GARANTIAS CONTRATUAIS DOS TRÊS SUJEITOS DA LOCAÇÃO

 

Carolina Rodrigues Silva Farias[2]                                                      Lara Cavalcante Farias [3]
José Humberto G. De Oliveira[2]                                                      Lara Cavalcante Farias [3]
José Humberto G. De Oliveira[4]

RESUMO

O presente trabalho procura abordar de forma simples e didática o Contrato de Locação em seus vários aspectos, tendo como foco principal o estudo da Lei do Inquilinato e sua relação causal com a Nova fiança. Justifica-se a escolha do tema uma vez que este é um contrato onde uma das partes transfere provisoriamente a posse de  um bem móvel ou imóvel  e em contrapartida a outra parte realiza um pagamento de alugueis enquanto estiver de posse do bem, assim, suas características são, a  bilateralidade, a onerosidade, sendo este um trato sucessivo e por fim não solene. Conseguiu-se expor o conceito de Contrato de Locação no nosso ordenamento jurídico, suas questões sociais, seu objeto natureza e peculiaridades dentro do contexto atual brasileiro. Considerando a análise previamente abordada, acredita-se que de alguma forma conseguiu-se contribuir simploriamente, com clareza, objetividade e desenvolturas pessoais de ideias, com base de suma importância em mestres do âmbito jurídico.

 INTRODUÇÃO

Modernamente, ao se falar em locações, se fala sempre em locação de coisas. A locação de serviços e de obras, tratadas no direito romano como espécies de locação, evoluiu para a prestação de serviços e para a empreitada, respectivamente. Portanto, quando se fala em locação, ter-se-á sempre em mente a ideia de locação de coisa.

 Todavia, ainda hoje existe uma diferenciação no ordenamento quanto às diversas espécies de locação; algumas são consideradas tão especiais, que merecem um regramento especial próprio, e o maior exemplo disto é a locação de prédios urbanos (residenciais, comerciais e de temporada), que são regidos por legislação especial, conforme diretiva do próprio código (art. 2.036 do código e Lei nº 8.245/1).

Assim, podemos identificar três modalidades de locação, que são: A locação de coisas; A locação de serviços, que no Direito moderno, apesar de ainda tratada pelo novo Código, foi absorvida em parte pelo contrato de trabalho, disciplinado pela legislação trabalhista; A locação de obra, que resultou no moderno contrato de empreitada.

Primeiramente, para dar início ao trabalho, no nosso primeiro capítulo, falar-se-á sobre o Contrato de locação de forma geral, uma vez que, o núcleo do contrato de locação é a cessão de uma coisa não fungível entre o seu proprietário, o locador e aquele que se utilizará da coisa, o locatário.

Partindo do exposto, no segundo capítulo, falar-se-á sobre os sujeitos do Contrato de Locação, como já mencionado anteriormente, no primeiro subtópico, se tem o locador como foco principal, no segundo subtópico, o locatário e uma figura nova em tal relação, que irá configurar nosso terceiro subtópico, o fiador.

Concluindo, no terceiro e último capítulo, falar-se-á sobre as Peculiaridades de tal contrato e adentremos no subtópico com a lei Do Inquilinato seguido por a Nova Fiança em Foco.

1. 1. CONTRATO DE LOCAÇÃO

Para darmos início ao trabalho, é válido começarmos a falar do conceito do contrato de locação, onde este pode ser explicado como um negócio jurídico pelo qual uma pessoa denominada locador, se obriga a ceder à outra, denominada locatário, a utilização de um bem, seja ele móvel ou imóvel, por um determinado tempo, mediante pagamento de um preço (VENOSA, 2005, p.146).

O contrato de locação, dentro das normas de Direito atuais, abrange a locação de bens móveis, locação de imóveis rurais (prédios rústicos, ou seja, aqueles imóveis destinados à lavoura em qualquer de suas modalidades, ainda que esteja dentro ou fora das povoações) e imóveis urbanos. Dependendo do objeto do contrato de locação, a lei que irá disciplinar a relação pode se alterar, e assim será aplicado: Para bens móveis, o Código Civil de 2002; para imóveis rurais, o Decreto 59.566/66 e Estatuto da Terra; já para imóveis urbanos, será aplicada a Lei nº 8.245/91(RODRIGUES, 2012).

Tal contrato apresenta importantes características, dentre elas, a tipicidade, pois a sua existência, bem como seus efeitos estão previstos em lei. Da mesma forma, pode-se dizer que se trata de um contrato pré-estimado, uma vez que, as obrigações das partes contratantes são conhecidas.

