DIREITO À MORADIA E A IRREGULARIDADE DAS CONSTRUÇÕES CIVIS RESIDENCIAS: LIMITES E POSSIBILIDADES DE UMA COMPATIBILIZAÇÃO

DIREITO À MORADIA E A IRREGULARIDADE DAS CONSTRUÇÕES CIVIS RESIDENCIAS: LIMITES E POSSIBILIDADES DE UMA COMPATIBILIZAÇÃO¹

Ícaro Carvalho Gonçalves²

Luane Índia do Brasil³

Sumário: Introdução; 1. Preservação ambiental: modo geral e específico; 2. Processo para a construção civil residencial; 3. O problema da especulação imobiliária na cidade de São Luís; 4. Casos evidentes na cidade de São Luís; Conclusão; Referências.

RESUMO

Mostra o conceito de meio ambiente vinculado ao direito à moradia, trazendo a relevância crescente das possibilidades e limites de uma proporcionalidade no uso consciente destes. A realização deste trabalho tem como finalidade apresentar, com embasamento teórico, as irregularidades decorrentes dos excessos das construções civis residências na cidade de São Luís, demonstrando os efeitos gerados por estas mediante o Direito Ambiental.

Palavras-chave: Meio ambiente. Moradia. Irregularidades.

INTRODUÇÃO

Os Direitos Fundamentais se destacam por serem aqueles que foram positivados no Ordenamento Jurídico de determinado Estado, sendo garantia efetiva ao indivíduo que

_______________

[1] Paper apresentado à disciplina de Direito Ambiental, da Unidade de Ensino Superior Dom Bosco-UNDB.

2 Aluno do 4º período, do curso de Direito, da UNDB.

3 Aluna do 4º período, do Curso de Direito, da UNDB.

deles necessitar. Não obstante o direito á moradia e ao ambiente ecologicamente equilibrado se encontram no rol de proteção que assentam aos indivíduos o direito a um nível de vida adequado para si e para sua família.

O devido trabalho tem por objetivo analisar a inobservância da preservação de áreas ambientais em virtude do crescimento acelerado de construções civis residências na ilha de São Luís do Maranhão, verificando as dificuldades de implementação do direito à moradia e sua impossibilidade normativa de se dar em áreas de protegidas vinculando-se a proporcionalidade com função ponderadora entre a eficácia dos direitos e valores lesados.

Analisar-se-á o conceito de meio ambiente em face do momento expansivo residencial e de especulação imobiliária, e o uso consciente não afetando ou violando outrasprerrogativas mediante o fato do direito à moradia não poder se concretizar em áreas de preservação.

Portanto, a relevância deste tema apresenta caráter de urgência em nosso contexto atual devido a expansão do crescimento vertical da ilha dos azulejos vinculada ao desrespeito principalmente a um dos princípios do Direito Ambiental, que é a função social da propriedade.

3. O PROBLEMA DA ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA NA CIDADE DE SÃO LUÍS

A partir do século XVIII inúmeras mudanças começaram a acontecer no mundo. Nesse período temos a Revolução Industrial, que surgiu na Inglaterra com o objetivo de trazer o avanço tecnológico para perto das pessoas, proporcionar melhorias na vida pessoal e na vida econômica, por meio da utilização de indústrias. Entretanto, essa mudança não teve apenas aspectos positivos, mas também, aspectos negativos que levaram a consequências bastante explícitas.

Alguns pontos positivos já foram mencionados acima e como aspectos negativos temos: a troca da mão de obra humana pela maquinaria e a poluição. Esta última se destaca, devido aos riscos que trouxe a sociedade. Tais riscos podem ser entendidos como aqueles que atingem diretamente o meio ambiente, isto é, a falta de saneamento básico, já que nas cidades não existia profissionais específicos para manterem a cidade limpa e também, as mudanças climáticas que as emissões dos gases dessas indústrias causaram.

Após alguns anos essas mudanças só se ampliaram, pois podem ser vistas a qualquer momento, como por exemplo, o crescimento das cidades (lojas, fábricas e principalmente, casas, apartamentos e condomínios). Para adentrar esse assunto, falaremos da especulação imobiliária na cidade de São Luis – Maranhão.

Em primeiro momento é necessário entender o que significa especulação imobiliária. De acordo com Campos Filho (2003, p.48): “[...] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infraestrutura e serviços urbanos [...]”.

A partir desse conceito, percebe-se que muitas pessoas entendem erroneamente o que vem a ser especulação imobiliária, pois associam apenas com a construção de imóveis e não se atem as peculiaridades do conceito, assim como, os efeitos que essa ação causa nas pessoas.

