As inovações do contrato “built to suit” introduzido no ordenamento jurídico pela lei 12.744/12

INTRODUÇÃO:

O built to suit é um tipo de contrato relativamente novo no cenário brasileiro, tendo se desenvolvido de acordo com as necessidades dos contratantes. A legislação que era aplicada a esse tipo de contrato era a referente à locação de imóveis urbanos, o que muitas vezes gerava problemas pelo fato de o “built to suit” ser uma espécie particular de contrato, não coincidindo em alguns aspectos. Assim, a lei 12744/12 vem solucionar esse problema, trazendo as peculiaridades exigidas pelo contrato built to suit.
O contrato built to suit é uma figura importante no cenário brasileiro, sendo cada vez mais utilizada por donos de empresas. Assim, é de relevante valor para nós, acadêmicos de direito, bem como para a sociedade como um todo o tema a ser abordado, visto que essa modalidade contratual contém peculiaridades próprias que devem ser observadas. Assim, o presente trabalho visa abordar as características inovadoras dessa modalidade contratual, destacando suas peculiaridades, vantagens e desvantagens.

1. CONSIDERAÇÕES GERAIS ACERCA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO E DA FIGURA DO BUILT TO SUIT ESPECIFICAMENTE

Para que seja mais fácil o entendimento em relação à matéria do contrato built to suit, é necessário que se faça algumas considerações relevantes acerca das características em geral do contrato de locação.
Primeiramente, é importante ressaltar o que é o contrato de locação, que segundo o artigo 565 do Código Civil de 2002 é contrato através do qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”. É importante destacar a necessidade da remuneração (aluguel) na caracterização do contrato de locação, visto que esse detalhe é o que diferencia esta modalidade contratual do comodato.
Outras características de fundamental destaque do contrato de locação de coisa, segundo Carlos Roberto Gonçalves (2007), são: a) Denominação das partes: locador, senhorio ou arrendador (aquele que cede o bem) e locatário, inquilino ou arrendatário (aquele que fará uso do bem); b) Bilateral, visto que gera obrigações para ambas as partes; c) Oneroso, pois há contraprestação (aluguel), que será equivalente à prestação da outra parte (cessão do bem); d) Consensual, o aperfeiçoamento depende do acordo de vontades entre as partes; e) Comutativo, as prestações são certas, não envolvendo risco; f) Não solene, porque sua forma é livre, em regra, podendo ser celebrado por escrito ou até mesmo verbalmente.
A locação de imóveis urbanos, no entanto, é regida de forma específica pela lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), e não pelo Código Civil. A Lei do Inquilinato foi alterada recentemente pela Lei 12.744/12 em alguns aspectos que dizem respeito aos contratos de construção ajustada (built to suit).