Autor: Gláucio Cavalcante de Lima

Coautor: Manoel Joaquim Leite Neto

Coautora: Joselenne de Azevêdo Braúna

INTRODUÇÃO

    

O presente projeto tem o propósito da aplicabilidade da Alienação Fiduciária de Bem imóvel nos contratos, demonstrando que a sua aplicabilidade é utilizada como garantia em outras espécies de contratos, sobre a proteção do Código de Defesa do Consumidor por ser uma relação de consumo. 

A origem da Alienação Fiduciária em Garantia é objeto de discussão e contrariedade no âmbito civil. Os doutrinadores não chegam a um consenso, dividindo-se a maioria pela origem pela origem anglosaxâ, a sociedade romana assegurava o direito dos credores desde a lei das XII tábuas, onde o credor poderia matar o devedor e se apoderar sobre o seu corpo se ele não cumprisse com a obrigação.

A doutrina brasileira é rica em conceitos de Alienação Fiduciária, é sabido que a Alienação Fiduciária é uma espécie de Negócio Fiduciário, assim, existe alienação fiduciária quando: ´´O devedor aliena a coisa sob a condição suspensiva de retorno ipso jure do domínio mediante o pagamento da dívida assim garantida, e o credor investe-se temporariamente no domínio da coisa alienada em garantia fiduciária, sob a condição resolutiva```.

Além da confiança a fidúcia assume mais duas relações de responsabilidades: a obrigacional, que tem como propósito a transferência do bem e a obrigação de fazer quando da restituição da coisa quando cumprido a obrigação.

Sua natureza jurídica encontra divergência, principalmente na classificação de Alienação Fiduciária no Direito Civil, como sendo ou não um direito real de garantia. A maioria dos juristas e doutrinadores optam pelo direito real de garantia, se reportando como um contrato acessório do principal, ou seja, o acessório segue o principal. .

Foi com o estudo das particularidades da Alienação Fiduciária em Garantia de Bens Imóveis, que se passou a analisar a sua aplicabilidade nos contratos em geral, através da Lei 9.514/97, que este instituto passou a ser aplicado nos demais contratos que envolviam imóveis, como nos contratos de locação, de compra e venda, de arrendamento mercantil, de empréstimo e de confissão de dívida, bem como, a possibilidade da Alienação Fiduciária servir como garantia a estes contratos, ou seja, como forma de contrato acessório.

Em sua súmula 297 o Superior Tribunal de Justiça reforçou esta aplicabilidade com a seguinte ementa: ´´ O Código de Defesa do Consumidor é aplicável as instituições financeiras``.

Diante da percepção desses pontos, a monografia que iremos desenvolver tem por objetivo demonstrar que não há mais dúvida em relação a incidência do CDC nas relações bancárias como também a sua aplicabilidade nos contratos de Alienação Fiduciária. 

  

JUSTIFICATIVA

Uma das justificativas dessa pesquisa pode ser encontrada na evidente alteração das formas de relação de consumo e relações contratuais, esse ramo do direito a cada dia está mais em evidencia, e o poder judiciário como um todo tem se tornado mais dinâmico no intuito de atender as necessidades da sociedade. Como não tem lei pra tudo acabam aplicando outras leis, súmulas e jurisprudência de forma analógica para atender a ausência da norma.

Por causa da novidade nessas alterações recentes nas relações contratuais e na relação de consumo, o direito acaba encontrando temas com certa surpresa, não havendo uma produção acadêmica muito relevante sobre esse assunto. Uma das justificativas da monografia que iremos construir, será um estudo dos pontos em debate mais atuais acerca do Contrato de Alienação Fiduciária e sua aplicabilidade em outras relações contratuais, principalmente nas relações de consumo, o que enquadra essa monografia como um estudo de atualidade de um tema jurídico.

Desta forma podemos ver o quanto as relações contratuais ganharam grandes conotações no mercado e sua aplicabilidade como forma de garantia nas últimas décadas.

O que iremos desenvolver na pesquisa é a aplicabilidade do contrato de Alienação Fiduciária em outras relações contratuais, e que vem causando grandes discussões no nosso ordenamento jurídico, desta forma buscaremos trazer uma contribuição com atualizações por meios de decisões jurisprudenciais.    

