECTOS GERAIS 22
NATUREZA JURÍDICA E DIFERENÇAS EM FACE DE OUTRAS ESPÉCIES DE RENDAS 24
TEM FIM SOCIAL OU CONSTITUI UM ANACRONISMO? 26
CONSIDERAÇÕES FINAIS 32
REFERÊNCIAS 34





INTRODUÇÃO

A presente monografia tem como título "O LAUDÊMIO E SUA JURIDICIDADE FRENTE À ÓPTICA DO DIREITO PÓS-MODERNO POSITIVADO".
Ao enfatizar o laudêmio e compreender seu objeto teleológico, busca-se desvendar o misticismo ou encerrar polêmicas diante da sua exata natureza jurídica, isto é, dar o verdadeiro significado a respeito de sua essência jurídica, ou, ainda, definir o que ele é substancialmente para o direito, fazendo, desse modo, desaparecer perguntas como: será que se trata de uma renda anômala ou cuida-se de mais uma espécie de tributo, já que o laudêmio é conhecido como o imposto do império?
Com efeito, pretende-se ir além das meras informações fundamentais, tendo como propósito sobrepujante, não apenas aclarar a sua definição jurídica, mas, captar o sentido primígeno de estar ou não o laudêmio revestido de juridicidade e, ainda, se guarda adequada correspondência com os insignes reclames da sociedade pós-modernista.
Corolário a essa linha de raciocínio, discute-se neste trabalho acerca das razões de ser ainda mantida a cobrança laudêmica, posto que, para os objetivos perseguidos de uma sociedade contemporânea, não se mostra, obviamente, conveniente a manutenção desse ingresso patrimonial que decorre do contrato real de enfiteuse, vindo à baila, pois, nos casos de alienação onerosa do domínio útil do bem objeto do aprazamento.
Destarte, o laudêmio como renda patrimonial a que faz jus a União, tende a inibir o crescimento da economia nacional, como é o caso das empresas imobiliárias, as quais devem antes de concretizar a venda do imóvel, quitar a renda ora em apreço, entretanto, quando se trata de pessoa natural, esta com maior razão encontrará grandes e estarrecedoras dificuldades em ultimar a dita negociação jurídica onerosa.


1DIREITO DE PROPRIEDADE

HISTÓRICO E CONCEITO

O homem sempre computou no número de seus direitos o de apropriar-se de certos bens. Os jurisconsultos romanos definiram isso numa fórmula célebre, ou seja, a propriedade é o direito de reivindicar e de conservar como seu aquilo que foi legitimamente adquirido, de usar, gozar e dispor dessa coisa à vontade, com exclusão de outrem, nos limites da lei (LIMA, s.d. www. jus2.uol.com.br/doutrina).
A origem histórica da propriedade emanou do direito romano, quando então imperava a propriedade individual. Porém, nas terras distribuídas, anualmente, entre os povos, o titular do direito não era a pessoa física, mas a família, indicando, também, a existência da propriedade coletiva (JORGE, 2010, www.clubjus.com.br).
Posteriormente, sobreveio a Lei das Doze Tábuas, que já previa a proteção contra os atos considerados atentatórios à existência do poder sobre as coisas, a exemplo do furto, dos danos causados por animais em propriedade alheia, dentre outros. A partir daí, tal concepção foi-se desenvolvendo, tanto que, no período clássico, foram reconhecidas a propriedade quiritária ? aquela decorrente da constituição da cidade de Roma, típica dos patrícios ?, bem como a propriedade sobre terras conquistadas (BARRETO, 2005, jus2.uol.com.br).
Contudo, com a regulação da propriedade, em Roma não mais se constituía como um direito absoluto, mas, usufruído conforme razões de Direito. Tais limitações surgiam por causa do direito de vizinhança, servidões e, principalmente, nos poderes dos senhores sobre os escravos (BARRETO, 2005, jus2.uol.com.br).
Na Idade Média, a propriedade sobre as terras teve papel preponderante, pois os feudos foram dados como usufruto a certos beneficiários, os quais se comprometiam a prestar serviços. Com o tempo a propriedade sobre tais feudos passou a ser perpétua e transmissível apenas pela linha masculina, como também, havia distinção entre os feudos nobres e os do povo, que, por sua vez, deveria contribuir onerosamente em favor daqueles, sendo que os mais humildes eram despojados de suas terras (SILVEIRA, s.d. jus2.uol.com.br/doutrina).
A sociedade no sistema feudal era hierarquizada, conforme a propriedade de terras. Dessa forma, o senhor era o dono da terra e do servo, detentor do poder militar, político e judiciário. De outro lado, o servo era titular da posse direta da terra, direito esse protegido pelo senhor. O feudalismo só desapareceu do cenário jurídico mundial com o advento da Revolução Francesa em 1789 (SILVEIRA, s.d. jus2.uol.com.br/doutrina).
Hodiernamente, vigora, pois, uma concepção de propriedade marcada pelo equilíbrio de dois importantes valores identificados no curso da história, que podem ser percebidos no bojo da seguinte assertiva: a propriedade ainda é um direito individual, mas a sua proteção encontra-se subordinada ao cumprimento de sua função social. Assim, em nosso ordenamento jurídico, ao lado das restrições voluntárias ao direito de propriedade, como as servidões, o usufruto ou as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, ou incomunicabilidade, há limitações oriundas da própria natureza do direito de propriedade ou de imposição legal, com o escopo de coibir abusos e impedir que o exercício do direito de propriedade acarrete prejuízo ao bem-estar social, que permite o desempenho da função social da propriedade, preconizada pela Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988, artigo 5º, inciso XXIII (MADEIRA, 2001. jus2.uol.com.br/doutrina).
Assim, de acordo com a inteligência do artigo 1.228 do Código Civil, a propriedade pode ser conceituada como o direito real por excelência, que dá ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha (MADEIRA, 2001. jus2.uol.com.br/doutrina).

CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE

A propriedade é um instituto de alta relevância em termos políticos, econômicos, sociais e jurídicos, de sorte que se faz necessário tecer algumas de suas características: complexidade, direito absoluto, perpetuidade, exclusividade, elasticidade (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula).
A partir do conceito legal de propriedade, percebe-se porque se trata de um direito complexo. A propriedade é a soma de três elementos, quais sejam: o uso, o gozo ou fruição e a disposição, sendo adicionado a eles um quarto elemento, que é o direito de reaver a coisa de terceiros que injustamente a possuam ou detenham. Exemplo: o dono de um quadro pode pendurá-lo na parede - direito de usar -, pode alugá-lo para uma exposição - direito de fruir ou gozar -, e pode também vendê-lo - direito de dispor (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).
Como corolário, o dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa, a exemplo do direito real de habitação previsto no artigo 1.414 do Código Civil; pode o dono, ainda, ceder o uso e a fruição, como ocorre no usufruto previsto no artigo 1.394 do Código Civil; e, por fim, ao dono é facultado ceder apenas à disposição da coisa como se dá no contrato estimatório ou por consignação, previsto no artigo 537 do Código Civil. Dessa forma, vislumbra-se a reunião dos três elementos do direito de propriedade na pessoa do dono da coisa (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).
Além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade produz um efeito, que é justamente o direito de reaver a coisa, consoante a parte final do artigo 1.228 do Código Civil. Isso é possível, por meio da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse e contra o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).
Este direito de reaver é consequência da sequela, que consiste em seguir a coisa onde quer que se encontre, e que permite que o titular do direito real o exerça contra qualquer pessoa (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).
É um direito absoluto. Se o proprietário pode dispor, pode abusar da coisa ? direito de dispor, pode vendê-la, reformá-la e até destruí-la. Esse absolutismo não é mais pleno, pois o direito moderno exige que a coisa cumpra uma função social, pois exige um desenvolvimento sustentável do produzir evitando poluir, conforme dispõe o parágrafo primeiro do Art. 1228 Código Civil (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).
Verifica-se, pois, que respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade; outro limite são os direitos de vizinhança. É absoluto também porque se exerce contra todos, pois, é direito erga omnes, quer dizer, todas as pessoas têm que respeitar a propriedade alheia e vice-versa (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).
Os direitos de crédito prescrevem, mas a propriedade dura para sempre, dada seu caráter perpétuo, passa inclusive para os filhos através do direito das sucessões. Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A propriedade não se extingue pelo não uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros. Então, pode uma pessoa guardar um relógio na gaveta que ele continuará sendo dessa mesma pessoa para sempre. Mas, se alguém começar a usá-lo, poderá adquiri-lo pela usucapião (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).
De acordo com o que dispõe o artigo 1.231 do Código Civil, o proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem, o que se denota de sua peculiar exclusividade; a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas nosso ordenamento jurídico admite o condomínio, segundo o qual, mais de uma pessoa pode ser proprietária da mesma coisa, porém, pertencente a cada uma delas uma parte ideal dessa coisa (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).
A propriedade tem, ainda, como peculiar característica, a elasticidade, de sorte que ela se contrai e se dilata em certas circunstâncias. Tem-se, como exemplo, o caso do direito de usufruto, pelo qual o proprietário cede os poderes de usar e fruir para o usufrutuário, de modo que, a propriedade antes plena, passa a ser limitada, permanecendo com o dono apenas o poder de dispor. Todavia, com a verificação do termo final do usufruto, a propriedade se dilata e torna-se plena novamente (MENEZES, 2004. www.rafaeldemenezes.adv.br/direitosreais/aula7).

FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

Vivemos em uma sociedade capitalista. Todos querem ser proprietários de alguma coisa. A propriedade adquiriu, ao longo dos séculos, uma importância exacerbada, prejudicando, muitas vezes, o aspecto social e os valores humanos. As conseqüências dessa concepção exclusivamente capitalista surgem de forma avassaladora, destruindo a própria sociedade que a criou, escravizando os seres humanos com seus próprios desejos e cobiças e animalizando-os quando buscam mais riquezas e poder (BRASIL, 2005. www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2181/Funcao-social-da-propriedade-uma-relevancia-socio-juridica).
A propriedade atenderá a sua função social, conforme dispõe o artigo 5º, XXIII da Constituição da República Federativa do Brasil. Bastaria essa disposição, mas a Magna Carta reafirmou a instituição da propriedade privada e a sua função social como princípios da ordem econômica no artigo 170 e incisos II e III. Além disso, inscreveu o princípio da função social da propriedade com conteúdo definido em relação às propriedades urbana e rural, com sanções para o caso de não ser observado, consoante os artigos 182, 184 e 186 do mesmo diploma legal retromencionado (BRASIL, 2005. www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2181/Funcao-social-da-propriedade-uma-relevancia-socio-juridica).
Com efeito, o direito do dono deve ajustar-se aos interesses da sociedade. Pois, em caso de conflito, o interesse social deve prevalecer sobre o individual; exemplo disso é a desapropriação, para fins de reforma agrária, de uma propriedade rural improdutiva, com o pagamento de indenização em títulos da dívida agrária, conforme estabelece o artigo 184 da Constituição da República Federativa do Brasil. Nesse diapasão, o Código Civil prescreve nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 1.228, respectivamente que:
§ 1º.O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º. São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

Por conseguinte, insta salientar que o artigo 186 e seus incisos, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, preceituam:
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I-Aproveitamento racional e adequado;
II- Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III- Observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV- Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Como se pode observar, a propriedade para ser considerada com função social deve preencher esses quatro requisitos. Não um ou dois, mas os quatros simultaneamente. Na ausência de somente um deles resta descaracterizada sua função social (BRASIL, 2005. www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2181/Funcao-social-da-propriedade-uma-relevancia-socio-juridica).
Desse modo, uma propriedade que tenha uma grande produtividade, ou seja, altamente rentável, mas que esteja desobedecendo a leis trabalhistas, ao empregar mão de obra escrava, por exemplo, está fugindo do conceito de função social. Pode-se citar, como outro exemplo, uma propriedade que, embora dentro dos índices mínimos de produtividade, respeitando a legislação trabalhista, agride incisivamente o meio ambiente, também está descaracterizada sua função social. Por último, uma propriedade economicamente produtiva, respeitadora das leis trabalhistas e ambientais, proporcione, através de sua exploração, bem-estar apenas ao seu proprietário, excluindo prejudicialmente seus trabalhadores de tal benefício, também foge de sua função social (BRASIL, 2005. www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2181/Funcao-social-da-propriedade-uma-relevancia-socio-juridica).
Do exposto, destarte, conclui-se que é de bom alvitre o entendimento do que seria a função social da propriedade, uma vez que é de fundamental importância não só para o mundo jurídico, mas, principalmente, para o mundo social. No primeiro mundo, o jurídico, ficam definidos os casos de desapropriação, pois uma propriedade sem sua função social e preenchendo os demais requisitos legais deverá ser desapropriada para fins de reforma agrária. Já, no mundo social, muito poderia ser modificado com o real entendimento da função social. O proprietário teria mais consciência de seu papel social dentro da sociedade e da importância de sua propriedade no mundo sócio-jurídico. O trabalhador contribuiria para a fiscalização desse papel social do proprietário. A população, enfim, seria os olhos atentos do Poder Público para dar efetividade aos preceitos constitucionais (BRASIL, 2005. www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2181/Funcao-social-da-propriedade-uma-relevancia-socio-juridica).
1.A ENFITEUSE

ORIGEM E CONCEITO

A enfiteuse tem origem na Grécia, no século V antes de Cristo. No Império Romano, era o direito de usar e gozar, por tempo ilimitado, de um terreno alheio, para cultivo, contra o pagamento de um foro anual ao proprietário do terreno (MAGALHÃES, 2009. www.webartigosos.com/articles/23283/1/Direito-Civil-Enfiteuse/pagina1.html).
Na Roma antiga, o instituto da enfiteuse foi utilizado como instrumento jurídico capaz de tornar produtivas grandes extensões de terra e de fixar populações nessas regiões. A princípio, era feito o arrendamento por prazo longo, por 100 anos ou mais, ou pérpétuo de terras públicas a particulares, contra o pagamento de uma taxa anual denominada de vectigal, que significa renda ou tributo. Na parte oriental do Império Romano, eram arrendadas aos particulares vastas áreas de terras incultas. Havia duas espécies de arrendamento: ius emphyteuticum, que, embora fosse por longo prazo, era temporário; ius Perpeturim, quando o arrendamento era perpétuo (MAGALHÃES, 2009. www.webartigosos.com/articles/23283/1/Direito-Civil-Enfiteuse/pagina1.html).
A partir do século III depois de Cristo, os imperadores romanos passaram a conceder a particulares, mediante pagamento de um foro anual, terras incultas pertencentes à família imperial, não ao Estado, embora frequentemente houvesse certa confusão entre bens do Estado e da família imperial, para cultivo. A origem de tal concessão de terras é grega, copiada pelos romanos no Egito e em Cartago, que é hoje a Tunísia, e chamava-se emphyteusis. Esse arrendamento mediante o pagamento do cânon pelo enfiteuta ao senhor direto do imóvel aforado, tinha a finalidade de solucionar o problema do plantio e do cultivo de imensas glebas de terras (MAGALHÃES, 2009. www.webartigosos.com/articles/23283/1/Direito-Civil-Enfiteuse/pagina1.html).
Os latifundiários também passaram a arrendar suas propriedades, ampliando-se dessa forma a ocupação e o cultivo das terras particulares, nos mesmos moldes dos arrendamentos feitos pelo Estado (MAGALHÃES, 2009. www.webartigosos.com/articles/23283/1/Direito-Civil-Enfiteuse/pagina1.html).
No tocante ao Brasil, a evolução histórica do instituto ora em apreço deu-se no período colonial, quando a coroa portuguesa diante da existência de largas áreas de terras abandonadas em seu território, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento, através do instituto da sesmaria, segundo o qual o proprietário do solo tinha de aceitar a presença em suas terras de lavradores que iriam utilizá-la mediante remuneração. O sesmeiro, autoridade pública criada em Portugal, distribuía e fiscalizava as terras incultas (MAGALHÃES, 2009. www.webartigosos.com/articles/23283/1/Direito-Civil-Enfiteuse/pagina1.html).
A enfiteuse sempre teve como objetivo permitir ao proprietário que não desejasse, ou não pudesse usar o imóvel de maneira direta, poder cedê-lo a outro o uso e o gozo da propriedade, o qual se obrigava ao pagamento de uma pensão anual para utilização do fundo, funcionando como um arrendamento perpétuo. Também foi importante para o povoamento de muitos municípios brasileiros, por promover a ocupação de terras incultas ou impropriamente cultivadas (MAGALHÃES, 2009. www.webartigosos.com/articles/23283/1/Direito-Civil-Enfiteuse/pagina1.html).
O Código Civil de 1916 regulou a enfiteuse privada nos artigos 678 a 694, dispositivos que permanecem em vigor em face da regra de direito intertemporal constante do artigo 2.038, do Código Civil de 2002. O Código de 1916 restringia o alcance da enfiteuse apenas a terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação. Nos artigos 678 e 680, o aforamente aparece como contrato bilateral de caráter perpétuo, em que, por ato entre vivos, ou disposição de última vontade, o proprietário pleno cede a outrem o domínio útil, mediante o pagamento de pensão ou foro anual (MAGALHÃES, 2009. www.webartigosos.com/articles/23283/1/Direito-Civil-Enfiteuse/pagina1.html).
Quanto à enfiteuse pública, também chamada de administrativa ou, ainda, especial, e sob a égide da Carta Magna, observa-se o inciso VII, do artigo 20, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, que dispõe serem os terrenos de marinha e seus acrescidos bens da União (MENEZES, 2003. jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5855).
Importante notar que os terrenos são de marinha e não da Marinha, ou seja, uma das forças armadas, pois esta nada tem a ver com aqueles. Marinhas são as terras banhadas pelo mar, sendo esse adjetivo utilizado também, e pela mesma causa, para qualificar os quadros que retratam a orla marítima (MENEZES, 2003. jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5855).
Assim, a União configura-se como o senhorio direto, sendo-lhe, por isso, assegurado o domínio direto e a posse indireta ou mediata, e, por outro lado, posiciona-se o enfiteuta, que é o particular, o qual além de ostentar a condição de possuidor direto, recebe o direito de exercer o domínio útil do imóvel (MENEZES, 2003. jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5855).
Destarte, a enfiteuse especial encontra-se regulada por legislação especial, em cerne o Decreto-lei nº 9.760/46 e a Lei nº 9.636/98 (MENEZES, 2003. jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5855).
Conforme o Aviso Imperial de 12.7.1833, são terrenos de marinha:
Todos os que, banhados pelas águas do mar ou dos rios navegáveis, em sua foz, vão até a distância de 33 metros para a parte das terras, contados desde o ponto em que chega o preamar médio.

A razão histórica para a fixação desses 33 metros está na necessidade, que havia, de se estabelecer uma zona de defesa da orla marítima, que seria a primeira linha, em caso de ataques vindos do mar. A mesma causa fixou o mar territorial em três milhas, pois era o alcance máximo dos canhões carregáveis pela boca (HEGLER, s.d. www.cleversonteixeira.adv.br/publicacoes_integra.php?id=8).
A enfiteuse regulada pelo Código Civil não se aplica aos terrenos de marinha e seus acrescidos, posto que, cuida-se de um negócio jurídico entre particulares. Todavia, é mister salientar que a conceituação desse instituto pelo Código Civil tem assento nos dois casos (MENEZES, 2003. jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5855).
Desta forma, pode-se conceituar este provecto instituto como o direito real sobre coisa alheia, através do qual o proprietário de um imóvel identificado como senhorio direto, admite o fracionamento da propriedade concedendo a terceiro, em caráter de perpetuidade, o domínio útil desse imóvel, do qual poderá livremente dispor, mediante pagamento de uma renda anual também chamada de foro ou pensão ou, ainda, canon (MAGALHÃES, 2009. www.webartigosos.com/articles/23283/1/Direito-Civil-Enfiteuse/pagina1.html).

