O contrato "built to suit" e a segurança jurídica para o locador

Ianna Talyta Campos Arruda e Rômulo Alves[1]

                                               RESUMO

Apresenta uma visão geral sobre contratos, suas classificações quanto aos efeitos, momento de execução, formação e objeto. Aborda o processo de tipificação dos contratos “built to suit” no ordenamento pátrio.  Apresenta as garantias legais que estimulam o locador a celebrar o “built to suit”, garantia essa trazida pela Lei 12.744/12 que inseriu o artigo 54-A na Lei 8.245/91 (lei do inquilinato). Aborda a segurança jurídica para o locador no contrato “built to suit”.

 

1 INTRODUÇÃO

É cediço que em geral o ordenamento legal é premido a se adaptar para regular com mais precisão as novas situações de vivência prática que se desenvolvem nos relacionamentos entre os jurisdicionados. Isso decorre do fato de que a livre manifestação de vontade entre as partes acaba sendo perturbada pela existência de lacunas jurídicas que desestimulam o estabelecimento de determinados vínculos obrigacionais. Enquadra-se nesse cenário o contrato denominado de "built to suit".

O contrato de "built to suit" (BTS), construído para servir em tradução aproximada, foi a resposta à dinamicidade mercadológica na qual muitos empreendedores entenderam ser mais útil concentrar seus recursos financeiros e de tempo em sua atividades empresárias stricto sensu e não na infraestrutura imobiliária necessária para o desenvolvimento dos seus negócios. Na celebração de um contrato específico para resolver esta demanda, caberia a uma parte a adequação do ambiente físico e como contrapartida teria a garantia de ser remunerada pelo contratante por tempo suficiente, de forma a compensar os dispêndios com a obra.

Por inicialmente se tratar de um contrato atípico permeado de vácuos legais e pela intensificação de sua prática em razão do aquecimento econômico (COSTA, 2013), o legislador tipificou o contrato "built to suit" por meio da Lei 12.744/12, passando a denominá-lo de contrato de construção ajustada e inserindo-o na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Tal esforço legislativo visou primordialmente estimular a prática já existente no mercado por meio da explicitação prévia das particulares "regras do jogo", proporcionando serenidade e segurança nesse tipo de vínculo obrigacional que não estaria mais completamente sujeito às interpretações imanentes dos contratos atípicos. 

Este trabalho se propõe em primeiro momento a apresentar as várias formas contratuais, abordar o processo de tipificação dos contratos “built to suit” no ordenamento pátrio e posteriormente vai analisar quais os avanços trazidos pela nova codificação, com foco no empreendedor que assume o risco de investir na adequação do imóvel que será usado por outrem. Além disso, serão tecidas algumas questões controversas sobre a aplicação prática do contrato de construção ajustada.

Ressalta-se que tal investigação se justifica pela movimentação parlamentar para resolver os problemas das contratações outrora atípicas de cessão de uso de imóveis não residenciais urbanos, assunto de grande repercussão no mercado econômico. Ademais, por poder ainda se considerar norma recente, a matéria desperta atenção pelas possíveis questões que ainda serão judicializadas, a despeito do esforço legislativo de criar um regramento específico para esclarecer as relações entre os contraentes.

 

2 AS VÁRIAS FORMAS CONTRATUAIS

O contrato, em uma visão jurídica, seria um acordo entre duas ou mais pessoas, tendo este, conteúdo patrimonial, com o intuito de adquirir, modificar, conservar ou extinguir direitos (PAMPLONA FILHO, 2005). Pamplona Filho (2005) salienta, ainda que todo cidadão em vários momentos da sua vida celebra contratos, como por exemplo: ao pegar uma condução, ao ir a um restaurante, ao fazer compras em supermercado, dentre outros momentos do cotidiano. Contudo, esses “afazeres” rotineiros são fatos sociais que o Direito preocupa-se em regular, dada a sua larga utilização e importância no dia a dia.

Sem pretender cometer erros, Gagliano e pamplona Filho (2012), caracterizam o contrato como um negócio jurídico na qual as partes declarantes acordam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, respeitando o princípio da boa-fé objetiva e da função social. Os contratos mesmo que sejam algo que vai acordar vontade das partes eles sempre precisam respeitar tais princípios, sob pena de não terem validade.

Como bem dito acima, o contrato é um negócio jurídico e que para sua existência tenha validade ele precisa conter quatro elementos, simultaneamente. Manifestação da vontade, agente, objeto e forma para se exteriorizar (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2012). Caso inexista algum desses quatro elementos o contrato não terá eficácia e, portanto, não poderá ser celebrado.

