Crowdfunding Imobiliario: Viabilizando um Empreendimento de Casas Container

RESUMO

O investimento imobiliário no Brasil tem se desenvolvido ao longo do tempo, permitindo que novas tecnologias construtivas sejam utilizadas e novos empreendimentos sejam viabilizados. Porém, desde 2015 o mercado imobiliário vem sofrendo uma forte retração devido à crise financeira do país. Os empreendedores têm enfrentado a alta da inflação, a elevação dos juros e a diminuição do crédito, o que aumenta o custo financeiro dos empreendimentos e reduz as margens de lucro. Diante destas dificuldades, os incorporadores e construtores estão buscando novos canais de captação de recursos para o desenvolvimento imobiliário e soluções construtivas que reduzam o custo da obra, melhore o resultado financeiro, sem comprometer a qualidade final. Neste contexto, este trabalho tem o objetivo de apresentar duas iniciativas que vêm ganhando força no nosso mercado e que dão a chance aos empreendedores de contornar os desafios da conjuntura atual do país. Na questão do investimento imobiliário, estaremos mostrando como pessoas, através de uma plataforma online, estão contribuindo para financiar a construção de novos empreendimentos. Estamos falando de crowdfunding imobiliário, modelo de negocio já utilizado em outros países. A outra iniciativa que o mercado vem adotando, e que apresentaremos neste trabalho, é a construção de casas utilizando containers marítimos reciclados. Que as duas alternativas apresentadas facilitam, viabilizam e melhoram os resultados dos empreendedores o mercado já tem confirmado, mas será que estas duas oportunidades podem ser combinadas? Será que um projeto feito com casas container terá potencial financeiro para ser elegível a uma captação de recursos via crowdfunding imobiliário? Este trabalho demostrará, ao longo do seu desenvolvimento, que a resposta é sim e mostrará que empreendedores e investidores têm muito a ganhar com a combinação destes dois temas. 

INTRODUÇÃO

1.1 A breve história da construção de casas e do investimento imobiliário

1.1.1 CASAS – Das cavernas até os containers

Desde a pré-história o homem sente a necessidade de ter um lugar para se abrigar, se proteger e descansar. No início da história humana as grutas e cavernas eram usadas como abrigo, com o tempo o homem começou a utilizar seu intelecto e habilidades para construir as primeiras habitações. Utilizava a matéria prima disponível, madeira, folhas, pele de animais e ossos. Na medida em que o ser humano desenvolvia ferramentas e dominava as técnicas de utilização do barro, da pedra, do bronze e do ferro, suas habitações também iam se aprimorando e se tornando cada vez mais complexas.

As eras se passaram chegamos a Roma antiga, com seus aquedutos, pontes, arcos, fontes e tetos curvos. Tendo herdado vários conhecimentos dos gregos e assimilado novas informações ao expandir o império, os romanos desenvolveram várias técnicas construtivas. Suas casas utilizavam pedra seca, cal, concreto (uma misturava de cal, água e cinzas), tijolos, madeira e telhas de barro.
Durante a Idade Média, os avanços arquitetônicos se deram principalmente na construção de igrejas e catedrais. Eram poucos os interessados em desenvolver novas tecnologias para construir moradias, já que os camponeses não eram donos de suas casas e deviam impostos aos senhores feudais que viviam em castelos feitos de pedra. Já na Idade Moderna, com o advento da revolução industrial, novas técnicas passaram a ser utilizadas. Construções utilizando elementos metálicos, maior utilização do vidro, uma maior aplicação de tijolos, além de formas mais geométricas e retilíneas davam o tom. A arquitetura ainda viveria o movimento pós-moderno antes de chegar às construções high-tech da atualidade. Hoje a construção civil conta com uma quantidade enorme de materiais disponíveis e tecnologias inimagináveis há algum tempo, como casas construídas com impressoras de três dimensões, fachadas que funcionam como painéis solares e moradias que usam concreto biológico que tem a capacidade de se regenerar no caso de trincas e fraturas.