NATUREZA JURÍDICA E CARACTERÍSTICAS

A natureza jurídica da enfiteuse revela-se na posição de ser o amplo direito real sobre coisa imóvel alheia, já que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades e vantagens que encerra e de empregá-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem destruir-lhe a substância e com a obrigação de pagar ao proprietário certa renda anual (RIZZARDO, 1991, pág. 55).
A enfiteuse sempre tem por objeto um bem imóvel, no entanto, este imóvel deve ser necessariamente terras incultas ou terreno sem edificação. A função social que embasou o nascimento da enfiteuse justifica plenamente esta limitação ao seu objeto, já que o mesmo surgiu da necessidade de se tornar produtivas terras sem cultivo, de modo que a sua aplicação a terras produtivas ou terrenos edificados constituiriam um verdadeiro desvirtuamento dos princípios que lhe deram origem (RIZZARDO, 1991, pág. 55).
O aforamento é constituído pela transcrição no cartório de registro de imóveis, de acordo com inciso I, do artigo 167, da Lei Federal nº 6.015/73, e pela usucapião, que são atos inter vivos; se dá também por ato causa mortis, na hipótese de sucessão hereditária (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
A enfiteuse consiste num contrato sinalagmático, isto é, as partes contraentes assumem direitos e obrigações recíprocas. É defeso constituir enfiteuse por prazo determinado, tendo que ser, portanto, convencionado de modo perpétuo para obter validade (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
A enfiteuse é um instituto jurídico civil revogado pelo novo Código Civil, lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Todavia, as constituídas até janeiro de 2.002, mantêm-se em vigor, em face de regra de direito intertemporal constante do artigo 2.038, caput, do novo Código Civil, vez que, o retroexpendido diploma legal restringiu a sua aplicação aos casos já existentes entre particulares e aos imóveis da União, sendo que estes últimos são regidos por legislação específica. Quer dizer, embora não se podem constituir novas enfiteuses particulares, àquelas que foram constituídas na vigência do Código Civil de 1.916, perduram até que se verifique a sua extinção (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
O enfiteuta é possuidor de uma gama tão grande de direitos sobre o imóvel objeto do aforamento, que a sua condição se assemelha a de proprietário. Assim, além de usar, gozar e dispor do bem, a ele assiste ainda o direito de litigar em juízo visando defender a sua posse ou resguardar o seu direito. No que respeita à disponibilidade da coisa, o enfiteuta pode transmitir o direito que detém sobre a mesma, a qualquer pessoa, inclusive sendo-lhe facultado constituir servidões, usufrutos e hipotecas (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Ao enfiteuta, assiste ainda, o direito de promover o resgate do aforamento consolidando em sua pessoa a propriedade do imóvel. O exercício desse direito que é potestativo condiciona-se apenas a que o aforamento tenha sido constituído há pelo menos dez anos, e que o enfiteuta pague ao senhorio direto, importância equivalente a dez foros anuais e um laudêmio. O direito de resgate fundamenta-se na busca de se assegurar ao foreiro a possibilidade de consolidação da propriedade, mas não se aplica aos aforamentos de bens públicos (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
O aforamento acarreta, no entanto, para o enfiteuta as obrigações de pagar anualmente ao senhorio direto, a renda ou foro, que se constitui numa quantia certa e irreajustável, fixada no ato de constituição do aforamento; pagar também ao senhorio direto, nas alienações onerosas, o laudêmio, que deve equivaler a 2,5% (dois e meio por cento) do valor da alienação, nos aforamentos entre particulares, caso outro percentual não tenha sido ajustado no ato constitutivo; conservar a substância da coisa evitando que esta se deteriore; e, pagar os impostos e taxas que gravam o imóvel, figurando como titular da obrigação tributária (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Ao senhorio direto é assegurado o direito de preferência nas cessões onerosas, cabendo-lhe a opção de, pagando o mesmo preço e em idênticas condições das ofertadas por terceiro, reaver o domínio útil. Este direito de preferência serve de fundamento para o pagamento do laudêmio, que teria a função de compensar ao senhorio direto pela abdicação do exercício desse direito de preferência. Desta forma, não cabe pagamento de laudêmio nas cessões gratuitas como doações, bem como nas permutas ou trocas. Para que o senhorio direto se manifeste sobre o seu interesse em exercer ou não o seu direito de preferência, é necessário que o enfiteuta o consulte prévia e formalmente, conferindo-lhe prazo hábil para que se manifeste, também formalmente, sobre a sua decisão. O decurso do prazo sem que haja manifestação do senhorio direto, vale como desistência do seu direito (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Quanto a institutos que se identificam com maiores semelhanças como são o usufruto e o arrendamento, ficando, no entanto, evidente que diante de uma análise mais apurada, existem diferenças tão significativas que impedem que a semelhança preliminar constitua-se em fonte de imprecisão na distinção entre eles. Relativamente ao usufruto, em que pese ambos se constituírem em direito real sobre coisa alheia, consubstanciado no uso e fruição desta coisa, as diferenças são bem evidentes, principalmente no que respeita ao seguinte: enquanto o usufrutuário não pode transformar ou alterar o bem objeto do usufruto, o enfiteuta pode fazê-lo desde que não cause a deterioração da sua substância; enquanto o usufruto pode recair sobre bens móveis, imóveis ou direitos, a enfiteuse deve ter por objeto, sempre, terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação; enquanto o usufruto é direito temporário, a enfiteuse é perpétua. Uma das características que muito bem distingue estes dois institutos diz respeito ao caráter de cada um, enquanto o usufruto é direito real personalíssimo, não se admitindo a sua transmissibilidade, seja por ato inter vivos ou causa mortis, ao passo que a enfiteuse é transmissível por herança, alienação, a título gratuito ou oneroso. A disposição do enfiteuta sobre a coisa é tão ampla, que o imóvel submetido à enfiteuse é aceito como objeto de garantia hipotecária em contratos de mútuos e financiamentos imobiliários. No que diz respeito à transmissibilidade, a única hipótese admitida por lei em que se pode operar a transmissão do usufruto é quando esta faculta que o usufrutuário aliene o seu direito ao nu-proprietário. No entanto, ao adquirir este direito, estará consubstanciada na pessoa do nu-proprietário, a consolidação da propriedade, que se constitui numa das formas de extinção do usufruto; sem que se constitua em obstáculo a sua faculdade de dispor do bem objeto da enfiteuse, o enfiteuta, nas alienações onerosas, deverá consultar o senhorio direto sobre o interesse deste em exercer o seu direito de opção de reaver a coisa, pagando por ela o mesmo preço dentro de idênticas condições das ofertadas por terceiro (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).

Confrontada com o instituto do arrendamento, nota-se entre este e a enfiteuse semelhanças em vários aspectos. Para que se estabeleça uma distinção inequívoca entre ambos, de forma a que se possa distingui-los nitidamente um do outro é necessário que sejam consorciadas as suas características básicas. Possuem naturezas diversas, enquanto a enfiteuse é direito real, o arrendamento constitui-se em direito pessoal, entretanto, esta característica define a essência de cada um, mas não se constitui, por si só, em elemento de distinção entre ambos. Para tanto, é necessário que se leve em conta a maior ou menor amplitude do direito de dispor da coisa, já que na enfiteuse este é muito amplo, admitindo-se inclusive a possibilidade do enfiteuta alterá-la ou transformá-la, ao passo que o arrendatário dispõe da coisa de forma limitada. Mas, é na duração do contrato que repousa uma das maiores distinções entre o arrendamento e a enfiteuse, este princípio foi inclusive o eleito pelo nosso velho Código Civil que preconizava que a enfiteuse por tempo limitado constituía arrendamento. Como não existe enfiteuse temporária, a limitação do tempo no contrato, define a natureza de arrendamento para o mesmo, ainda que presentes outros elementos que possam caracterizar o aforamento (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).

MODOS DE EXTINÇÃO

De fato, todo direito patrimonial passa necessariamente pelo processo evolutivo, do qual resulta a sua criação, o seu desenvolvimento e, por fim, a sua extinção. Dessa forma, cumpre analisar as várias modalidades de extinção da enfiteuse, as quais se seguem abaixo: Encontram-se hospedadas, tais hipóteses, no artigo 692 do Código Civil de 1.916:
Art. 692.  A enfiteuse extingue-se:
I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;
II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

O inciso primeiro do referido artigo refere-se ao perecimento da coisa. Nessa hipótese, o enfiteuta pode abandonar o bem. Além disso, responde por perdas e danos se o perecimento ocorreu por sua culpa (GONÇALVES, 2009, pág. 60).
A segunda hipótese diz respeito ao comisso. Nesse aspecto cumpre destacar que a doutrina e a jurisprudência firmaram o entendimento de que o contrato de enfiteuse somente será extinto caso o comisso seja decretado por sentença judicial, conforme súmula 122 do Supremo Tribunal Federal. Antes disso, o enfiteuta pode purgar a mora, ou seja, quitar a dívida pendente (GONÇALVES, 2009, pág. 60).
A terceira hipótese, por sua vez, diz respeito ao falecimento do enfiteuta que não tenha herdeiros. Nesse caso, havendo credores, receberão cada um o valor respectivo a seus créditos pendentes, e o que restar passa ao domínio pleno do senhorio (GONÇALVES, 2009, pág. 60).
Além destas, ainda são hipóteses de extinção da enfiteuse, o abandono e renúncia pelo enfiteuta albergados nos artigos 687 e 691, os casos de alienação constantes dos artigos 683 e 685, os quais cuidam do direito de prelação do senhorio direto, além do resgate previsto pelo artigo 693. Todos os dispositivos insculpidos no Código Civil de 1.916 (GONÇALVES, 2009, pág. 62).
Ademais, a arrematação ou a adjudicação pelo senhorio do bem penhorado também gera a extinção da enfiteuse (GONÇALVES, 2009, pág. 63).
Também na hipótese de desapropriação, por meio da qual também se tem a extinção da enfiteuse. Nada obstante, em relação ao enfiteuta, entende a doutrina que deverá receber o valor correspondente ao domínio útil do bem (GONÇALVES, 2009, pág. 63).
No que concerne à enfiteuse decorrente dos terrenos de marinha e seus acrescidos, o não pagamento de foro durante o período de 3 (três) anos consecutivos ou 4 (quatro) alternados, conforme o art. 103, da Lei nº 9.636/98, o tornará nulo e será declarada a caducidade do aforamento, retornando o imóvel para a União (GONÇALVES, 2009, p. 64).