Assim, a principal justificativa dessa monografia é que ela se lança como um trabalho que pretende enfrentar o que há de mais atual a respeito da aplicabilidade do contrato de Alienação Fiduciária em outras relações contratuais no cenário jurídico brasileiro. Pretende contribuir com os estudos do Direito a partir de uma análise muito contemporânea sobre um instituto muito importante do direito do direito contratual, pretendendo também, com isso, contribuir com a própria sociedade.

Tendo em vista que hoje a dinâmica do mercado exige do poder judiciário uma atuação mais intensificada exigindo praticidade que atenda os anseios da sociedade , sendo que em regra é um dever constitucional do poder legislativo, criar a norma jurídica, porém este não cumpre com o seu dever constitucional e o poder judiciário não pode deixar de julgar por ausência de lei, com isso o poder judiciário utiliza-se da analogia como o principal meio para julgar o caso concreto.

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OBJETIVOS

Objetivo geral:

Analisar os temas mais atuais sobre o instituto da aplicação do contrato de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel nos contratos em geral no ordenamento jurídico brasileiro.

Objetivos específicos:

• Conceituar o instituto da Alienação Fiduciária, enfrentando seus aspectos históricos e legislativos;
• Demonstrar como a nova forma de compreensão das relações contratuais alterou o instituto da Alienação Fiduciária;
• Enfrentar os pontos mais atualizados acerca da Alienação Fiduciária no ordenamento jurídico brasileiro, bem como os aspectos tradicionais a partir de uma visão atualizada sobre a fidúcia.

METODOLOGIA

A metodologia significa explicar como a pesquisa se pretende ser realizada, a partir dos meios de pesquisa disponíveis pela ciência já formulada, como os métodos de abordagem e os tipos de pesquisa conhecidos e até falados em sala de aula nas aulas de projeto de pesquisa.

Primeiramente, sobre o método de abordagem escolhido, foi o de caráter dedutivo. Como se pode ver até pela análise dos objetivos feita na página anterior, iremos partir de um raciocínio dedutivo, pois iremos partir das premissas maiores para as premissas menores para chegar as conclusões no capítulo final da monografia. Segundo Matias-Pereira, (2012, p. 37), “o raciocínio dedutivo tem o objetivo de explicar o conteúdo das premissas. Por intermédio de uma cadeia de raciocínio descendente, de análise do geral para o particular, chega a uma conclusão”.

O método dedutivo vai permitir que façamos a pesquisa e cheguemos a conclusão aplicáveis ao maior número de casos, pois já que ele parte do geral para o específico através dele podemos chegar a conclusões gerais a respeito do instituto da adoção. Assim sendo podemos dizer que muito do que atingimos será válido em diversas ocasiões.

Mas ao mesmo tempo esse é um dos problemas desse método, pois pode ser que ele negue os aspectos mais particulares daquilo que é usado para estudar. Por isso, o método indutivo, que parte do específico para o geral, também será utilizado. Especialmente em pontos como a análise de casos e de fatos específicos a respeito de temas específicos, a título de ilustração (LAKATOS; MARCONI, 2010).

A segunda parte importante na definição da metodologia de qualquer trabalho é o tipo de pesquisa que será utilizado. A pesquisa que será feita se baseará nos livros mais atuais sobre a adoção, bem como em muitos artigos da internet que possam contribuir com a realização dos objetivos. Além disso, a análise de fontes de jurisprudência também será muito importante para esse trabalho, como é para qualquer trabalho jurídico.

Diante dessa descrição dos instrumentos de pesquisa que serão utilizado, pode-se perceber que a pesquisa será bibliográfica. Segundo Carlos GIL (2008, p. 44), “a pesquisa bibliográfica é desenvolvida com base em material já elaborado, constituído principalmente de livros e artigos científicos.”

Dessa forma, diante da busca pelo material de pesquisa ser realizada em livros, periódicos, artigos individuais e até mesmo pela análise da jurisprudência brasileira sobre a adoção, o tipo de pesquisa é claramente o bibliográfico. Não usaremos outros tipos de pesquisa como a de campo, por amostragem nem outras mais percebidas no estudo dos métodos e técnicas de pesquisa (LAKATOS; MARCONI, 2010).

REFERENCIAL TEÓRICO

Para construirmos o referencial teórico precisamos trazer as bases doutrinárias sobre o que iremos estudar que é a alienação fiduciária.