1.1.1.2 As habitações no Brasil

O início da história da construção de habitações no Brasil está relacionado com o período do descobrimento. Antes do descobrimento as nossas moradias se resumiam as sólidas ocas indígenas feitas de material vegetal como nos relata Gilberto Freyre (Freyre, 1957). As primeiras casas a serem construídas pelos colonizadores eram moradias feitas utilizando uma técnica chamada de Pau a Pique que consiste no entrelaçamento de madeiras verticais fixadas no solo, com vigas horizontais, geralmente de bambu, amarradas entre si por cipós, dando origem a um grande painel perfurado que, após ter os vãos preenchidos com barro, se transformava em parede. Já as casas principais, dos donos das fazendas, utilizavam pedra nas fundações, pedras em conjunto com barro nas paredes e telhas de cerâmica na cobertura montadas sobre estrutura de madeira de lei. A mão de obra não era especializada, normalmente escravos. A introdução da parede de alvenaria na construção se deu no século XVII, em Pernambuco, por influência dos holandeses (Zorraquino, 2006). No início do século XIX, mas precisamente no ano de 1816, o Brasil recebe a primeira delegação de arquitetos franceses, o que vai influenciar os métodos construtivos locais com a adição de ferro fundido e forjado na estrutura das casas. No início do século XX, o concreto começa a ser introduzido nas construções brasileiras (Fonseca, 2016). Na década de 60, o governo se vê pressionado a resolver o sério problema do déficit de habitação no país, começam as construções dos conjuntos habitacionais, com a adoção de estruturas pré-fabricas, racionalização dos projetos e processos de construção que prezavam mais pela quantidade de unidades produzidas do que pela qualidade das construções.

Chegamos aos dias atuais, e o desafio com o déficit de habitação continua no país, mas em relação aos métodos construtivos conseguimos avançar. Hoje, além do método tradicional com concreto-tijolo-cerâmica, temos casas no Brasil sendo construídas com paredes feitas com placas de madeira de reflorestamento (tecnologia wood frame), paredes utilizando painéis de EPS (poliestireno expandido) mais conhecido como isopor, e ainda casas onde foi aplicado o sistema Light Steel Framing (LSF) que consiste em estruturar toda a construção com perfis de aço galvanizado. O Brasil também desenvolve tecnologia própria na área de materiais para construção. A Universidade Federal de Minas Gerais tem uma tecnologia que transforma rejeitos de mineração em material de construção, pesquisadores da Universidade Federal do Amazonas estão desenvolvendo telhas utilizando fibras naturais como juta e malva, já a Universidade Estadual de Ponta Grossa desenvolveu um Compósito de Carbono-Carbono a partir de biomassa, com propriedades térmicas e acústicas, que pode ser usado em diversas aplicações na construção civil.
Uma ideia que já é aplicada em muitos países, desde a década de 80, e que no Brasil ganhou força nos últimos anos, é utilização de containers como moradia. As primeiras iniciativas começaram pelo ano de 2010 e desde então os arquitetos brasileiros vêm abraçando o conceito. Hoje a região Sul do país abriga a maioria dos projetos, muito influenciada pela presença de vários terminais na região e pelo imenso estoque de containers que já estão fora de operação. Só em Santa Catarina são cinco terminais. Considerando que um container pode ser utilizado durante 10 anos no transporte marítimo, mas depois de descartado pode ser utilizado por cerca de 90 anos para outras aplicações, não demorou muito para surgir uma indústria de comercialização de containers reciclados. Os empreendedores que já construíram casas utilizando este método informam que a economia final fica em torno de 20% se comparado ao custo do método tradicional com alvenaria. Para os empreendedores do mercado imobiliário, que tem visto as suas margens de lucro despencar, desenvolver empreendimentos com casas container é uma boa alternativa.