2.O LAUDÊMIO

CONCEITO E ASPECTOS GERAIS

Laudêmio vem do latim laudare, que significa louvar. O seu conceito pode ser deflagrado como uma renda em que a União tem direito a receber, quando o ocupante ou o foreiro de imóvel localizado em sua propriedade, transfere os direitos de ocupação ou de foro a outrem. Não se trata de taxa, tampouco de tributo, como muitos estudiosos da matéria afirmam (ZANLUCA, s.d. www.portaltributario.com.br/tributos/laudemio).
Sua criação remonta aos tempos coloniais, quando a totalidade das terras brasileiras pertencia à Coroa portuguesa, que tinha interesse em promover a colonização do país, distribuindo porções do território nacional a quem se dispusesse a cultivá-las (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Em troca, cobrava uma contribuição, denominada de foro ou canon, por estes quinhões, que passaram a ser classificados como terras aforadas, fazendo com que todas as vezes que fossem comercializados, teria que ser pago o laudêmio, que sobrevive até hoje (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
A grande diferença decorre do fato da coroa portuguesa não ser mais a dona destas áreas, sendo que o litoral, correspondente à nossa orla, de acordo com o artigo 20, inciso III, em sua parte final, da Constituição da República Federativa do Brasil, pertence à União, que recebe o laudêmio, consistente numa renda cujo percentual é de 5% (cinco por cento) do valor dos imóveis situados à beira-mar, quando, tais bens, forem objeto de negociação onerosa. Tudo isso, no caso de aforamento público (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Os questionamentos referentes à renda denominada laudêmio surgem com maior freqüência após a temporada de férias de verão, quando as pessoas se interessam em adquirir imóveis litorâneos, por se tratar de uma renda federal obrigatória, cobrada nas transações imobiliárias de compra e venda com escritura definitiva, que envolvam imóveis localizados em terrenos de marinha ou em área dita aforada (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Com efeito, embora o conceito diga respeito ao ocupante e ao foreiro, não há de ser confundidas as duas figuras subjetivas, vez que, a pessoa do ocupante não passa daquele que possui um imóvel pertencente à união, ao passo que, o qualificado como foreiro ostenta-se como possuidor de imóvel localizado numa determinada faixa territorial que receba, irrefutavelmente, influência da maré. Desse modo, pode acontecer que, sobre o mesmo possuidor recaiam as qualidades de ocupante e foreiro, em virtude de ser este possuidor ocupante de imóvel de propriedade da União e, que este imóvel, receba influência de maré, pela aproximação de mar, rios, lagos, lagoas, etc., hipótese que decorre da presença de dois contratos administrativos: aforamento e direito de ocupação. Assim, não obstante constar nas matrículas serem os imóveis foreiros, para a Secretaria de Patrimônio da União ? SPU, só é foreiro quem possua carta de aforamento. Quem não possui dita carta de aforamento é ocupante, pagando taxa de ocupação anual e como tal não pode ter matrícula no registro de imóveis, eis que ocupação envolve posse e não domínio (BASTONE, s.d. ademi.webtexto.com.br/IMG/pdf/doc-560.pdf).
Assim, o ocupante é a pessoa física ou jurídica que está autorizada pela Secretária de Patrimônio da União - SPU a ocupar imóvel de propriedade da União. Para o assunto em verve, o ocupante é obrigado a pagar anualmente à União, a chamada taxa de ocupação, que pode variar entre 2% (dois por cento) ou 5% (cinco por cento) do valor atualizado do imóvel (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
No caso do foreiro, a ele pertence uma fração do domínio útil do imóvel, ou seja, a União é proprietária apenas de uma pequena fração da propriedade, o correspondente a 17% (dezessete por cento), cabendo ao foreiro os outros 83% (oitenta e três por cento). O foreiro deve pagar anualmente à União, a chamada erroneamente de "taxa de foro", equivalente ao percentual de 0,6% (seis décimos por cento), de acordo com o artigo 88 da Lei nº 7.450/1985, sobre o valor atualizado desse bem (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Entretanto, no que pertine à cobrança do laudêmio, enfatizando ainda da enfiteuse administrativa, a qual corresponde aos terrenos de marinha, é devida somente nas transações onerosas, correspondente ao percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, incidente sobre eventuais cessões ou promessas de cessões de direito existentes entre o transmitente e o adquirente, desde que tais transações sejam de cunho oneroso (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Importante frisar, todavia, que a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio, ao contrário dos demais encargos usuais da compra e venda, não é do comprador, mas do vendedor, e, corolário, este somente será cobrado quando a transferência do domínio, ou seja, a propriedade de um imóvel, ocorrer mediante venda, dação em pagamento, ou, ainda, por meio de outra modalidade de negócio, desde que oneroso, não sendo devido no caso de recebimento através de herança ou doação, porquanto que resultam de contratos gratuitos (ZANLUCA, s.d. www.portaltributario.com.br/tributos/laudemio.htm).
No que toca à enfiteuse entre particulares, peremptoriamente hospedado no provecto Código Civil de 1.916, em comparação com a enfiteuse dos terrenos de marinha, na qual ostenta a União condição de senhorio direto, várias são as distinções entre elas, inclusive o valor do laudêmio, que vêm a lume no disposto do artigo 686, que diz:
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Em assim sendo, percebe-se nitidamente que o valor de laudêmio cobrado no aforamento privado é bem mais módico que aquele cobrado pela União-Federal no aforamento público, enquanto que o primeiro exige 2,5% (dois e meio por cento), o segundo receita 5% (cinco por cento) e, como sequência disso, tem-se acalorado dentro das universidades, como também, nas casas legislativas, discussão tencionando o fim da cobrança, pelo motivo de que não traz nenhum favorecimento ao particular contribuinte, o que, se mostra absolutamente contrário, tendo, pois, o particular possuidor do imóvel ter, pela maioria das vezes, o dispêndio de pagar além do foro, o imposto predial territorial urbano - IPTU, taxa de ocupação e, mais ainda, como se não bastasse, o laudêmio, em caso de negociação onerosa com tal bem (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).

NATUREZA JURÍDICA E DIFERENÇAS EM FACE DE OUTRAS ESPÉCIES DE RENDAS

Neste ponto, exsurge um dificultoso entendimento na seara jurídica, haja vista as distinções por vezes diminutas entre as rendas patrimoniais de ingresso, tanto na esfera pública, quanto nas hipóteses delineadas entre os particulares, no que diz respeito ao aforamento de terrenos de marinha e à enfiteuse privada, respectivamente.
A Propósito, diante da peculiar natureza jurídica do laudêmio, põe-se a indagar acerca do que tal instituto jurídico é, em sua essência, para o direito como ciência; outrossim, tem-se firmado na doutrina legal pátria, a sua verduga posição nebulosa, quer dizer, instalando-se num campo por demais obscuro, cinzento, ou, ainda, com hibridez. Mas, sem embargo disso, fácil é denotar que o laudêmio tem a natureza jurídica de direito pessoal, uma vez que consiste numa renda a que faz jus o senhorio direto que, no caso da enfiteuse administrativa é cabente a União-Federal, que pode renunciar o direito de prelação na hipótese de negociação onerosa com o imóvel emprazado realizado pelo enfiteuta, deixando, assim, de readquirir a plenitude dos direitos de domínio e posse (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).

