A prática dos registros públicos existe desde tempos imemoriais, existindo primeiro como um imperativo de publicidade das situações jurídicas individuais (registro civil, registro matrimonial, entre outros) e também como derivação da própria concepção antiga da propriedade como algo de interesse mais coletivo que individual.

Os registros públicos aparecem como um inegável instrumento de segurança e publicidade das situações jurídicas, existindo porque inegável sua necessidade social. Mais que uma necessidade estritamente jurídica, mostra-se como imprescindível para a segurança das relações econômicas e sociais.

SERPA LOPES define registro como:

“A menção de certo atos ou fatos, exarada em registros especiais, por um oficial público, quer à vista dos títulos comuns que lhe são apresentados, quer em face de declarações escritas ou verbais das partes interessadas(Tratado dos registro público, v. 1, 1955, p. 17).”

O registro público passou por várias funções ao longo da história, servindo muita vez como meio de prova especial ou como mero sistema de conservação de documentos.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

O instituto do registro imobiliário existiu em várias sociedades antigas espalhadas pelo globo e em épocas remotas já víamos claramente os contornos estabelecidos para esse instituto.

Como o registro é originado de uma necessidade social básica de segurança e publicidade das transações imobiliárias, de interesse tanto coletivo como individual, este instituto aparece em sua essência básica já nas primeiras civilizações e ordenamentos jurídicos da antiguidade.

Mostra-se a história do instituto ponto de fundamental importância para a compreensão do registro de imóveis, pois as derivações dos diferentes sistemas de registro existente hodiernamente tem raízes nas mutações do instituto ao longo da história.

No Brasil, a evolução deste instituto acontece de forma lenta e irregular, visto o grande números de terras disponíveis e a falta de colonos para preenche-las, mostrando o registro de imóveis não tão importante para o país quanto para as outras sociedades, como a europeia.

A) No Mundo

Já em legislações antigas pode se encontrar a consolidação de certas solenidades que antecediam a transferência da propriedade imobiliária, estabelecendo a publicidade de transações envolvendo imóveis, existindo certa semelhança entre este procedimento e a atual organização.[1]

Alguns autores, como COVIELLO[2], interpretam essas formas antigas de publicidade como mero corolário lógico do caráter coletivo da propriedade, caráter comum às sociedades antigas. Porém, é inegável a influência dessas antigas legislações ao direito moderno.

Há ainda uma passagem no livro bíblico de Gênesis citado por LUZZATI[3], em que Abraão aparece adquirindo publicamente um terreno destinado à sepultura de sua esposa.

Constata-se que no Direito Babilônico, somente mediante uma sentença de adjudicação se operava a transferência da propriedade imobiliária.

Já entre os egípcios, a transferência costumava-se fazer através de dois atos distintos: inicialmente, um cobrador de tributos, incumbido de cobrar o imposto fundiário, inscrevia o nome do novo proprietário; secundariamente um oficial público procedia à anotação dos nomes das partes contratantes, conteúdo e data dos contratos.

Nas cidades-estado da Grécia Antiga, a venda de bens imóveis era cercada de formalidades, feita na presença da autoridade pública, mediante sacrifícios ao Deus (Zeus) e juramento perante magistrados e cidadãos.

Posteriormente, em várias cidades gregas, foram criados dois tipos de registro: o primeiro destinado à menção dos vários dos terrenos, indicando a extensão, os limites e o nome do proprietário; o segundo, destinado a conter as indicações dos elementos essenciais ao contrato que tivesse por objeto a transferência da propriedade.

No sistema feudal, direito público e o privado confundiam-se muitas vezes. O senhor feudal tinha o primeiro posto na comunidade. Nenhuma alienação era possível sem o seu consentimento.

Mas foi no século XIII, na França e na Bélgica, que o Registro Imobiliário teve grande evolução, pois foi introduzido o uso de anotarem as investiduras feitas pelo senhor feudal em registros especiais, objetivando, além de outros pontos, coibir fraudes e estelionatos.

Esse costume passou dos bens feudais aos aloidais, prosperando na França e na Bélgica, por meio dos sistemas nantissement e na Bretanha o de appropriance.[4]

B) No Brasil

Quando o Brasil foi descoberto, o Rei de Portugal, como descobridor, adquiriu sobre o território o título originário de posse. Investido desse senhorio, o descobridor, por meio de doações, feitas em cartas de sesmarias, primeiro pelos donatários das capitanias, depois pelos governadores e capitães-generais, começou a destacar do domínio público os tratos de terras que viriam a constituir o domínio privado.[5]