1.1.2 O início do investimento imobiliário

No ano 1775, um grupo de proprietários abastados da cidade de Birmingham, Inglaterra, resolveu criar uma Sociedade de Construção para financiar a construção de casas (Ashworth, 1980). Os membros desta sociedade pagavam uma contribuição mensal que se transformava em um fundo para financiar a construção de casas para os próprios membros. Esta iniciativa no século XVIII exemplifica bem como eram os financiamentos e investimentos imobiliários nos seus primórdios. Tratava-se de uma iniciativa privada, com pouca participação dos bancos, sem intervenção governamental e sem uma legislação específica. Era um negócio onde o investidor assumia todos os riscos. Em meados do século XIX, temos notícia das primeiras instituições financeiras a investir na construção de casas, durante o início da urbanização do nordeste dos Estados Unidos.

1.1.2.1 O investimento imobiliário no Brasil

No Brasil, até os anos 30, o financiamento da habitação era incipiente e o investimento na construção de moradias estava restrito a iniciativa privada. A partir da criação do Ministério do Trabalho, no governo de Getúlio Vargas, o estado passou a controlar os Institutos de Aposentadoria e Pensões de diversas categorias e a direcionar os recursos para a construção de conjuntos habitacionais (Botas, 2014), sendo o Conjunto Residencial do Realengo o primeiro destes, entregue no ano de 1943. Mas o problema de moradia persistia. Nem a criação da Fundação da Casa Popular (FCP) pelo governo, no ano de 1946, resolveu o problema de investimento em habitação. Para Bonduki (2004), a FCP foi considerada um símbolo da ineficiência governamental e do predomínio da fisiologia em detrimento da racionalidade e do interesse público. Além dos problemas de gestão, o FCP sofria da ausência de um indexador dos contratos, pois não havia um mecanismo de crédito habitacional estruturado capaz de articular a oferta e a demanda de recursos necessários para a realização de investimentos na área de habitação (FGV, 2007). Em face das necessidades de maiores investimentos habitacionais, foi criado, pela lei 4.380, de 1964, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Banco Nacional da Habitação (BNH) que passavam a contar com recursos das cadernetas de poupança, letras imobiliárias, Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e com a participação de empresas privadas. No contexto das reformas bancárias e do mercado de capitais, esse foi o principal sistema de captação de recursos para habitação. Porém, ao longo dos anos o SFH enfrentou dificuldades com a insuficiência de recursos para o crédito e não conseguiu vencer o seu maior desafio, que era destinar recursos à população de baixa renda (FGV, 2007). O SFH ainda passaria por uma reestruturação no ano de 1986, com o fim do BNH.

Em novembro de 1997, foi criado o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regulamentado pela lei nº 9.514, ele rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no país. O SFI também visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), considerado "excessivamente regulamentado", tornando o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídio, incentivo ou interferência governamental.
No SFI a garantia utilizada é a alienação fiduciária, e não a hipoteca, como acontece no SFH. Isso significa que o agente financeiro pode retomar o imóvel mais rapidamente (após 90 dias de atraso) em caso de inadimplência, pois a propriedade do imóvel continua pertencendo ao banco até a quitação da dívida. Já a hipoteca exige que os casos de inadimplência sejam tratados pela via judicial, muito mais lenta e tortuosa. A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, e bancos de investimento.