Não há como confundir os conceitos de laudêmio e tributo, posto que, este sedimenta-se como receita derivada, como sendo aquela renda que resulta da manifestação impositiva do poder do Estado, que, por força da lei, usa de coação para obtê-la, através do seu poder tributante, ao passo que aquele configura-se como receita originária pois, o Estado obtém em decorrência de uma convenção ou acordo de vontade com o particular, pela exploração do seu próprio patrimônio (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/);
Todavia, vale ressaltar, ainda, que o artigo 3º, do Código Tributário Nacional, prevê que:
Art. 3º. Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada.

Assim, a compulsoriedade da prestação tributária caracteriza-se pela ausência do elemento vontade no suporte fático da incidência da norma de tributação. O dever de pagar tributo nasce independentemente da vontade (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Então, cuida-se o laudêmio de espécie de ingresso patrimonial a que a União Federal tem direito pelo uso de seus bens dominicais, voluntariamente pelo particular. Não sendo tributo, não está sujeito às regras do Sistema Tributário Constitucional e nem do Código Tributário Nacional, não sendo correto, portanto, dizer que o laudêmio é um imposto, ou taxa do tempo do império (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Por conseguinte, inexiste também confusão entre o conteúdo meritório do laudêmio e da tarifa, porquanto que, esta também é conhecida como preço público, pois seu valor é cobrado pela prestação de serviços públicos por empresas públicas, sociedades de economia mista, empresas concessionárias e permissionárias de serviços públicos, enquanto que, contrariamente, o laudêmio nada tem a ver com prestação de serviços públicos, uma vez que o particular possuidor do imóvel enfitêutico, não estar prestando serviço público algum (ZANLUCA, s.d. www.portaltributario.com.br/tributos/laudemio.htm).
Como corolário, oportuno tecer a distinção entre a natureza jurídica do laudêmio e a do aluguel, pois, existe diferença clara e gritante entre as duas rendas, enquanto que a primeira apenas vem à baila quando houver transação onerosa com o bem imóvel objeto do aprazamento, diferentemente, o aluguel eclode todos os meses em que perdurar o contrato locatício (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Ainda convém fazer menção à outra divergência entre essas duas rendas, no que toca ao seu nascedouro, isto é, do ponto em que surgem, pois, o laudêmio decorre da existência de um contrato de enfiteuse, ao passo que o aluguel é renda oriunda do contrato de locação (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Não obstante, tem-se, ainda, nesse diapasão, antagonismo entre o laudêmio e a renda denominada pedágio. Assim, o pedágio consiste numa receita cobrada sob a forma de taxa ou tarifa pela utilização de qualquer via de transporte por pessoa, veículo ou animal, com ou sem carga, levando-se em consideração seu peso, unidade e capacidade de carga, destinada à construção, conservação e melhoramentos das mesmas vias; por outro lado, do laudêmio refutado está o caráter vinculado de seu valor ser para conservar o bem imóvel de que se utiliza o enfiteuta (ZANLUCA, s.d. www.portaltributario.com.br/tributos/laudemio.htm).
Com efeito, outra diferença entre o laudêmio e o pedágio, é que o fato gerador do laudêmio é a transferência onerosa do domínio útil do bem imóvel objeto do aforamento, enquanto que o fato gerador do pedágio é a utilização de via pública de que o particular venha eventualmente usufruir (ZANLUCA, s.d. www.portaltributario.com.br/tributos/laudemio.htm).
Não se confundem as rendas de laudêmio e a de taxa de ocupação, pois, a primeira é quitada pelo foreiro, enquanto que a segunda é paga pelo ocupante que pode ser pessoa física ou jurídica, a qual obteve autorização da Secretaria de Patrimônio da União ? SPU -, para ocupar imóvel de propriedade da União; uma segunda distinção é que a taxa de ocupação decorre de uma avença de direto pessoal, contrariamente do que ocorre com o laudêmio que é, por sua vez, oriunda de um contrato de direto real, qual seja, enfiteuse. Ainda aduzindo uma terceira distinção entre essas duas espécies de rendas, tem-se que o ocupante não tem domínio da terra, apenas o direito de possuí-la, ao passo que o enfiteuta que paga o laudêmio tem o direito ao domínio útil, o qual corresponde ao conjunto das faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar, faltando-lhe tão somente a essência do domínio que fica com o senhorio direto. Existe ainda a quarta divergência, consistente no valor anual desta taxa de ocupação que é de 2% (dois por cento), para as ocupações cuja inscrição foi requerida a SPU, até 30 de setembro de 1988, e de 5% (cinco por cento) para as inscrições feitas após este período, já o laudêmio, no caso de aforamento privado, é de 2,5% (dois e meio por cento) e, no caso de aforamento público, é de 5 (cinco por cento); todos esses percentuais recaem sobre o valor venal do imóvel. Por fim, depreende-se a quinta diferença, que consiste na referência de que a taxa de ocupação é paga anualmente; a contra senso, o laudêmio é pago apenas no instante da transferência onerosa do domínio útil do bem (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Desse modo, percebe-se que o ingresso patrimonial em estudo tem suas características e peculiaridades individuais, tendo sido, portanto, necessário seu destrinchamento para se ultimar os fins perseguidos pelo presente trabalho.

TEM FIM SOCIAL OU CONSTITUI UM ANACRONISMO?

O direito encontra-se inserido na sociedade e não há sociedade sem normas mediante as quais se possibilite a regulamentação do comportamento humano, haja vista já ser falado desde a antiguidade o brocardo jurídico de que onde está o direito, está à sociedade. Por isso, percebe-se como larga nitidez que, com a evolução da sociedade, levando-se em conta, portanto, os costumes, a tecnologia, a economia, a política, o clima, entre outros fatores em que a sociedade sob sua égide esteja calcada, defere-se, por via de conseqüência, a evolução do direito, como ciência cuja incumbência se manifesta em disciplinar a vida dentro de um dado âmbito territorial (CARVALHO, 1991, pág. 20).
Contudo, considerando que o laudêmio, ostente seu caráter de ingresso patrimonial dirigido à União, isto é, no caso do aforamento especial, não se mostra, no entanto, ter percorrido o caminhar da evolução social, jurídica, econômica, e dentre outros campos do saber, pois, estando, logicamente, em descompasso com a sociedade, porquanto que pesquisas mostram a sua prejudicialidade no campo de empreendimento imobiliário, por exemplo, sendo afetada, de forma inevitável, a economia do país, de sorte que, para o dono de imóvel atingido pela influência da maré, além de pagar o foro e o IPTU, tem que pagar a chamada taxa de ocupação, e, no caso de transação onerosa, desembolsa a vergastada renda laudêmica (MARINHA, 2009. sosterrenosdemarinha.org.br/imprensa/governo-vai-rever-cobranca).
Desse modo, vale destacar o comentário do senador da república, Marcos Maciel do partido Democratas de Pernambuco ? DEM-PE:
A cobrança de laudêmio é um anacronismo que recai sobre o espaço urbano, penalizando os habitantes de um modo geral. É como se o contribuinte tivesse que pagar IPTU em dobro. Dos R$ 3,3 bilhões arrecadados no Brasil com a taxa em 2007, mais de R$ 36 milhões são de Pernambuco, o terceiro maior contribuinte (MARINHA, 2009. sosterrenosdemarinha.org.br/imprensa/governo-vai-rever-cobranca).

Em seguida, e com muita propriedade, tece comentário sobre o assunto o Prof. Marcos Coimbra, senão vejamos:
É vital flagrarmos e denunciarmos os excessos que ocorrem hodiernamente no país, constituindo praticamente uma regra. Começando pela habitação, onde o contribuinte paga um IPTU cada vez maior, mas baseado num valor venal desprezado quando o referido imóvel é vendido, pois as prefeituras arbitram um ITBI calcado em valores que chegam a atingir 3 a 4 vezes o valor estipulado no IPTU, bem acima do mercado. Quando o imóvel é foreiro à União, ainda paga o anacrônico foro e, em caso de venda, o laudêmio. Em Petrópolis, deve pagar o laudêmio e o foro à família imperial brasileira. Em outros locais, paga-se a entidades de origem religiosa (COIMBRA, 2002. www.brasilsoberano.com.br/artigos/Anteriores/saqueaocidadao.htm).

Na incessante tentativa de suprimir a aludida e anacrônica cobrança foreira, encontram-se alguns parlamentares. Dentre estes, têm encabeçado a idéia o senador da república, Gerson Camata, filiado ao Partido do Movimento Democrático Brasileiro - PMDB-ES, e o deputado federal, Maurício Rands, do Partido dos Trabalhadores de Pernambuco - PT-PE, pois, ambos, confeccionaram projeto de lei perseguindo tal desiderato.
Resumo do projeto de lei nº 676/2007, da autoria do senador Gerson Camata do PMDB-ES, que suprime a taxa de terrenos de Marinha:
Tramita na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) projeto do senador Gerson Camata destinado a beneficiar todos os foreiros e ocupantes de imóveis urbanos da União, mediante a supressão do pagamento do foro ou da taxa de ocupação relativa ao imóvel aforado ou legalmente ocupado, quando sobre ele recair a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Ao justificar sua proposta (PLS 676/07), Camata lembra que o aforamento consiste em uma espécie de contrato que depende da livre manifestação de vontade do postulante do título de aforamento interessado em ingressar no uso de determinado patrimônio da União, sendo necessária a anuência da Administração, que, por intermédio da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), emitirá o ato administrativo concessivo de foro. Camata explica, na justificativa do projeto, que o foro é cobrado dos ocupantes de terrenos da União e está previsto no caput do art. 101 do decreto-lei que dispõe sobre os bens imóveis da União (Decreto-Lei 9.760/46). Essa norma diz que os terrenos aforados pela União ficam sujeitos ao foro de seis décimos por cento do valor do respectivo domínio pleno, que será anualmente atualizado. Essa mesma lei, acrescenta o senador, mediante o caput do art. 127, impõe o pagamento da taxa de ocupação para os ocupantes dos imóveis da União. A União, proprietária do terreno, atribui a terceiro, de forma gratuita ou onerosa, mediante um contrato bilateral, o respectivo domínio útil, perdendo, pois, o domínio pleno e passando a ser apenas detentora do domínio direto sobre ele, explica ainda Camata. "Em decorrência desse ajuste contratual, o retorno pecuniário que a União tem é irrisório e nada representa de significante para o Erário. Mas, com relação aos foreiros, o laudêmio ? pagamento devido ao senhorio direto (a União), quando da alienação de propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse, pode ter peso efetivo em suas finanças, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas", argumenta o senador (_____. s.d. www.direito2.com.br/asen/2008/set/30/camata-quer-suprimir-pagamento-de-taxa-por-ocupacao-de-imovel-urbano).

Em seguida, vejamos a síntese do Projeto de Lei nº 1961/2007, da autoria do deputado federal Maurício Rands, do PT-PE, que busca aumentar a faixa de isenção da taxa de marinha para quem ganha até 10 salários mínimos, como também, corta pela metade a alíquota do laudêmio, de 5% para 2,5%:
Quem ganha até dez salários mínimos (R$ 5,1 mil, a partir de janeiro) deve ficar livre da famigerada taxa de marinha. Projeto de lei em tramitação na Câmara não só aumenta a faixa de isenção, que hoje é de cinco mínimos, como também corta pela metade a alíquota do laudêmio, de 5% para 2,5%. Além disso, a matéria propõe a proibição da cobrança sobre as benfeitorias privadas, o que na prática reduz o valor da taxa uma vez que o cálculo passa a ser feito apenas sobre o tamanho do terreno.
O projeto de lei nº 1961/2007, de autoria do deputado federal Maurício Rands (PT-PE), foi aprovado por unanimidade no início deste mês pela Comissão de Trabalho, Administração e Serviço Público. Está agora na Comissão de Finanças e Tributação, tendo como relator o deputado federal Pedro Eugênio (PT-PE), que tem se mostrado favorável à aprovação da matéria. Depois, segue para a Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) e vai a plenário.
"Sou membro da CCJ, já fui presidente. Acredito que não teremos problemas. Essa matéria não desperta resistência, há muitos parlamentares que apoiam por considerar essa taxação, que é da época do Império, completamente absurda", afirma Maurício Rands. Segundo o parlamentar, a expectativa é a de que o PL seja aprovado na Câmara e no Senado, podendo ir à sanção do presidente Lula no início de 2010.
A taxa de marinha penaliza sobretudo o Recife e algumas cidades cidades do Rio de Janeiro e do Espírito Santo, muito entrecortadas por rios. Se por um lado os parlamentares dos estados mais afetados - da própria base do governo e da oposição - criticam a cobrança e pedem sua extinção, de outro, setores do governo não querem abrir mão de uma receita anual que alcança R$ 3,3 bilhões. Especialmente a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), ligada ao Ministério do Planejamento.
"Nosso objetivo é acabar com o instituto dos terrenos de marinha, criado no século XIX para prevenir invasões pelo mar ou rios. Ora, essas invasões não ocorrem mais hoje. Enquanto essataxa anacrônica não acaba, atacamos em todas as áreas para reduzir seu impacto sobre a população", diz Rands, lembrando que a extinção desses terrenos é defendida pelo deputado federal José Chaves (PTB-PE) na Proposta de Emenda Constitucional (PEC) nº 233/2008.
Na verdade, vários projetos que tramitam no Congresso Nacional propõem mudanças na legislação. Um deles defende uma alteração na linha de preamar (PL nº 4316/2001), outro diminui a faixa de 33 para 13 metros (PLS 617/1999). Já o PL 4189/2001 propõe a isenção do pagamento de foro e laudêmio para os proprietários de um único imóvel. Uma segunda PEC transfere para os municípios a titularidade sobre os terrenos de marinha.
Legalmente, acredita-se que esse instituto já deveria ter sido extinto pelo Código Civil de 2002, que suprimiu todos os regimes de enfiteuse (artigo 2.038), mas resguardou os terrenos de domínio da União. "O ideal não é amenizar o problema, e sim extinguir. A taxa de marinha precisa ser extinta", dispara Maurício Rands (RANDS, 2010. www.mauriciorands.com.br/mandato.php).