Na especulação imobiliária ocorrem melhorias, que podem ser na urbanização, na infraestrutura ou na acessibilidade, tudo para que aquela área seja vista com outros olhos. Também pode ocorrer, a construção de uma avenida principal ou de prédios comerciais, que levem a grande circulação de pessoas e em destaque o aumento do valor do imóvel. Vale ressaltar, que essa especulação chega a ser incorreta, pois leva a uma percebida desvantagem para quem não pode ter um empreendimento em área valorizada e devido a isso, deve arcar com qualquer consequência proveniente, ou seja, se o investimento florescer, bons frutos serão colhidos pelo investidor, mas se não der certo, o prejuízo será apenas deste último. Contudo, aquele que pode pagar o preço estipulado para a área em destaque, com certeza terá ótimos rendimentos mensais.

Em foco para o tema, temos a cidade de São Luís. Esta, em 2012 completou 400 anos, em meio a uma série de mudanças, que se enquadram em: construções de viadutos, pontes, casas e apartamentos para projetos do governo, condomínios residenciais e para negócios, shoppings.

Vale ressaltar, que nos últimos anos São Luís foi uma das cidades que mais recebeu construtoras e também, que as vários sub-ramos da engenharia estão crescendo aqui, o que chama a atenção de novos engenheiros que querem investir ou começar um negócio. Sendo assim, nossa cidade vem passando por mudanças visíveis que de qualquer maneira “deságuam” na especulação imobiliária.

A especulação imobiliária proveniente das construtoras é o que mais se vê em São Luís. Aqui, diversas áreas já foram desmatadas para a construção de um condomínio, Também pode ser verificado, condomínios residenciais próximos a shoppings, o que leva o empresário a investir “brutalmente” em propagandas, marketing, novidades para as residenciais, tudo, para fazer com que um condomínio se sobressaia sobre o outro.

Outro aspecto interessante é a “promoção” de alguns residenciais. Para demonstrar o exagero dos empresários, muitos oferecem promoções que fazem os olhos dos consumidores “brilharem”, como por exemplo: ao comprar determinado apartamento, você diretamente ganha um carro.

Mais um aspecto que se destaca é a mudança que essa cidade passou nesse ano. Com a construção da Via Expressa e do Quarto Centenário, os bairros próximos a essas construções foram valorizados e consequentemente o valor dos respectivos imóveis subiu. Essa valorização também levou a 2 aspectos: o primeiro é que algumas pessoas tiveram que desocupar suas casas para a construção de vias, ou seja, deixaram suas casas e em troca receberam um valor, que por muitos, não satisfaz todos os prejuízos e aspectos, até mesmo sentimentais. O segundo é que pessoas envolvidas em empreendimentos imobiliários buscam comprar tais casas ou terrenos por um preço inferior ao correto, para venderam mais caro ou para a construção de novos, que chamem mais atenção.

Lembra-se, que toda pessoa tem o direito à moradia, como diz Nelson Júnior (?, p. 91):

“[...] no que diz respeito à moradia com base neste princípio, associado ao§ 2º do artigo 5º, este direito está plenamente integrado a ordem jurídica brasileira, devido a essa norma constitucional conferir a plena vigência aos direitos e garantias dos tratados internacionais do qual o Estado Braisileiro seja parte [...]”.

A partir desse posicionamento, nos vem à cabeça os projetos que o Governo não só do Maranhão, mas do Brasil levam ao conhecimento das pessoas. O principal destes é o que proporciona a casa própria, com condições que se enquadram no orçamento da família. Para isso, áreas distantes na capital ludovicense estão sendo compradas e logo, desmatadas para a compatibilização de residências. A maioria dessas áreas possuem uma mata verde deslumbrante e quem sabe, são áreas de preservação ambiental, porém, o Estado que deveria funcionar como o fiscal de qualquer ato deste, é o primeiro a infringir a lei.

Assim como a moradia é um direito presente na Constituição Federal, o direito a proteção do meio ambiente também é percebido nesta. Sendo assim, o artigo 225 da CF se encarrega disso, afirmando que o Estado e a população devem cuidar dele, já que este é o responsável por nos beneficiar em tantos quesitos. Édis Milaré (2007, p.150) assegura que:

“[...] o meio ambiente apresenta posição de destaque na Constituição Federal Brasileira, na qual sua proteção emerge como um direito fundamental, por ser indisponível e por ser um direito coletivo, inclusive das futuras gerações, estabelecendo, portanto na Lei Maior um dever não apenas moral, como também jurídico na tutela ambiental [...]”.