O ano de 2008 foi marcado pela crise econômica internacional, que se iniciou nos Estados Unidos, a partir do setor imobiliário e afetou o mundo inteiro. As ações que as empresas construtoras possuíam na Bolsa de Valores tiveram queda brusca, o que refletiu diretamente na diminuição dos investimentos das empresas, que começaram a acumular dívidas e estoques (Cardoso e Aragão, 2011). No Brasil, diante do quadro de crise, a reação do poder público foi investir no campo habitacional, estimulando a geração de trabalho e renda. Esse investimento abriu campo para o lançamento do Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) em 2009. Desenvolvido pela Casa Civil e pelo Ministério da Fazenda, como parte do Programa de Aceleração do Crescimento - PAC, o PMCMV foi instituído por meio da Lei nº 11.977/09 e “tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais” (Brasil, 2009). Segundo Cardoso e Aragão (2013), este programa habitacional foi adaptado de experiências realizadas no Chile e México, e tiveram a clara participação do setor empresarial na sua elaboração. O Programa Minha Casa, Minha Vida representa uma quebra de paradigma na política habitacional brasileira por conceder um volume expressivo de subsídios às famílias na aquisição de casa própria e também ao colocar construtoras como protagonistas na proposição de projetos de moradia social.

De acordo com dados do Ministério das Cidades, até 2015 o PMCMV já havia entregado 2,5 milhões de imóveis e investido mais de R$ 270 bilhões no setor de construção de moradias. Certamente este investimento ajudou bastante o segmento, mas o programa sofre críticas, principalmente pela má gestão governamental e nos últimos anos os investimentos do governo no programa caíram substancialmente.
Há dois anos, nasceu em Porto Alegre a primeira plataforma de crowdfunding imobiliários do Brasil. Um modelo de captação de recursos para o desenvolvimento de negócios imobiliários que já movimenta milhões de dólares no mundo, começa de forma tímida no país, mas tem o potencial de se tornar uma dos canais mais utilizados pelos nossos empreendedores.

1.2 Definição do problema

Desde 2015, o mercado imobiliário brasileiro vem sofrendo forte retração devido à crise financeira do país. Os empreendedores têm de lidar com a alta da inflação, alta dos juros e a diminuição do crédito, o que aumenta o custo financeiro dos empreendimentos e reduz as margens de lucro, tudo isto acentuado pela queda da demanda e a redução dos preços dos imóveis.  

Os empreendedores estão sempre em busca de novos canais de captação de recursos para o desenvolvimento imobiliário e abertos a soluções construtivas que reduzam o custo da obra e melhorem o resultado financeiro, sem comprometer a qualidade final de seus produtos.
Já apresentamos nesta parte introdutória do trabalho, duas iniciativas que atendem a estas aspirações dos empreendedores, o crowdfunding imobiliário como opção para captação de recursos e a casa container no que diz respeito à opção de solução construtiva. Apesar de uma casa container ter custo de construção mais baixo que uma casa de alvenaria, será que o projeto de um empreendimento de casas com esta concepção, teria indicadores financeiros atrativos a ponto de ser elegível como um projeto financiado via crowdfunding imobiliário?

1.3 Objetivo deste trabalho

Este trabalho tem o objetivo de avaliar, através de um estudo de viabilidade, se um condomínio de casas container tem o potencial financeiro para ser elegível a captar recursos via crowdfunding imobiliário.

1.4 Delimitação do escopo deste trabalho

Apesar dos arquitetos estarem desenvolvendo projetos, utilizando containers para vários tipos de aplicação, seja em alojamentos universitários, hotéis, lojas, escolas, lanchonetes, etc. O escopo deste trabalho se restringe a utilização de containers apenas para a construção de casas.

1.5 Metodologia

Para cumprir o objetivo proposto neste trabalho, foram seguidas as seguintes etapas: a) Revisão bibliográfica sobre containers, casa container, crowdfunding e crowdfunding imobiliário; b) Levantamento de dados com fornecedores, para pesquisar custos básicos para a adaptação do container para fins de moradia; c) Para conhecer de perto as características construtivas de uma casa container, foi feita uma visita de campo, a ONG Onda Verde, em Tinguá. Nesta visita conhecemos também todo o processo de montagem da casa que serve como sede da ONG; d) Troca de informações com o site de crowdfunding imobiliário Urbe.Me; e) Reunião na Superintendência Regional RJ/Oeste da Caixa Econômica Federal; f) Levantamento de informações junto à Prefeitura de Rio Grande/RS; e g) Coleta em sites especializados de informações relacionadas ao tema deste trabalho. O estudo de viabilidade elaborado neste trabalho segue o roteiro da matéria ministrada pelo professor Marcelo Maia de Sá, “Viabilidade de Empreendimentos e Incorporações Imobiliárias”, do MBA em Gestão de Negócios de Incorporação e Construção Imobiliária da FGV. Os dados financeiros que compõem o estudo de viabilidade se baseiam em orçamentos e informações de mercado.