Esse regime de sesmarias veio da Descoberta até a independência do Brasil em 1822, quando se abriu um hiato na atividade legislativa sobre terras, que se prolongou até 1850, desenvolvendo-se no intervalo a progressiva ocupação do solo sem qualquer título, mediante simples tomada de posse. A Lei n º 1.318[6], de 1854, legitimaram  a aquisição pela posse, separando assim do domínio público todas as posses que fossem levadas ao livro da Paróquia Católica, denominado de registro do vigário.[7]

Os possuidores das terras devolutas eram obrigados a registrar a posse (Dec. 1.318, de 1854, arts. 91 e 97). O registro das posses era feito pelos vigários das freguesias do Império, definindo-se, portanto, a competência territorial dos registradores, desde os primórdios registrais, pelo local do imóvel. O registro paroquial servia, nesse tempo para a legitimação das posses e, mais tarde, para a prova de veracidade destas, para a finalidade de se estabelecer a usucapião.

Porém, a origem do Registro de Imóveis no Brasil surgiu a partir da edição da lei 1.237, de 1864, que criou o denominado Registro Geral, pois nele deviam constar todos os direitos reais imobiliários.

A referida lei substituiu a tradição pela transcrição, como modo de transferência, continuando o contrato, antes dela, a gerar apenas efeitos obrigacionais. A troca de uma pela outra importou em enorme avanço em benefício da publicidade, porque a tradição, real ou simbólica, uma vez efetuada, não deixa vestígio permanente, ao passo que a transcrição deixa o seu sinal indelével na tábua do livro no qual é lançada, franqueada à consulta do público. Igualmente, a tradição assenta apenas à propriedade, sem alcançar a hipoteca, enquanto a transcrição convém a ambos.

O Código Civil de 1916 incorporou o Registro Geral, mas mudou-lhe o nome para Registro de Imóveis, evidentemente mais apropriado do que o anterior, posto o tivesse lançado em lugar menos apropriado, destoante da sua generalidade, uma seção do capítulo da hipoteca (arts. 856-862).

Tocou-lhe a vez de preencher afinal as mais danosas lacunas do registro atraindo para ele as transmissões causa mortis e os atos judiciais, posto não puxasse a primeira diretamente, mas em suas necessárias conseqüências, as sentenças de partilha e divisão e demarcação (art. 532, I). Ao contrário da Lei Imperial, não relacionou livros, mas apenas previu os necessários, deixando esse ponto formal ao cuidado do regulamento (art. 832).

No essencial, o Código manteve a necessidade da transcrição apara a transferência da propriedade, mas lhe acrescentou algo para valorizá-la: a transcrição gera uma presunção de domínio em favor do seu titular (art. 859). Este tem uma vantagem no exercício do direito: não precisa prová-lo como anteriormente. Ao seu adversário é que toca o ônus de demonstrar que ele não é titular do direito. Aproximando-se assim mais ainda do sistema alemão, com a diferença, importante, de que no sistema tudesco a presunção do domínio é absoluta[8].

Ao tratar extensamente dos atos sujeitos ao registro, continuou a dar aos seus assentos ora o nome de transcrição, ora o de inscrição, ora o de averbação, das quais as duas primeiras se distinguem nitidamente da última, mas não se distinguem entre si, pois, além de se fazerem ambos por extrato, a transcrição abrande a constituição de todos os direitos reais, exceto a inscrição da hipoteca (art. 856, nº III e IV).

A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que tomou o lugar do Decreto-Lei nº 1.000, de 1969, depois de adiada sua vigência, acabou tendo duas versões, a original e a resultante das alterações trazidas pela Lei nº 6.216, de 30 de junho de 1975. A segunda melhorou consideravelmente o texto da primeira, mas não conseguiu escoimar dela todos os defeitos, resíduos do seu apego ao diploma revogado.

A lei 6.015/73, trouxe uma enorme inovação, pois substituiu o antigo sistema de transcrições, pelo sistema de matrículas, que se tornou fólio real do imóvel, tendo cada imóvel, a partir do primeiro registro, uma matrícula individual e única, devendo nela constar todos as transações jurídicas que envolvam o imóvel e todas as informações pertinentes sobre os sujeitos que exerçam qualquer direito real sobre o respectivo bem, por meio da prática de atos de registro e de averbação.

Já o Código Civil de 2002 trata do assunto sucintamente no que concerne a parte do Direito Registral Material, postura acertada pelo legislador, deixando as minúcias e a parte formal para legislação especial e para a doutrina.

Com o advento do Código Civil e alterações efetuadas pela Lei de Registros Públicos, o Registro de Imóveis passou a ter função essencial para o direito brasileiro, de maneira que a maioria das relações patrimoniais envolvendo imóveis passou a ser controladas por ele, criando e aperfeiçoando o cadastro da propriedade imobiliária. Propriedade essa garantida pela Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXII, a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil.