SÚMULA 308 STJ

MARCIO ROBERTO LENCO 

 SÚMULA 308 STJ 

Direito Cível – matéria de direito imobiliário 

UNIVERSIDADE SANTA ÚRSULA

CURSO DE DIREITO

RIO DE JANEIRO

2014

EMENTA: Bem imóvel - Hipoteca entre construtora e agente financeiro – Contrato de compra e venda – Ineficaz contra particular comprador – Violação da súmula 308 STJ. 

RELATÓRIO: 

1. Trata-se de análise de matéria pertinente ao ramo do direito imobiliário, requerida pelo Núcleo de Pratica Jurídica IV solicitando esclarecimento acerca da súmula 308 do STJ, sobre a possibilidade da eficácia da hipoteca diante da promessa de compra e venda de imóvel.

2. A análise se debruça na situação criada pelo atual entendimento do STJ, que fulmina a eficácia da hipoteca em face do promitente comprador de imóvel financiado por mútuo imobiliário.

3. Procura-se enfrentar o tema trazendo à baila as argumentações do voto que se mostrou paradigma no tocante a hipoteca para confrontar com as normas do Direito Civil e a doutrina. Para, ao final, determinar a pertinência, ou não, do entendimento que fundamentou o julgado.

4. A Súmula 308 do STJ pode ser discutível quanto ás hipotecas constituídas antes de firmados os compromissos de compra e venda?
6. É o necessário a relatar. Em seguida, exara-se o opinativo.

 

FUNDAMENTAÇÃO:

1. Estabelece o entendimento da Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” [1].

2. No caso sob exame tem-se de um lado a instituição credora que busca se valer de seu direito real, promovendo a realização da hipoteca para receber o crédito representado pelo contrato de mútuo que possui com a construtora e/ou incorporadora.
3. Do outro lado existe o promitente comprador de unidade do empreendimento que, tendo realizado a integralidade do pagamento à construtora ou a  incorporadora, vê o bem que lhe foi prometido, em risco iminente, e busca se valer, também, de seu direito real,  exigindo a baixa da hipoteca, e regularização da propriedade desacompanhada de qualquer ônus.
4. Insta salientar que além do código civil e STJ, o comprador também tem assegurado suas garantias reais no código do consumidor. Pois se adquirente de boa-fé e após quitação do valor, nasce a este o direito de efetuar o registro imobiliário de seu bem sem que sobre ele incida qualquer ônus real que tenha sido objeto de avença entre a construtora e o banco financiador, conforme palavras de Tarttuce apregoando que:

“Presente a boa-fé do adquirente, não poderá ser responsabilizado o consumidor pela conduta da incorporadora que acaba não repassando o dinheiro ao agente financiador [2]”.  

5. Nesse mesmo sentido ao discorrer sobre a Súmula 308 do STJ, também nela própria pode-se extrair o exemplo de aplicação do princípio da boa-fé: A referida súmula visa justamente proteger esse consumidor restringindo os efeitos da hipoteca às partes contratantes. Isso diante da boa-fé objetiva, já  que aquele que adquiriu o bem e pagou pontualmente as suas parcelas frente  à incorporadora, faz jus a receber o bem livre de ônus[3].
6. Desta forma tem assentado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e larga doutrina, no sentido de que, diante das peculiaridades do contrato regente do Sistema Financeiro de Habitação, é ineficaz perante o adquirente de unidade habitacional a hipoteca concedida pela empresa incorporadora em favor da instituição financeira.

           A propósito desse entendimento:

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (súmula 308/STJ). 2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO[4].

CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO INSUFICIENTE. EMPREENDIMENTO HABITACIONAL. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE UNIDADE AUTÔNOMA. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. CONSTRUTORA QUE NÃO HONROU SEUS COMPROMISSOS PERANTE O BANCO FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROCEDÊNCIA[5].

CIVIL E CONSUMIDOR. IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. FINANCIAMENTO. SFH. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE. BOA-FÉ. NÃO PREVALÊNCIA DO GRAVAME[6] . 

7. Em mais profunda análise caso não observado esses critérios, o escopo social seria demasiado reduzido. Se por ventura fosse a contratação feita à luz das normas do SFH o compromisso não iria atingir a função social de inserir o adquirente no rol daqueles possuidores da casa própria, pois o compromisso teria sido maculado pela má-fé da construtora ao nunca providenciar o repasse dos recursos ao agente financeiro para permitir a baixa da hipoteca.

 

CONCLUSÃO:

 

1. Do questionamento inicialmente posto, conclui-se que, à luz dos estudos realizados, devem prevalecer integralmente as argumentações que resultaram na Súmula 308 do STJ.
2. Entende, portanto, este parecerista que:

• É perfeitamente aplicável a súmula 308 STJ para as hipóteses de compromissos de compra e venda celebrados antes ou depois da constituição da hipoteca, desde que tenha o referido valor sido integralmente quitado. Devendo o incorporador ou construtor realizar a baixa de gravame se o gravame ocorreu antes. Se depois, por óbvio não se pode dar em garantia o que não lhe pertence.
• Devendo, entretanto, a hipoteca constituída antes de celebrados os compromissos de compra e venda ser prestigiada em sua condição de direito real de garantia caso não tenha o adquirente comprador quitado todo o valor.

Marcio Roberto Lenco