2.0 REFERENCIAL TEÓRICO

2.1 Container Marítimo

Até a década de 30, ainda não haviam inventado um método para armazenamento e transporte de cargas que fosse eficiente e que tivesse tantos problemas de perda, deterioração e extravio de mercadorias. Foi então que Malcom McLean, com pouco mais de vinte anos, teve uma ideia que revolucionaria o transporte de cargas e mais tarde até mesmo a forma de construir moradias. Malcom que era dono de uma transportara nos Estados Unidos da América (EUA), notava o quão trabalhoso era a descarga de algodão no porto de Nova Iorque, então teve a ideia de armazená-los e transportá-los em grandes caixas metálicas que pudessem ser facilmente transportadas por diversos meios de transporte. Em janeiro de 1956 comprou dois navios tanques, da segunda guerra mundial, para adaptar o seu convés para o transporte de contêineres. Com o tempo McLean foi aprimorando a ideia do container e na década de 60 já operava grandes envios de encomendas entre Europa e EUA.

McLean não foi o inventor do container, pois este já era usado nas ferrovias inglesas há muitas décadas. Mas foi ele quem idealizou a forma como eles são utilizados hoje no transporte marítimo, mudando toda a história do transporte, logística, navegação, deslocamento de mercadorias, armazenagem, tempo, custo e a forma como o comércio mundial é feito hoje.

Milaneze et al., (2012) apontam que os containers são caixas de metal, apresentando diversidade de dimensões, voltados ao acondicionamento e transporte de carga, a longa distância, em diferentes modais de transporte, apresentando uma vida útil de 10 (dez) anos no serviço de carga, emergindo após tal tempo a demanda de se assegurar um destino adequado para tais elementos, já que são confeccionados com base em materiais metálicos e não biodegradáveis, com capacidade de resistirem em boas condições por mais de 90 anos, o que os torna um grave problema, por gerarem um grande volume de lixo no âmbito das cidades portuárias. Dentre as alternativas viáveis de aproveitamento destes elementos, Aguirre; Oliveira e Brito Correa (2008) ressaltam que a lógica de utilizar contêineres para habitação decorre em face da grande quantidade destes em zonas portuárias, como a de Rio Grande, por exemplo, cidade próxima à Pelotas, onde os mesmos são “amontoados” quando não se prestam mais ao acondicionamento e transporte de cargas. É certo que os mesmos ainda podem ser empregados para outras finalidades, dentre as quais o reuso no campo da habitação, trazendo uma nova possibilidade de uso e solucionando o problema da reciclagem, podendo ser alvo de diferentes adaptações.

No campo habitacional, Aguirre; Oliveira e Brito Correa (2008) apontam que um dos maiores benefícios na utilização de containers refere-se à possibilidade de futuros deslocamentos e à realização de modificações na unidade habitacional, demonstrando uma ampla perspectiva de flexibilidade do container no âmbito da Arquitetura. Milaneze et al., (2012) destacam que na Arquitetura e Engenharia as casas container vêm ganhando espaço como habitação ao redor do mundo, em um contexto no qual, para além do quesito ambiental, destaca-se o fato de que o proprietário poderá usufruir de um espaço para moradia, em pouco tempo e com alto índice de estética e conforto.