Diversas são as categorias contratuais, estas, por sua vez, subordinam-se a regras próprias ou afins, de acordo com a categoria a qual pertence. Quanto aos efeitos podem ser classificados em unilaterais (são os que criam obrigações para apenas uma das partes); bilaterais (os que criam efeitos para ambas as partes) e plurilaterais (contêm mais de duas partes). Ainda quanto aos efeitos podem ser classificados em gratuitos (são aqueles contratos que apenas uma das partes é beneficiada); onerosos (gera obrigações para ambas as partes); comutativos (são os que tem prestação certa e determinada); e aleatórios (nessa modalidade contratual pelo menos um dos contratantes não pode antever a vantagem que receberá no contrato) (GONÇALVES, 2014). Essas modalidades caracterizam os contratos quanto aos seus efeitos para as partes.

Quanto à formação, os contratos podem ser classificados em paritários (são os ditos tradicionais, as partes discutem livremente as condições, por se encontrarem em posição igualitária); adesão (é o oposto do paritário, devido a uma das partes ser preponderante a outra, esta elabora todas as cláusulas); e contratos-tipo (essa modalidade contratual se assemelha à de adesão, por um dos contraentes apresentar as cláusulas, porém difere no fato de ter desigualdade econômica entre as partes e a possibilidade de discussão sobre o conteúdo contratual) (GONÇALVES, 2014). A formação de um contrato é o momento em que serão discutidas as cláusulas, as vantagens e possíveis desvantagens para as partes e de acordo com a modalidade a parte pode ou não optar pelo o que vai está contido em cada cláusula.

Quanto ao momento de execução classificam-se em instantânea, deferida e de trato sucessivo ou em prestações; quanto ao agente em personalíssimo, impessoais, individuais ou coletivos; quanto ao modo porque existem em principais, acessórios ou adjetos e derivados ou subcontratos; quanto à forma em solenes (devem obedecer à forma prescrita em lei) e não solenes (não têm forma prescrita em lei, os contraentes que ajustam as cláusulas); consensuais (se formam unicamente pelo acordo de vontades, independe da entrega da coisa ou observância de determinada forma) e reais (exigem a entrega da coisa e o consentimento) (VENOSA, 2005). O momento de execução, o modo e a forma que os contratos são firmados são classificações de suma importância, pois nos permite saber se os contratos são celebrados por uma ou mais pessoas, se existe algum contrato acessório ao principal e se exige a entrega da coisa com ou sem consentimento.

Classificamos os contratos, ainda, quanto ao objeto em preliminares (é provisório e tem por objeto a celebração de um contrato definitivo) e definitivo (tem objetos diversos, varia de acordo com a natureza de cada avença); e por ultimo classificamos quanto à designação em nominados (tem designação própria, são regulados em lei), inominados (não tem denominação própria), típicos (regulados por lei, ou tem seu perfil nela traçado), atípicos (resultam de um acordo de vontades, não tendo, porém, seus requisitos definidos em lei), misto (resulta da junção de um contrato típico com um atípico) e coligado (a interligação de vários contratos celebrados pelas partes) (VENOSA, 2005). A classificação referente aos objetos e à designação nos permite visualizar se o contrato é ou não definitivo e se está ou não previsto em lei, ou seja, se sua forma é prevista pela lei ou não.

Nesse contexto, as espécies contratuais podem, ainda, ser definidas de acordo com sua finalidade, como: compra e venda, de locação, de depósito, etc. Essas espécies apresentam várias características, podendo enquadrá-los conforme sua natureza e consequências jurídicas (GONÇALVES, 2014). Tais características referentes às consequências jurídicas e à natureza são as referidas em parágrafos anteriores.

Aqui falaremos especificamente sobre o contrato de locação, mais restritivamente sobre a modalidade contratual chamada “built to suit”, que de acordo com a natureza e as consequências jurídicas pode ser enquadrado em bilateral, oneroso, comutativo, paritário, deferido, impessoal, principal, consensual, definitivo e típico (GONÇALVES, 2014). O contrato “built to suit” veio no sentido de trazer segurança jurídica a ambas as partes e assim cumprir a sua função social.

 

3 O PROCESSO DE TIPIFICAÇÃO DOS CONTRATOS “BUILT TO SUIT” NO ORDENAMENTO PÁTRIO

                        O Direito, assim como a vida em sociedade, vive em constante mudança, pois a cada momento surgem fatos novos e novas formas de se relacionar em sociedade que o mesmo ainda não regula (GASPARETO, 2014). Portanto, é importante a “reciclagem” do Direito para acompanhar a vida social.