A partir do mencionado acima, percebe-se que, assim como o direito à moradia é importante, o direito a um meio ambiente saudável também é. Contudo, nem sempre ocorre a união destes dois aspectos no mesmo empreendimento, pois seus representantes dão prioridade ao lucro e esquecem que as leis devem ser respeitadas, assim como, os limites que o meio ambiente delimita para nós. Por isso, o Estado deve funcionar como protetor dessas práticas e inibi-las ao máximo, até podermos dizer que essa prática não ocorre mais em São Luís.

4. CASOS EVIDENTES NA CIDADE DE SÃO LUÍS

Como foi dito anteriormente, a especulação imobiliária em São Luís está crescendo a cada ano e pode ser vista a qualquer momento. Os escritórios imobiliários descobriram essa cidade, como uma “fonte de riquezas”, da qual inúmeros condomínios podem ser vistos. Para exemplificar tal feito, alguns casos serão mostrados.

O primeiro dele é um bastante famoso: a destruição da Estação Ecológica do Sítio Rangedor. Este pode ser entendido como uma área de preservação ambiental, que possuía um grande destaque devido a sua forte vegetação e por ser em uma área de grande circulação, onde as construtoras chegaram e o Sítio mesmo assim, ainda não continuava invicto. Também, possuía inicialmente uma área de 125, 65 hectares e sua criação está subordinada ao Decreto n. 21.797/2005.

A destruição dessa bela área levou a revolta de muitas pessoas, que acreditavam na importância da preservação ambiental e principalmente, devido ao motivo do desmatamento: a construção do novo prédio da Assembleia Legislativa do Estado do Maranhão.

Antes desse novo prédio, a Assembleia se encontrava na Rua do Egito, no Centro, em um prédio com várias salas e que atendeu por um longo período a todas as exigências. Porém, o grande problema ocorreu quando a ambição pela especulação imobiliária foi maior que qualquer sentimento de preservação ou qualquer imposição de leis.

Lembra-se, que nessa área existem diversidades significantes, como diferentes espécies da flora e fauna. Tal região era tão preservada, que para qualquer visita ser realizada é necessária à autorização do órgão competente, pois esta se enquadra em uma Área de Preservação Permanente, necessitando de um cuidado especial e da guarda das Organizações Não Governamentais (ONGs), incluindo associações que possuem o mesmo objetivo.

A comunicóloga Ana Gisele Soares Coelho, em seu projeto diz que:

É importante observar que em alguns documentos, como no já referido Relatório de Avaliação Ambiental e na defesa da Assembléia Legislativa ao Auto de Infração nº 1150 impetrado pela SEMA em julho de 2008, a livre construção da sede é justificada pelo fato de que nenhumprofissional “habilitado” constatou a presença de nascentes e de outras características que classificariam a área como de Preservação Permanente, o que leva à indagação sobre a lucidez desses relatórios. Estes laudos deveriam ser resultado de estudo profundo sobre a área e sua vegetação, solo, águas (subterrâneas e superfície), animais, envoltos por uma ética profissionalque incorpore a dimensão social das questões ambientais. A realidade tem demonstrado que é rotineiro que os relatórios ambientais encomendados pelo empreendedor apresentem informações inverídicas.

A partir desse comentário é perceptível o descaso dos gestores públicos, com a nossa região e principalmente, com áreas que necessitam do cuidado de todos. Tais informações demonstram que os relatórios fornecidos podem ser falsos, o que nos remete a falha do Serviço Público do nosso Estado juntamente com a SEMA. Devido a essa fala, a Assembleia Legislativa foi construída em uma parte do território, possuindo um prédio bastante moderno em meio a todas as lembranças que ali tiveram. Esse assunto, por muitos já foi esquecido, pois acreditam que de nada influencia a sua vida, porém, ficará sempre presente na história da nossa cidade.

O segundo caso é o do Bairro Araçagi. Ao redor do Rio Prata estava sendo construídas casas de maneira totalmente em desacordo com a lei, pois era uma APP (Área de Preservação Permanente). A polícia teve conhecimento do ocorrido por meio de denúncias.

Como principal consequência do ocorrido, temos a escassa faixa de água que restou. Mas essa não foi única: ocorreu desmatamento, ocupação ilegal, retirada e uso de madeira ilegal. Devido a isso, a Polícia Civil, o IBAMA, a SEMA e a Secretaria Municipal do Meio Ambiente de São José de Ribamar atuaram para evitar piores prejuízos.

Outro caso é o dos edifícios Atlantis e Palazzo Verona. O Ministério Público após algumas investigações, conseguiu a implementação de ações na Justiça Federal com o objetivo de parar as obras, em virtude a todas as acusações que rodeavam este caso.