Na opinião de Aguirre; Oliveira e Brito Correa (2008) a habitação projetada a partir do uso de containers reciclados se mostra viável do ponto de vista sustentável, sendo uma alternativa a ser levada em consideração, na solução do sério problema habitacional que impera nos países em desenvolvimento. Vários arquitetos têm se especializado em desenvolver projetos residenciais utilizando containers ao redor do mundo e várias empresas, inclusive no Brasil, estão se especializando no fornecimento deste equipamento já tratado e adaptado às condições previstas nos projetos de habitação.

A utilização do container, além de gerar o aproveitamento de um produto que durante muito tempo foi estocado como ferro velho, gera também uma fonte de renda e mercado de trabalho para uma mão de obra de serralheiros e soldadores voltados para construção de habitações, criando mais um segmento dentro da construção civil. A aplicação de containers para a moradia reflete uma mudança de comportamento, pois demonstra uma nova visão da sociedade, em relação à aceitação de um produto que tem uma identidade muito associado com o meio industrial e comercial, assim como reforça a cultura de reaproveitamento de material que na maioria das vezes iria ficar sem função.

Outro aspecto importante é que no geral a construção com containers tende a ser mais econômica se comparada a estruturas feitas com alvenaria, sem contar os aspectos indiretos como menor desperdício de material e menor prazo de construção. Por sua vez, Lima e Silva (2016) destacam ainda que o container também consegue agregar ao projeto diferentes técnicas sustentáveis como captação da água da chuva, adoção de telhados verdes, e inovações tecnológicas que tragam mais conforto térmico para o morador, dentre os quais, o isolante térmico feito de garrafa PET (Politereftalato de Etileno) reciclada, aspectos fundamentais em termos de contribuição para o desenvolvimento sustentável.

Existem alguns desafios associados à construção utilizando containers que não podem ser desprezados: a) A movimentação dos containers quando chegam ao local onde serão montados, é feita por guindastes e é preciso prever espaço de manobra no terreno; b) As portas e janelas que serão abertas no container, precisam ser feitas por profissionais experientes, sob pena de comprometer a integridade estrutural da futura habitação; c) Os containers necessitam da aplicação de um eficiente isolamento térmico e acústico para se prestarem a moradia, pois são feitos de aço que é um ótimo condutor de calor e péssimo isolante acústico; d) Antes de construir com containers, é necessário verificar se a legislação local tem algum tipo de restrição ou recomendação; e) Não é fácil obter financiamento para este tipo de tecnologia construtiva nos bancos oficiais; f) É preciso confirmar se o container não precisará passar por algum tipo de descontaminação antes de ser reutilizado, pois podem haver vestígios contaminantes; g) Os solventes liberados da pintura e selantes utilizados na fabricação do contêiner podem ser prejudiciais à saúde e h) Ao comprar um container reciclado, é preciso eliminar qualquer tipo de ferrugem através de tratamento adequado.

Moura (2014) e Milaneze et al. (2012) afirmam que melhorias e adaptações precisam ser feitas para a utilização de containers para fins habitacionais, entre elas, verificar se todos os requisitos do projeto e a real diferença de temperatura interna comparada com a externa atendem ao índice mínimo de conforto, devido ao desempenho térmico do container, conforme publicado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) na NBR 15575:2013. Tal necessidade de verificação de temperatura também é afirmada por Buges et al. (2014), que, além de corroborar o conhecimento sobre os benefícios do uso de containers na construção civil, devido à sua boa capacidade estrutural, resistência a diversas intempéries – como chuva e fogo, entre outros – não deixa de expor a necessidade de uma análise de desempenho energético dos containers para fins residenciais.

Os tipos de containers mais usados para construção de moradias são containers ISO 20’, figura 1 à esquerda, com área interna de 14 m2, o ISO 40’, com área interna de 28 m2 e o tipo High Cube 40’, figura 1 à direita, que tem a mesma área do ISO 40’, porém com a altura maior. De acordo com as recomendações da International Standard Organization (ISO), as unidades e medidas utilizadas na padronização dos containers são as inglesas Pés e Polegadas.

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