                        O legislador prevendo que não conseguiria nominar todas as formas contratuais existentes no ordenamento pátrio, permitiu aos cidadãos criar novas formas contratuais, obviamente respeitando os princípios que regem nosso ordenamento (GASPARETO, 2014). A exemplo disso podemos citar os contratos atípicos e típicos, no qual o primeiro não tem forma prevista em lei, conforme descrito no capítulo anterior, e, portanto, as partes ficam livres para criarem suas cláusulas, sem esquecer a obediência aos princípios, e o segundo é o contrato que tem forma prescrita em lei.  

     No âmbito dos contratos típicos, ou seja, aqueles com regramento legal específico, “a Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, conhecida como lei do inquilinato, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e descreve os procedimentos a serem observados nas ações a ela pertinentes” (TARTUCE, 2012). Como bem dito acima sobre a existência de contratos de locação, tal lei veio regulamentar essa espécie contratual.

Ressalte-se que o equilíbrio e o respeito às normas contratuais são a essência dos contratos de locação, no intuito de evitar situações desgastantes no futuro como: insegurança aos contratantes, demandas judiciais, revogação de cláusulas e/ou anulação contratual (RODRIGUES JÚNIOR, 2013). Não havendo contrato adequado em uma relação de locação, a insegurança jurídica e suas consequências são para ambos os lados.

Dentre os contratos de locação urbana, surgiu com o decorrer dos tempos uma modalidade em que o locador ao alugar seu imóvel cumpria algumas exigências feitas pelo locatário, ou seja, o dono do imóvel teria que fornecer uma estrutura que se adequasse às necessidades do contratante. Em algumas situações o locador era preciso construir toda uma estrutura para se adequar às exigências do seu cliente, em outras o dono do imóvel precisaria fazer reformas de grande custo econômico para chegar ao padrão exigido pelo locatário (GROTTI; ROSSI; MORSELLI, 2013). Tal contrato ficou conhecido como “built to suit”.

“O Buil-to-suit teve origem no mercado imobiliário americano. A rigor, a caracterização da estrutura jurídica exigia a presença de três elementos essenciais: investimento relevante, o imóvel sob medida e construção” (GROTTI; ROSSI; MORSELLI, 2013). Sem a presença de um desses elementos descaracterizaria a peculiaridade do Built-to-Suit.

Contudo, ao construir um imóvel para agradar as exigências do seu cliente, o locador por óbvio, precisaria ser ressarcido de todo o seu gasto, porém o contrato “built to suit” regulado pela Lei 8.245/91, não fornecia tanta segurança ao locador. Pela referida lei, quem alugasse o imóvel e não quisesse cumprir todo o contrato poderia desfazê-lo mediante o pagamento de uma multa no valor de três aluguéis (TARTUCE, 2012), ou seja, a lei do inquilinato não fornecia nenhuma segurança ao locador, pois todo o investimento feito não seria ressarcido e ele ficaria no prejuízo.

 Ao longo dos anos, o contrato em questão era utilizado no Brasil, regulado pela Lei 8.245/91 (a lei do inquilinato), que de acordo com muitos doutrinadores configurava tal contrato como atípico, pois embora fosse regulado por uma lei, várias  cláusulas eram acordadas entre as partes por não haver previsão legal (GASPARETO, 2014). É cediço que os contratos que tem forma prescrita em lei são chamados de típicos, de acordo com sua natureza, porém embora o “built to suit” fosse regulado pela lei do inquilinato, esse “arranjo” não sanava a regulação de todas as cláusulas que precisavam está em contrato e por isso as partes faziam acordos não previstos em lei, o que levou os doutrinadores, em sua maioria, a chamá-lo de atípico.

Diante disso, um novo artigo foi acrescido à Lei do inquilinato, baseado no prisma da segurança jurídica. A Lei 12.744 de 19 de dezembro de 2012 acrescentou o artigo 54-A, dispondo sobre a locação nos contratos de construção ajustada (RODRIGUES JÚNIOR, 2013). Por ser uma modalidade usual nos últimos anos no Brasil, mas sem previsão legal direcionada, instituiu-se essa reforma.

O novo artigo surgiu com o viés de satisfazer as expectativas tanto do locador quanto do locatário, tendo em vista que nesse caso especial o inquilino exige um padrão específico de projeto e modelo construtivo para o desempenho de suas atividades (CAPARELLI, 2013). Tal inovação legislativa veio para regular algo de grande importância para o mercado empresarial brasileiro.