Primeiramente, o esboço histórico da Alienação Fiduciária será construído a partir das lições de Pontes de Miranda, pois o autor é sempre muito preciso nas suas colocações históricas a respeito dos institutos jurídicos do direito civil: Sempre que a transmissão de um bem tem um fim que não é a transmissão mesma, de modo que ela serve a negócio jurídico que não é o de alienação àquele se diz-se que há fidúcia ou negócio jurídico. ( 1977. P.123)

O autor continua com suas lições sobre o desenvolvimento histórico da Alienação Fiduciária, trazendo a sua evolução ao longo do tempo, desde as sociedades clássicas até os dias de hoje. Por isso será a grande base das nossas pesquisas históricas sobre a alienação fiduciária.

Mas, o conceito propriamente dito da Alienação Fiduciária adotado pela pesquisa (pelo menos, um conceito inicial, tradicional) é o que percebemos em Silvio Rodrigues, que diz que, ´´a alienação é um negócio jurídico mediante o qual o adquirente de um bem transfere o domínio do mesmo ao credor que emprestou dinheiro para pagar-lhe o preço, continuando, entretanto o alienante a possuí-lo pelo constituto possessório, resolvendo-se o domínio do credor quando for pago de seu crédito” (1997.p.144)

Esse será o ponto de partida conceitual da monografia, pois é o conceito mais tradicional da alienação fiduciária, levando em consideração, por exemplo, suas características (ato formal), por instrumento público ou particular, como também (ato bilateral) celebrado pela vontade de duas partes, sem deixar citar que tem (função social) servindo de instrumento que regula a vida em sociedade.

Nesse mesmo diapasão é o restante da doutrina. Por exemplo, a doutrinadora Maria Helena Diniz, adota um conceito de acordo com o que determina a legislação, não diferente dos principais doutrinadores civilistas.

A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência feita pelo o devedor ao credor da propriedade resolúvel da posse indireta de um bem como garantia de seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação ( 2002.p.356).

Em resumo, pode-se observar que na Alienação Fiduciária ocorre um desmembramento dos elementos da propriedade, este desmembramento ocorre entre adquirente e alienante. O adquirente do bem terá para si a posse direta e o direito de usar e fruir, enquanto o alienante conserva a propriedade resolúvel da coisa, a qual se extinguirá de pleno direito no momento em que o devedor adimplir a totalidade da obrigação. Em caso de inadimplemento, o credor, por ser proprietário, pode reaver o bem, inclusive por meio de ações reais que versem sobre a defesa da posse da propriedade, ou de outro direito sobre coisas. De outra banda, o consumidor torna-se automaticamente proprietário quando quitar todas as prestações, independentemente de manifestação do credor, de sorte que com o adimplemento da obrigação principal, a garantia perderá a sua finalidade conforme os ensinamentos de Sílvio Rodrigues (1997. P.144).

Já a natureza jurídica da Alienação Fiduciária, mesmo depois de anos de experiência deste instituto, é motivo de discussão entre os doutrinadores e juristas da área, hoje podemos considerar que existe dois lados desse impasse e qual das posições é mais adotada pelos tribunais.

A legislação não demonstra clareza acerca da natureza jurídica da alienação fiduciária, isto é, não é pacífica a doutrina quanto aos exatos contornos do instituto, havendo os que entendem que se trata de direito real de garantia sobre coisa própria, e os que defendem incidir a garantia sobre coisa alheia, causando assim um celeuma de entendimentos jurisprudenciais acerca do tema.

Demonstrando as contraditórias opiniões doutrinárias analisa-se as citações seguintes:.

No entendimento de Ubirayr Vaz Ferreira:

A condição de pagamento da dívida que constitui objeto do contrato principal Ao ser contratada a alienação fiduciária, o devedor-fiduciante transmite a propriedade ao credor-fiduciário e, por ser esse meio, demite-se do seu direito de propriedade; em decorrência dessa contratação, constitui-se em favor do credor-fiduciário uma propriedade resolúvel; por força dessa estruturação, o devedor fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição suspensiva, e pode tornár-se novamente titular da propriedade plena.( 1998.p.55)

