Parecer Jurídico - Condomínio de Lotes e Condomínio Urbano Simples

PARECER JURÍDICO

EMENTA:

DIREITO IMOBILIÁRIO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO DE LOTES. LEI Nº 13.465/2017, ART. 1.358-A, DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002, ART. 2º, §7º E ART. 4º, §4º, DA LEI Nº 6.766/79. CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES. ARTS. 61 A 63 DA LEI Nº 13.465/2017.

RELATÓRIO

Trata-se de consulta realizada com o intuito de obter informações legais e técnicas acerca do Condomínio de Lotes, modalidade de Condomínio Edilício que foi implementada ao ordenamento jurídico brasileiro pela Lei nº 13.465/2017 e definido, especificamente, no art. 1.358-A do Código Civil Brasileiro de 2002.

A consulta também irá tratar do Condomínio Urbano Simples, modalidade que poderá ser utilizada em eventual interesse econômico do consultante, para a alienação dos andares do antigo prédio da Imobiliária x, localizado na Avenida x, na cidade de x, como unidades autônomas.  

É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

O Condomínio de Lotes foi introduzido no Direito brasileiro pela Lei nº 13.465 de 2017, trazendo mudanças em outros dispositivos legais, principalmente no Código Civil Brasileiro de 2002 (CC/02) e na Lei nº 6.966/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).

O art. 58 da Lei nº 13.465/17, introduziu no CC/02, o art. 1.358-A, que passou a possibilitar a adoção do regime condominial para unidades autônomas constituídas por lotes, vinculados a uma fração ideal das áreas comuns.

Nessa modalidade de condomínio, as áreas de uso comum não são transferidas à propriedade do Município, mas continuam sendo propriedade privada dos moradores do condomínio, pertencendo aos titulares dos lotes de acordo com as suas respectivas frações ideais. Nos termos exatos do art. 1.358-A do CC/02:

art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

De forma breve e resumida, podemos conceituar o parcelamento do solo como sendo o ato pelo qual se divide uma gleba em lotes, podendo ocorrer de duas maneiras: Por desmembramento, modo que exige o aproveitamento do sistema viário existente e por loteamento, modo no qual exige a abertura de novas vias de circulação.

O Condomínio de Lotes não substitui as formas tradicionais de parcelamento do solo, pois é derivado de um loteamento ou desmembramento, devendo atender as exigêncies legais para a sua constituição.

Sob a perspectiva do Direito Civil, o Condomínio de Lotes é equiparado ao Condomínio Edilício, onde o lote é uma unidade autônoma, dotado de infraestrutura básica e, portanto, apto a ser edificado, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor ou Lei Municipal.

O art. 78 da Lei nº 13.465/17, acrescenta o § 7º ao art. 2º da Lei nº 6.966/79, possibilitando ao loteador a constituição do lote como unidade imobiliária integrante de Condomínio de Lotes e também acrescenta o § 4º ao art. 4º da Lei nº 6.966/79, autorizando o Município a instituir limitações administrativas e Direitos Reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população e da proteção da paisagem urbana.

No Condomínio de Lotes, poderá haver a exigência, por parte da Prefeitura, de serem distinados terrenos para a instalação de equipamentos urbanos, comunitários e para a formação de logradouros. Estes poderão, entretanto, ser total ou parcialmente providos sob a forma de servidões de direito público, estabelecidas em benefício da população em geral sobre bens de propriedade comum dos condôminos.

As expressões limitações administrativas e Direitos Reais sobre coisa alheia, devem ser interpretadas extensivamente, permitindo que o Município ou o Ministério Público, imponha condições, termos e encargos para a viabilização do empreendimento.

O Condomínio de Lotes institucionaliza a venda de terrenos não edificados, que poderá, inclusive, vir a ser a fruto de um Condomínio Edilício.  A Lei nº 4.591 de 1964 (Lei de Condomínios e Incorporações), é aplicada suplementarmente ao Código Civil e admite a figura do Conjunto de Edificações, em que partes do terreno são reservadas para a utilização exclusiva dos moradores de cada edificação e partes são de uso comum de todos os condôminos, tendo como exemplo, piscinas e quadras esportivas:

Art. 8º da Lei nº 4.591/64: Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

FRAÇÕES IDEAIS PROPORCIONAIS AO POTENCIAL CONSTRUTIVO

Faculta-se aos instituidores do Condomínio de Lotes a indicação dos critérios de cálculo da fração ideal vinculada a cada unidade autônoma, entretanto, a fração ideal é calculada sobre o lote (unidade autônoma) e não sobre a área construída.