 

4 GARANTIAS LEGAIS QUE ESTIMULAM O LOCADOR A CELEBRAR O CONTRATO “BUILT TO SUIT

     Como bem dito anteriormente, no contrato “built to suit” temos de um lado uma parte que precisa de um imóvel que tenha todas as características necessárias para pôr o seu negócio e do outro nós temos a parte que se dispõe a adequar seu imóvel, ou seja, empreendedores que tenham interesse em construir um empreendimento com características específicas ou comprar um terreno e adequá-lo, para assim agradar seu cliente (GROTTI; ROSSI; MORSELLI, 2013). O presente contrato tem o condão de firmar obrigações entre locatário e locador.

Segundo Gaspareto (2014) o empreendimento precisa ser entregue, pelo empreendedor-locador, dentro do prazo firmado e em condições operacionais, pois caso sua entrega não seja feita no período acordado poderá acarretar prejuízos ao locatário, tendo em vista que já pode ter firmado compromissos com terceiros.

O “ built to suit” é extremamente utilizado na Europa e Estados Unidos e vem ganhando força no Brasil nos últimos anos. Essa modalidade é bem utilizada por empresas, como a Petrobrás, havaianas, Rede Globo de televisão, Walmart, dentre outras (MARTINS, 2014). Empresas de renome no cenário empresarial brasileiro e que apostam na referida modalidade contratual.

É comum, neste tipo de contrato, que, além do contratante (o locatário, que recebe o imóvel encomendado) e do contratado ( o locador, que providencia a construção e cede o seu imóvel), esteja presente um terceiro, ou seja, uma companhia securitizadora de recebíveis. Em outras palavras, o contratado (locador) constrói ou manda construir, cede o seu imóvel ao contratante (locatário) mediante pagamentos mensais e transfere os seus créditos para uma companhia securitizadora, recebendo, antecipadamente, o valor estabelecido no contrato. A companhia secutirizadora, por sua vez, emite Certificados de Recebíveis Imobiliários nos termos do art. 6º, da Lei n. 9.514/1997, legalmente definido como um ‘titulo de crádito normativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários’ que  ‘constitui promessa de pagamento em dinheiro’ e providencia a averbação junto ao Oficial registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, ou seja, no local da matrícula do imóvel objeto do contrato ‘built to suit’(SCAVONE JUNIOR, 2010).

 

Outra situação também comum entre os locadores são os empréstimos “Bridging advance” ou “bridge loan”, empréstimos de curto prazo, que vão acontecendo de acordo com a evolução da obra, realizados até o recebimento do Certificado de recebíveis (SCAVONE JUNIOR, 2010), ou seja, é mais um investimento feito pelo dono do imóvel no sentido de satisfazer seu cliente e que pela lei do inquilinato não obtinha uma segurança efetiva.

 Nesse diapasão foi introduzido no ordenamento pátrio, com alterações feitas pela Lei 12.744/12, a modalidade “built to suit” ou contrato de locação ajustada por meio da seguinte modificação na Lei 8.245/91: o locatário poderá rescindir o contrato, desde que pague multa referente ao valor de todos os aluguéis até o final do contrato, ou valor fixado judicialmente (RODRIGUES JÚNIOR, 2013). Por se tratar de um contrato que dura em torno de dez a vinte anos é de suma importância que as cláusulas sejam bem debatidas entre as partes.

Continua valendo a regra geral de que o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo do contrato de locação, mas o locatário poderá devolvê-lo. A exceção trazida no artigo 4.º, prevista no parágrafo 2.º do artigo 54-A, estabeleceu apenas uma condição quanto ao pagamento e ao valor da multa a ser pactuada entre as partes no contrato built to suit, de tal forma que o locador tenha assegurado o retorno do capital investido na construção do imóvel, caso o locatário desocupe-o antes de findo o prazo do contrato (TARTUCE, 2012,p[?]).

 

Outra mudança que a Lei 12.744/12 trouxe, está prevista no parágrafo 1º do artigo 54-A, que prescreve que as partes poderão renunciar ao direito de revisão dos valores dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Finalizada a vigência do contrato, se o mesmo for renovado, tal dispositivo não se aplica automaticamente (TARTUCE, 2012), ou seja, findado o prazo inicialmente pactuado, o chamamento da cláusula de não revisão depende de expressa previsão no instrumento de renovação contratual.

Essas modificações na legislação deram-se especialmente com o intuito de garantir uma segurança maior ao locador, uma vez que na legislação anterior o locatário poderia rescindir o contrato sem o término da sua vigência, pagando uma multa ínfima, que não supria todo o gasto do locador em construir/adaptar o imóvel que foi especialmente customizado para o inquilino. Entretanto, tal mudança também pensou no locatário, ao permitir que cordialmente os aluguéis não sejam revisados durante o prazo contratual (CAPARELLI, 2013). A Lei 12.744/12 ao modificar a Lei 8.245/91 proporcionou mudanças para ambas as partes.

Por fim, ao introduzir sintético regramento no ordenamento jurídico, o legislador também deixou lacunas que provavelmente fomentarão discussões judiciais como, por exemplo, a questão da cláusula pactuada de vedação de revisão em um contrato de longa duração que porventura se torne excessivamente desequilibrado entre as partes (CAPARELLI, 2013). O que nos leva a crer que as mudanças trazidas pela modificação de alguns parágrafos da lei do inquilinato, possivelmente não sanará todas as possíveis divergências no contrato “built to suit”, porém é notório que essas mudanças trouxeram uma parcela significativa de segurança ao empreendedor-locador.

 

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

 

O contrato “built to suit”, com origem nos Estados Unidos, ao longo dos anos vem sendo amplamente utilizado no Brasil. Regulado pela Lei 8.245/91 (lei do inquilinato), não abarcava todas as necessidades dos interessados, fato este que apesar de ser regido por uma lei, o locador e locatário tinham que ajustar muitas cláusulas que não estavam previsto na lei tornando o contrato, na opinião da maioria dos doutrinadores, como um contrato atípico.

A partir de 2012 a Lei 12.744/12 inseriu o artigo 54-A na lei do inquilinato, trazendo mudanças quanto ao valor da multa nos casos em que o locatário rescinda o contrato antes do tempo previsto, antes era no valor de três alugueis e agora será no valor de todos os alugueis até o termino do contrato.

Tais mudanças proporcionaram um maior incentivo ao locador a celebrar essa modalidade contratual, tendo em vista que a inserção desse artigo no ordenamento pátrio proporcionou uma segurança jurídica ao empreendedor. Agora ele poderá fazer todo o investimento para adequar seu empreendimento ao gosto do cliente com a certeza que será ressarcido e ainda obterá seu  lucro.

Acredita-se que tais mudanças trazidas pela legislação foram de suma importância para que o contrato “built to suit” ganhe forças no mercado brasileiro, alavancando setores como o imobiliário e da construção civil, contudo é importante salientar que algumas mudanças ainda precisam ser feitas, no sentido de não tornar o referido contrato demasiadamente oneroso para apenas uma das partes.

REFERÊNCIAS

 

CAPARELLI, Luciana. Built to suit: aspectos práticos da vontade de contratar. Jus Navigandi. Teresina, ano 18, n. 3796, 22 nov. 2013. Disponível em:  . Acesso em: 20 ago. 2014.

 

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Direito Civil: contratos teoria geral. 8. ed. São Paulo: Saraiva,2012. V.4

 

GASPARETO, Rodrigo R. Contratos built to suit. São Paulo: Scortecci,2014.

 

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2014. v. 3.

 

GROTTI, Franco Mussetti; ROSSI, Luciano Garcia; MORSELLI, Marianna Vieira Barbosa. Alteração na lei de locações: O reconhecimento da locação “buil to suit”. São Paulo, fev .2013. Disponível em: . Acesso em: 22 out. 2014.

 

MARTINS, Luiz Henrique. BUILT TO SUIT: A locação por encomenda. 02 set. 2014. Disponível em:< http://chezzilaw.com/built-to-suit-a-locacao-por-encomenda/>. Acesso em: 03 nov.2014

 

PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Esboçando uma Teoria Geral dos Contratos. Jus Navigandi, Teresina, ano 10, n. 682, 18 maio 2005. Disponível em: . Acesso em: 18 ago. 2014.

 

RODRIGUES JÚNIOR, Otávio Luiz. Análise comparativista dos contratos built to suit. Consultor Jurídico. 10 abr. 2013. Disponível em: . Acesso em: 18 ago. 2014.

 

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Contrato “built to suit”: e a lei do inquilinato. São Paulo: Scavone Sociedade de advogados, 2010. Disponivel em : . Acesso em : 04 nov,2014

 

TARTUCE, Flávio. Alterações trazidas pela Lei 12.744/2012 que trata da locação nos contratos de construção ajustada (“built to suit”). 20 dez. 2012. Disponível em: . Acesso em: 18 ago. 2014

 

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil; Contratos em Espécie. 5.ed.São Paulo: Atlas,2005.v.3