Enfiteuse
Publicado em 10 de novembro de 2010 por Marcela de Freitas Franco
Enfiteuse
A Enfiteuse é um direito real alheio que mais sacrificava a propriedade. Tem origem Grega, no entanto, foi no império Romano onde teve maior utilidade. Já não há previsões desse direito real no Código Civil de 2002, aliás, este a proíbe, porém não se pode esquecer dos contratos de Enfiteuse que existiam, ou melhor, que existem, pois, trata-se de um direito perpétuo.
A Roma antiga possuía muitas terras que foram conquistadas e que estavam improdutivas, por isso o imperador da época pediu que se criasse alguma medida para que os Romanos passassem a viver e produzir nessas terras. Assim, os cidadãos romanos "ganhavam" um pedaço de terra e em troca estavam obrigados a dar 50% de sua produção ao império e, além disso, se tivessem filho homem, quando este completasse 12 anos, deveria ser entregue também ao império para fortalecer o exército romano.
No Brasil a Enfiteuse surgiu na época colonial com o instituto das sesmarias, que não passavam de meras formas de aforamento que em 10 de abril de 1821 transformarem-se em enfiteuse pela expedição de um alvará. Tal direito real teve grande importância para a história do Brasil, pois foi uma forma de povoar vários espaços do País já que promovia a ocupação de terras que estavam improdutivas.
Na Enfiteuse há o proprietário da terra (senhorio), o qual oferece, gratuitamente, sua terra para ao enfiteuta, este passa a possuir o direito de usar, gozar, dispor e reaver. O senhorio só fica com o direito de dispor. Importante observar que o direito de dispor do enfiteuta é limitado, ou seja, ao dispor do bem deve dar preferência ao senhorio.
No momento em que se concretizava o contrato perpétuo de Enfiteuse estabelecia-se um valor anual para ser pago ao senhorio, a esse valor dá-se o nome de "foro", que era um valor invariável. Como exemplo de "foro" pode-se dar o da cidade de Petrópolis no Rio de Janeiro, cujo "foro" é de um centavo ao ano.
Há outra espécie de pagamento na Enfiteuse, é o chamado "laudêmio". O "laudêmio" consiste em um pagamento feito ao senhorio toda vez que houver qualquer forma de alienação do bem. Assim, se o enfiteuta quiser alienar o terreno recebido do senhorio, e este de forma preferencial não o quiser, ocorrerá a alienação a um terceiro que se tornará novo enfiteuta. Dessa alienação, deve-se dar ao senhorio, no máximo, 2,5% do valor vendido. Desse modo, em toda transferência onerosa do bem, por quem quer que seja o senhorio receberá 2,5% do valor.
Não era qualquer pessoa que podia fazer esse tipo de contrato de Enfiteuse. Necessário fazia preencher alguns requisitos como ser proprietário de bens, por isso é que geralmente os senhorios eram a Igreja Católica e a Família Real, além disso, deveria ter contrato para se efetivar o direito.
A única forma de se acabar com a Enfiteuse é pelo "Comisso", que ocorrerá quando não se paga o "foro" por três vezes consecutivas, ou seja, por três anos seguidos. Somente dessa forma é que o enfiteuta perderá a propriedade e o senhorio já não poderá mais ter outros enfiteutas já que está proibido pelo novo Código Civil.
Fontes:
- GOMES, Orlando ? Direitos Reais ? Capítulo 25 - 19ª edição ? Ano 2005 - Editora Forense.
- PEREIRA, Caio Mário da Silva ? Instituições de Direito Civil ? Parte Terceira, Capítulo LXXIV ? 20ª edição ? Ano 2009 ? Editora Forense.
- http://pt.wikipedia.org/wiki/Enfiteuse
A Enfiteuse é um direito real alheio que mais sacrificava a propriedade. Tem origem Grega, no entanto, foi no império Romano onde teve maior utilidade. Já não há previsões desse direito real no Código Civil de 2002, aliás, este a proíbe, porém não se pode esquecer dos contratos de Enfiteuse que existiam, ou melhor, que existem, pois, trata-se de um direito perpétuo.
A Roma antiga possuía muitas terras que foram conquistadas e que estavam improdutivas, por isso o imperador da época pediu que se criasse alguma medida para que os Romanos passassem a viver e produzir nessas terras. Assim, os cidadãos romanos "ganhavam" um pedaço de terra e em troca estavam obrigados a dar 50% de sua produção ao império e, além disso, se tivessem filho homem, quando este completasse 12 anos, deveria ser entregue também ao império para fortalecer o exército romano.
No Brasil a Enfiteuse surgiu na época colonial com o instituto das sesmarias, que não passavam de meras formas de aforamento que em 10 de abril de 1821 transformarem-se em enfiteuse pela expedição de um alvará. Tal direito real teve grande importância para a história do Brasil, pois foi uma forma de povoar vários espaços do País já que promovia a ocupação de terras que estavam improdutivas.
Na Enfiteuse há o proprietário da terra (senhorio), o qual oferece, gratuitamente, sua terra para ao enfiteuta, este passa a possuir o direito de usar, gozar, dispor e reaver. O senhorio só fica com o direito de dispor. Importante observar que o direito de dispor do enfiteuta é limitado, ou seja, ao dispor do bem deve dar preferência ao senhorio.
No momento em que se concretizava o contrato perpétuo de Enfiteuse estabelecia-se um valor anual para ser pago ao senhorio, a esse valor dá-se o nome de "foro", que era um valor invariável. Como exemplo de "foro" pode-se dar o da cidade de Petrópolis no Rio de Janeiro, cujo "foro" é de um centavo ao ano.
Há outra espécie de pagamento na Enfiteuse, é o chamado "laudêmio". O "laudêmio" consiste em um pagamento feito ao senhorio toda vez que houver qualquer forma de alienação do bem. Assim, se o enfiteuta quiser alienar o terreno recebido do senhorio, e este de forma preferencial não o quiser, ocorrerá a alienação a um terceiro que se tornará novo enfiteuta. Dessa alienação, deve-se dar ao senhorio, no máximo, 2,5% do valor vendido. Desse modo, em toda transferência onerosa do bem, por quem quer que seja o senhorio receberá 2,5% do valor.
Não era qualquer pessoa que podia fazer esse tipo de contrato de Enfiteuse. Necessário fazia preencher alguns requisitos como ser proprietário de bens, por isso é que geralmente os senhorios eram a Igreja Católica e a Família Real, além disso, deveria ter contrato para se efetivar o direito.
A única forma de se acabar com a Enfiteuse é pelo "Comisso", que ocorrerá quando não se paga o "foro" por três vezes consecutivas, ou seja, por três anos seguidos. Somente dessa forma é que o enfiteuta perderá a propriedade e o senhorio já não poderá mais ter outros enfiteutas já que está proibido pelo novo Código Civil.
Fontes:
- GOMES, Orlando ? Direitos Reais ? Capítulo 25 - 19ª edição ? Ano 2005 - Editora Forense.
- PEREIRA, Caio Mário da Silva ? Instituições de Direito Civil ? Parte Terceira, Capítulo LXXIV ? 20ª edição ? Ano 2009 ? Editora Forense.
- http://pt.wikipedia.org/wiki/Enfiteuse