A principal questão envolvida é a irregularidade presente nas licenças que permitem a instalação. Estas foram concedidas pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente de São Luís, porém, o que não foi “percebido” é que tais áreas para a construção são as famosas APP (Área de Preservação Permanente), o que de longe já podemos considerar como ilegal.

O Atlantis foi considerado pela perícia totalmente inviável de ser construído. Tais motivos são: localização situada em área de preservação, já que se situa em cima de dunas e o segundo motivo, é que nessa região não existe qualquer rede de esgotos e devido a sua ausência, estes últimos deveriam ser construídos para atender as necessidades dos moradores do prédio, aumentando assim, os danos ao meio ambiente. Ressalta-se, o MPF-MA suspender as licenças e impor multa de R$ 100 mil.

Celso Fiorillo (2012, p. 222) diz que “[...] o licenciamento ambiental, por sua vez, é o complexo de etapas que compõem o procedimento administrativo, o qual objetiva a concessão de licença ambiental [...]”. Mais adiante, Fiorillo (2012, p. 226) fala sobre a licença de instalação:

“[...] A licença de instalação, obrigatoriamente precedida pela licença prévia, é aquela que ‘autoriza a instalação de empreendimento ou atividade de acordo com as especificações constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo medidas de controle ambiental e demais condicionantes, da qual constituem motivo determinante’, conforme previsto o art. 8º, II, da Resolução Conama n. 237/97[...]”.

De acordo com o que foi dito acima percebe-se, que toda e qualquer licença é de suma importância para um empreendimento, principalmente quando se fala da Licença de Instalação, pois a partir dela a execução será autorizada desde que, não cause prejuízos incontroláveis ao meio ambiente e esteja de acordo com a lei.

Já o Palazzo Verona, foi considerado pelos peritos como invasor das áreas onde havia formação de dunas, ou seja, área que é considerada como não edificável. Percebeu-se também, a SEMMAN não atentou para as irregularidades das áreas próximas ao condomínio e muito menos, se responsabilizou por fiscalizar o cumprimento de todos os requisitos da licença. E, para resolver esse problema, O MPF-MA quer que a construtora se encarregue da retirada de qualquer equipamento presente nessa área que agrave a situação existente e que, a licença de instalação seja suspensa.

O ponto mais importante do desses dois últimos casos foi à investigação aberta pela Polícia Federal, pois é importante saber o porquê da liberação pela Prefeitura de obras em áreas de preservação. Esse número só está crescendo e o que mais chama atenção é que a Prefeitura não exerce sua função de fiscal e muito menos, de preservar o meio ambiente. Atenta-se também, que o Ministério Público considerou grave a situação de aumento das ações civis públicas, que são propostas contra essas construções ilegais.

REFERÊNCIAS

CAMPOS FILHO, Candido Malta. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. 4 ed. São Paulo: Studio Nobel, 2001.

CONGRESSO INTERNACIONAL DE DIREITO AMBIENTAL, 7., 2003, São Paulo. Direito, água e vida. São Paulo: Imprensa Oficial, 2003. p. 559-569.

CONGRESSO INTERNACIONAL DE DIREITO AMBIENTAL, 10., 2006, São Paulo. Direitos humanos e meio ambiente. São Paulo: Imprensa Oficial do Estado de São Paulo, 2006. p. 865-881.

COSTA NETO, Nicolau Dino de Castro. Proteção jurídica do meio ambiente: floresta. Belo Horizonte: Del Rey, 2003, p. 33-79.

FIORILLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de Direito Ambiental Brasileiro. 13ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

MILARÉ, Édis. Direito do ambiente: doutrina, jurisprudência, glossário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007.

SANTIAGO, Alex Fernandes. O direito à moradia e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. In: MILARÉ, Édis; MACHADO (Org.). Direito ambiental: fundamentos do direito ambiental. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011, v. 1, p. 616-641.

SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito à cidade: trilhas legais para o direito às cidades sustentáveis. ?: Max Limonad, ?, p. 63-124.

SILVA NAVA, Raísa. A ampliação da Avenida Litorânea em São Luís/MA: a defesa ao meio ambiente em detrimento do desenvolvimento econômico. Artigo, Porto Alegre, Rio Grande do Sul, ano 2012.

?. Área de preservação ambiental é ocupada de forma irregular. Folha do Maranhão, Maranhão, 13jun2012. Disponível em:< http://folhamaranhao.com/noticias /maranhao/area-de-preservacao-ambiental-e-ocupada-de-forma-irregular-12195.html>. Acesso em: 31 ago 2012.