Ademais, vislumbra-se que há deferência de isenção legal, pois, tal isenção é para àquelas pessoas que têm uma renda familiar per capita no valor de alçada de até 5 (cinco) salários mínimos, quer dizer, se numa casa morar pessoas cuja renda por cabeça não exceder ao patamar de 2.550,00 (dois mil, quinhentos e cinquenta reais) ficam, portanto, isentos das cobranças de foro, laudêmio e taxa de ocupação. Ou seja, a lei renuncia a aludida arrecadação em face de algumas pessoas, pelo fundamento de serem qualificados, para este caso específico, como de baixa renda (RANDS, 2010. www.mauriciorands.com.br/mandato.php).
Analisando tal isenção, a mesma teve início com a edição da Medida Provisória nº 335, de 23 de dezembro de 2006, a qual foi convola na Lei nº 11.481, de 31 de maio de 2007, que, por sua vez, foi regulamentada pelo Decreto Presidencial nº 6.190, de 02 de abril de 2007 (____. s.d. legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/fraWeb?OpenFrameSet&Frame=frmWeb2&Src=%2Flegisla%2Flegislacao.nsf%2FViw_Identificacao%2Fmpv%2520335-2006%3FOpenDocument% 26AutoFramed).
Desse modo, como toda isenção, ela se revela como um dos modos de renúncia do crédito fiscal pela entidade política competente, que, no caso, é a União. será concedida em caráter pessoal e poderá ser renovada mediante a comprovação, a cada quatro anos, da manutenção da condição de carência ou baixa renda do foreiro ou ocupante. Deverá ser suspensa a isenção sempre que for comprovada a alteração da situação econômica do ocupante ou foreiro que o descaracterize como carente ou baixa renda (_____.s.d. legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/fraWeb?OpenFrameSet&Frame=frmWeb2&Src=% 2Flegisla%2Flegislacao.nsf%2FViw_Identificacao%2Fmpv%2520335-2006%3FOpenDocument% 26AutoFramed).
Nesse diapasão, é de suma importância transcrever a opinião do renomado e magníloquo jurista Pontes de Miranda, referindo-se ao Código Civil de 1.916, ao criticar a manutenção da enfiteuse na legislação brasileira:
O Código Civil conserva a enfiteuse, que é um dos cânceres da economia nacional, fruto, em grande parte, de falsos títulos que, amparados pelos governos dóceis a exigências de poderosos, conseguiram incrustar-se nos registros de imóveis (WIKIPÉDIA, s.d. pt.wikipedia.org/wiki/Enfiteuse).

Assim, ao juntar cada cobrança (foro, taxa de ocupação e laudêmio), feita pela União, por ostentar a posição de senhorio direto, o foreiro que por sua vez detém o domínio útil, inexoravelmente, irá encontrar dificuldades desmedidas de ordem econômica, culminando num verdadeiro saque ao cidadão. Pois, o que a União arrecada, através da Secretaria de Patrimônio da União ? SPU, não passa de um valor irrisório, porém, em relação ao enfiteuta, essas cobranças constituem-se num valor de vulto. Como exemplo, citemos um imóvel localizado em Boa Viagem, cujo valor é de R$ 100.000,00 (cem mil reais), pois, o dono tem que pagar os seguintes valores: foro de 0,6 (seis décimos por cento) que equivale a R$ 600,00 (seiscentos reais); taxa de ocupação, cujo valor anual é de 2% (dois por cento), para as ocupações cuja inscrição foi requerida a SPU, até 30 de setembro de 1.988, e de 5% (cinco por cento) para as inscrições feitas após este período. Assim, admitindo-se que o imóvel tenha sido inscrito na SPU depois de 1.988, então, o valor da taxa de ocupação seria R$ 5.000,00 (cinco mil reais); laudêmio 5% (cinco por cento), no caso de alienação onerosa do bem enfitêutico, que seria de R$ 5.000,00 (cinco mil reais); e sem falar do imposto predial territorial urbano - IPTU, que é um imposto municipal (RODRIGUES, 2009. www.laudemio.com.br/).
Salutar seria que o Pode Legislativo Federal conseguisse aprovar um dos projetos de lei com a finalidade de abolir do direito positivado as cobranças do foro e do laudêmio, já que é da competência legislativa da União, porquanto que os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens da União da espécie dominical. Sendo o laudêmio de nenhuma utilidade para a nação, vindo até a propiciar a inibição de negociações com os imóveis aforados, constitui-se, portanto, num anacronismo jurídico (COIMBRA, 2002. www.brasilsoberano.com.br/artigos/Anteriores/ saqueaocidadao.htm).
Desse modo, considerando a nitidez da disparidade entre a juridicidade do laudêmio e os anseios da sociedade contemporânea, em vista da quantidade exacerbada de cobranças por parte do poder público que ora vem em forma de tributo, ora em forma de ingresso patrimonial sem natureza tributária, mas, todas em face do particular contribuinte, deixando-o sufocado pelas tantas cobranças que são feitas.
À luz de toda fundamentação jurídica suso vertida, percebe-se de forma clara e patente a desnecessidade da mantença da cobrança do laudêmio, haja vista ser arrecadado pela Secretaria de Patrimônio da União ? SPU, num valor, segundo pesquisa apontada acima, irrisório para a União. Entretanto, em contrapartida, esse valor insurge-se vultoso para o foreiro, seja ele pessoa física ou jurídica, trazendo, assim, um ilógico desserviço para o avanço da economia do país.


CONSIDERAÇÕES FINAIS

Passadas todas as discussões nesse trabalho monográfico, que muito acrescentou em termos de conhecimento e requestionamento acerca da situação inconveniente em que vivem os detentores do domínio útil de imóveis enfitêuticos no Brasil, tendo que suportar a cobrança do laudêmio nos casos e formas legais, conclui-se com toda a propriedade que é possível o desenvolvimento da nação com a extirpação da renda laudêmica do ordenamento jurídico.
Do ponto de vista técnico, decerto que por algumas décadas de vigência do Código Civil de 1916, o aforamento no cenário brasileiro tornou-se um dos mais avançados institutos do direito. Tal avanço, oriundo de todo o processo de ocupação das terras incultas ou destinadas à edificação, possibilitou de forma rápida e organizada das construções de grandes cidades, favorecendo, assim, a economia do país.
Todavia, devido ao célere crescimento populacional, o paradigma jurídico brasileiro alterou-se profundamente, haja vista não haver mais necessidade em se buscar incentivos para ocupação de terras por meio da enfiteuse, já que, dado o seu caráter peculiar de perpetuidade, tem, hodiernamente, sua finalidade desvirtuada, sendo devidamente ab-rogada pelo novo Código Civil, o qual manteve a idéia de incentivos à ocupação de terras, porém, de forma antagônica ao arcaico emprazamento, mediante institutos que ora condigam com os escopos de uma sociedade moderna.
Diante da inconveniência constatada em relação ao mantimento do aforamento privado, o que significa ter sido uma grande vitória da sociedade brasileira, o raciocínio é o mesmo no que toca à enfiteuse administrativa, porquanto existe uma grande dificuldade dos foreiros em alienar onerosamente o bem imóvel gravado pelo instituto, pela razão de serem obrigados a pagar o valor do laudêmio ao senhorio direto, fora, obviamente, dos casos de isenção, pois, em geral, dito valor demonstra-se de patamar elevado.
Deve-se, contudo, atentar para o fato de que não se apresenta correta à afirmação de que a cobrança laudêmica faz parte do sistema tributário nacional, pois, durante o desenrolar do trabalho, verificou-se de maneira límpida e patente que a natureza jurídica daquele ingresso patrimonial não se confunde com a de nenhuma espécie de tributo, sendo, portanto, uma renda de direito pessoal e não fiscal. Ademais, como corolário, foi traçado um conjunto de distinções entre o laudêmio e outras espécies de rendas, dirimindo, desta forma, dúvidas vistas comumente na prática forense.
Entretanto, falta vontade política, pois, notou-se, através de pesquisa, que a União arrecada com este ingresso patrimonial um valor módico, isto é, nada representa de significante para o erário, mas, em posição diametralmente oposta, encontra-se o enfiteuta, para quem o valor pode ter grande peso efetivo, seja ele pessoa física ou jurídica, servindo, tão somente, para inibir o crescimento econômico da nação, não trazendo nenhum benefício social, portanto (____. s.d. www.direito2.com.br/asen/2008/set/30/camata-quer-suprimir-pagamento-de-taxa-por-ocupacao-de-imovel-urbano).
Diante das considerações supra arguidas, e na certeza de terem sido ultimados os objetivos perseguidos pela presente monografia, é possível concluir que há uma necessidade premente de repensar o sistema arrecadatório brasileiro, acabando com a vetusta e anacrônica renda laudêmica.



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