Existe a possibilidade de adoção dos critérios de proporcionalidade à área do lote ou ao respectivo potencial construtivo, nos termos do §1º do Art. 1.358-A do Código Civil. O Plano Diretor de cada Município, por meio do coeficiente de aproveitamento (CA), irá especificar o potencial construtivo de cada lote, indicando a área maxima de edificação do lote.

RESPONSABILIDADE PELA IMPLANTAÇÃO DA INFRAESTRUTURA

Exige-se do empreendedor a instalação da infraestrutura ou a apresentação de um cronograma de execução, acompanhado de garantias para o caso de inadimplemento, além do projeto aprovado pela Prefeitura, contendo os desenhos, memorial descritivo, cronograma de execução das obras e certidões. Por regra geral, podem incidir também as regras da reurbanização e as exigências da Lei nº 4.591/64, relativamente à Incorporação Imobiliária, incluindo o memorial de incorporação e a minuta da futura Convenção de Condomínio.

A doutrina majoritaria entende que a infraestrutura deverá ser feita sob a responsabilidade do empreendendor, pois é ele quem deve correr o risco do negócio.

No Condomínio de Lotes, não haverá uma Associação de Moradores e sim um condomínio, instituito pela Convenção de Condomínio. Como as áreas comuns são propriedade privada, é viável que, na Convenção Condominial, sejam impostas as restrições desejadas para o empreendimento.

Havendo a intenção de ser comercializar unidades autonomas futuras, popularmente chamado de "imóvel na planta", o empreendedor deverá, obrigatoriamente, seguir a Lei nº 4.591/64, respeitando, inclusive, os direitos dos adquirentes e analisando os fatores que englobram os casos de responsabilidade do incorporador. 

CONCLUSÃO

O Condomínio de Lotes deverá seguir as principais diretrezes traçadas na Lei de Parcelamento do solo e algumas exigêncies da Lei de Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias, atentendo principalmente à exigência de apresentação da minuta da Convenção Condominial (art. 32, J, lei 4.591/64), pois é ela que definirá a modalidade edilícia, e não de loteamento.

Com a averbação da infraestrutura na matrícula da area parcelada, reputa-se finalizado o empreendimento, autorizando-se o registro da instituição do condomínio, com a especificação e a Convenção Condominial.

O Condomínio de Lotes, ainda que tenham existência física desde o parcelamento do solo, só poderá haver a individualização das matriculas dos lotes, a partir da instituição do condomínio.

CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES - Arts. 61 a 63 da Lei nº 12.465/2017 – Sugestão para a alienação do prédio da Avenida x.

O Condomínio Urbano Simples somente se aplica a imóveis urbanos e é uma espécie de Condomínio Edilício que dispensa algumas formalidades em razão da sua pequena dimensão, dentre elas, a Convenção de Condomínio.

O Condomínio Urbano Simples poderá ser constituído em um imóvel que possui construções de casas ou cômodos em seu terreno. A lei, ao tratar da terminologia cômodos, se refere a construções que possuam cômodos de acesso autônomos. É preciso haver autonomia funcional e de acesso no cômodo, constituinto, uma verdadeira uma unidade autônoma (matrícula própria no Cartório de Imóveis).

A abertura da matrícula própria, deverá seguir o princípio da disponibilidade e da continuidade registral, sendo inicialmente abertas na titularidade do proprietário do terreno e posteriormente, transferidas para a titúlariedade dos adquirentes. Cada unidade autônoma deverá estar vinculada a uma fração ideal das áreas comuns.

O condomínio urbano simples poderá ser instituído em duas situações:

I - Quando o terreno contiver várias edificações, independentes, como por exemplo, uma casa no fundo.

II - Quando o terreno contiver uma edificação na qual haja mais de um cômodo com acesso autônomo.

No tocante à gestão do condomínio, embora se apliquem as regras de Condomínio Edilício no que couber (art. 61, parágrafo único, da Lei nº 13.465/2017), os condôminos poderão optar por uma via mais simples e poderão fazer acordos por instrumentos particulares.

O registro desses acordos, caso seja do interesse dos moradores, poderá ser levado ao Cartório de Imóveis, e será feito no Livro 3 – Registro Auxiliar (art. 178, III, da Lei de Registros Publicos). Não havendo acordo entre os condôminos, deverá ser observada as regras de Condomínio Edilício.

OBSERVAÇÃO

Em anexo, a título de curiosidade, está a Lei nº 7.038/11 que instituiu o condomínio de lotes no Município de Rio Grande/RS em 2011, antes da aprovação e vigor da Lei nº 13.465/2017.

Em razão da atualidade do tema (2017), até o momento, não foi encontrado um plano diretor com as diretrizes formais para a instituição do Condomínio de Lotes. 

São Paulo, 07 de junho de 2018

Rafael Matos Pinheiro de Andrade

OAB/SP nº 40242