Em sentido contrário Melhim Namem Chalhubr, ressalta-se do contexto da Lei 9.514/97, que a transmissão da propriedade resolúvel, como parte integrante do contrato de alienação fiduciária, não significa a perda da propriedade pelo fiduciante, nem seu ingresso no patrimônio do fiduciário. A perda da propriedade, com o caráter que lhe empresta o Código Civil, somente ocorrerá quando, não pagas às prestações e seus encargos, consolidar-se a propriedade fiduciária, e, ainda, se for ela alienada no primeiro leilão, pelo valor estipulado no contrato; se for ela alienada no segundo leilão, pelo valor igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios do seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais; com a extinção da dívida e respectiva quitação, caso no primeiro e no segundo leilões os maiores lances não alcancem os valores mínimos supra mencionados. Trata-se, pois, de transmissão e aquisição, a que não se pode aplicar, de forma intransigente e dogmática, os conceitos tradicionais da propriedade e da própria alienação. (2000.p.222)

Depois de estudar o conceito de Alienação Fiduciária e suas principais características e natureza jurídica, passa-se a analisar minuciosamente os Contratos de Alienação Fiduciária em Garantia do Bem Imóvel, como são firmados e o que consta em suas principais cláusulas, nas alições de Roberto Soares.

Buscava-se no mercado imobiliário, uma garantia pelo qual fosse possível uma rápida recuperação do capital investido, em caso de inadimplência dos compradores, vez que historicamente este sempre foi o principal obstáculo que os investidores da área enfrentavam. As medidas judiciais de recuperação de créditos sempre se mostraram vagarosas, ocasionando a perda da liquidez do crédito do investidor, que por conseqüência culminava no afastamento do investimento no setor, gerando assim um grande déficit habitacional. (17 de agosto de 2009)

A Alienação Fiduciária de Imóveis foi regulamentada no Brasil pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. A citada lei dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e de outras providências.

É importante também buscar elementos de outros ramos do conhecimento para fundamentar nossas discussões, acerca da aplicação da referida lei em outras espécies de contrato, devido a sua tamanha eficiência e utilidade nas relações contratuais, como por exemplo; nos Contratos de Locação, Compra e Venda, Arrendamento Mercantil, de Empréstimo e de Confissão de Dívida, todos relacionados a imóveis, e principalmente nos contratos de relação de consumo por se tratar de um contrato de adesão, mesmo esse sendo regido pelo código de Defesa do Consumidor.

Recorre-se

 também a outros livros específicos sobre a matéria que serão adquiridos futuramente, especialmente materiais que abordem temas sobre às inovações nos Contratos de Alienação Fiduciária, e consequentemente contribuir com o desenvolvimento do direito, uma vez que o tema abordado,sempre está presente no âmbito jurídico pátrio, mostrando os avanços e contribuições elencados pela doutrina e jurisprudência após a criação de Lei 9.514/97.

 

 

 

CRONOGRAMA

	PERÍODO DO SEGUNDO SEMESTRE DE 2015
ATIVIDADES	mar.	abril	mai.	jun.	ago.	set.	out.	nov
Pesquisa Bibliográfica	X	X
Coleta de Dados	X	X
Análise dos Dados Coletados		X	X
Interpretação dos Dados			X
Encontro com o Orientador	X	X	X	X	X	X
Apresentação dos Resultados						X
Depósito da Pesquisa			x			X
Monografia					X	X	X
Correção Final e Entrega Definitiva								X

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

REFERÊNCIAS

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Contratos e das Declarações Unilaterais de Vontade. Vol. 3. São Paulo: Saraiva. 1997.

MIRANDA, Pontes de. Tratados de Direito Privado. Parte Geral. Tomo I: Pessoas Físicas e Jurídicas. São Paulo: Revista dos Tribunais. 1977.

DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 8. Ed. São Paulo: Saraiva, 2002.

VAZ ,Ubirayr Ferreira. Alienação fiduciária de coisa imóvel- reflexos da lei 9514/97 no registro de imóveis. Porto Alegre: Fabris, 1998.

CHALHUB, Melhim Namem. Negócio fiduciário. 2 ed. São Paulo: Renovar, 2000

LAKATOS, Eva Maria. MARCONI, Marina de Andrade. Metodologia do trabalho científico: procedimentos básicos, pesquisa bibliográfica, projeto e relatório, publicações e trabalhos científicos. 7. ed. – 5. reimpr. – São Paulo: Atlas, 2010.

SOARES, Roberto M. de Oliveira. Alienação fiduciária de bens imóveis. São Paulo, 2009.

Disponível em:<http://www.azevedosette.com.br/notícias?id=2050>.Acesso em:17 ago. 2009.