Outra característica é ser um contrato bilateral, pois se constitui pela união de duas vontades contrárias, de um lado, a vontade de ceder à utilização do bem, e de outro, o interesse de utilizar-se do bem. Pode também ser considerado um contrato puro, pois não há fusão de outros contratos para que seja estabelecido o contrato de locação. Pelo pagamento da remuneração, pode-se dizer que se trata de um contrato oneroso ou comutativo, pois impõe às partes contratantes obrigações recíprocas, ao locador a obrigação de ceder o uso, e ao locatário a obrigação de pagar o preço (VENOSA, 2005, p.147).

Assim, também poderia ser apontado como um contrato de execução futura, pois é firmado em um momento e seus efeitos se prolongam no tempo. Sendo este um contrato não solene, pois não há formalidades específicas exigidas por lei para sua elaboração. Por fim, trata-se de um contrato impessoal, pois a identidade das partes contratantes não é essencial para o contrato.

Partindo do exposto, é válido falar-se sobre os elementos do contrato, assim, para que um contrato de locação seja constituído é necessária a junção de determinados elementos, tais como o objeto (bem móvel ou imóvel), o consenso (acordo entre as partes), além do preço. Uma vez reunidos esses elementos, estará formado o contrato de locação.

Já no que tange ao bem, objeto da locação deve ser coisa infungível, ou seja, um bem particularizado, que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, quantidade e qualidade.

Essa peculiaridade é que traz o caráter do contrato de locação, pois se a coisa for substituível, o contrato seria de empréstimo ou mútuo, e não locação. Contudo, em alguns casos, mesmo que a coisa seja substituível, por convenção das partes ela passa a ser infungível, podendo dessa forma ser objeto de locação, por exemplo, a locação de fitas de vídeo ou DVD's.

A locação de bens imóveis pode ser do todo ou de parte, podendo compreender a locação de uma casa, ou de apenas um muro ou fachada com o intuito publicitário. O preço, por sua vez, é a remuneração paga utilização da coisa, e se denomina aluguel ou renda. Não necessariamente essa remuneração será prestada em dinheiro, podendo ser convencionado o pagamento em outra espécie (RODRIGUES, 2012).

O pagamento do aluguel é feito periodicamente, podendo ser todo mês, ou até em intervalos maiores, conforme o contrato firmado entre as partes, mas se as partes nada estipularem sobre esse assunto, serão aplicados os usos e costumes locais, que no Brasil é o pagamento mensal.

No contrato, as partes podem convencionar que o preço do aluguel seja reajustado em função de um determinado índice, livremente eleito pelas partes. Contudo, é expressamente proibida a vinculação do aluguel ao salário mínimo, moedas estrangeiras ou metais preciosos, conforme se depreende do art. 17 da Lei nº 8.245/91:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (RIDEEL, 2013).

O consenso, último elemento do contrato, significa o livre acordo de vontades das partes, que em conjunto, decidiram firmar um contrato, negociando as cláusulas e condições da locação. Em relação ao contrato em si, tem-se que este pode ser escrito, verbal ou até mesmo tácito.

No que diz respeito ao tempo de duração, diz-se que as partes podem convencionar que seja determinado ou indeterminado, ou até mesmo vitalício (por toda a vida das partes), mas nunca poderá ser perpétuo, ou seja, eterno.

 É válido se falar que para ocorrer a de extinção do contrato de locação, são várias as causas que ocasionam tal acontecimento. Sendo a mais comum dessas causas, o fim do prazo, ou seja, as partes ao estipularem as cláusulas contratuais estabelecem um tempo certo de vigência para a duração do contrato; assim, quando o prazo previsto chega ao fim, tem-se por extinto o contrato.

Contudo, se findo esse prazo e o locatário permanecer na posse da coisa, sem que esse fato seja contestado pelo locador, considera-se que o contrato foi automaticamente prorrogado por prazo indeterminado. Outra causa de extinção do contrato seria o implemento de condição resolutiva, ou seja, a ocorrência de um evento futuro e incerto, que a partir do momento em que ocorre, considera-se extinto o contrato. (VENOSA, 2005, p.154).

Um exemplo disto, é uma cláusula contratual estipula que a locação irá perdurar até que a pessoa passe num concurso público, nesse caso no momento em que a pessoa for aprovada no concurso terá ocorrido à condição resolutiva, extinguindo-se o contrato de locação.

A alienação, ou seja, a venda do objeto do contrato de locação também pode ser considerada causa de extinção do contrato, pois uma vez que tenha sido vendido o bem, o novo proprietário poderá retomar a coisa que se encontra na posse do locatário.

A grande preocupação quanto a essa questão seria a situação do locatário, que poderia ser surpreendido com a alienação. Nesse caso uma medida importante seria que o contrato de locação tivesse uma cláusula ressalvando o direito do locatário de ter seu contrato durante o prazo normal de vigência em caso de alienação. Ressalte-se que para ter validade jurídica, o contrato com a referida cláusula deverá ser registrado junto ao cartório competente.

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