A Arbitragem em Condomínios Residenciais
Publicado em 22 de fevereiro de 2017 por Mariane de Oliveira Di Giaimo
Universidade Presbiteriana Mackenzie
Mariane de Oliveira Di Giaimo
A Arbitragem em
Condomínios Residenciais
Grupo de Estudos em Arbitragem do Mackenzie
2016
Mariane de Oliveira Di Giaimo
A Arbitragem em
Condomínios Residenciais
Artigo acadêmico, apresentado ao
Grupo de Estudos em Arbitragem
da Universidade Presbiteriana
Mackenzie, como parte das
exigências para obtenção das
horas de pesquisas exigidas
pela Universidade.
São Paulo, de de 2016.
EXAMINADOR
RESUMO
Há muitos conflitos que ocorrem em condomínios residências gerando, portanto, muitos processos, o que traz muita carga para o Judiciário e faz com que as decisões sejam demoradas, afetando ainda mais a relação entre as partes. Por isso, métodos alternativos como o da arbitragem são soluções que deveriam ser exploradas, para isso é necessário que os condôminos conheçam e concordem com esse meio de resolução. Esse método pode ser introduzido antes ou depois do conflito, e é escolhido por unanimidade ou 2/3 dos condôminos e, caso a arbitragem seja aprovada é necessário que se faça registro no cartório de Registro de Imóveis. E ainda, se esse meio for aceito, pelo princípio da vontade coletiva, todos os condôminos estão sujeitos a ele, e precisam utilizá-lo. Caso o morador não aceite esse método, pelo princípio da vontade individual, é possível convencê-lo que esse método é eficaz, totalmente neutro e possui inúmeras vantagens.
OBJETIVO DO TRABALHO
O objetivo desse trabalho é ressaltar a importância da arbitragem e como ela pode ser eficaz na resolução de conflitos em condomínios residenciais, bem como explicar e auxiliar o funcionamento desse método, seu modo de implantação e suas vantagens. Além disso, é importante destacar que esse método já é muito utilizado, e é possível expandi-lo cada vez mais, para que ele seja implantado em mais condomínios. Sendo esse um método alternativo de resolução de problemas considerado menos danoso para a relação entre os condôminos, que podem entrar em um acordo de maneira mais fácil, algo muito importante para eles pois morarão, provavelmente, um bom tempo perto um do outro (por isso o bom convívio é fundamental, e o método da arbitragem vantajoso).
INTRODUÇÃO
De acordo com a pesquisa, já em 23 de abril de 2010 da revista Veja, um terço dos 20.000 condomínios da cidade convive com algum tipo de disputa judicial entre seus habitantes. A vida em um condomínio residencial pode se tornar muito difícil e gerar muitos conflitos entre os vizinhos, empregados e o síndico. Mas algo que muitas pessoas não sabem é que nem todo o problema precisa ser levado ao poder judiciário, pois há métodos extrajudiciais que podem trazer benefícios, como é o caso da arbitragem. Essa permite que acordos sejam feitos com auxílio de um ou mais árbitros (geralmente um ou três), eleitos pelas partes, com experiência na área de disputa e que devem ser imparciais. Eles ajudam as partes a entrarem em um acordo, e caso não o haja o(os) árbitro(s) emitem uma sentença arbitral, que tem força de sentença judicial.
A orientação do Secovi (sindicato da habitação) é que o condomínio esteja bem orientado para utilizar esse método. “O setor jurídico de uma administradora ou escritório de advocacia podem orientar síndicos e condôminos a respeito. Também é interessante conhecer os órgãos que oferecem o serviço da arbitragem e seu funcionamento”.
As vantagens da utilização desse método são inúmeras e incluem principalmente o sigilo, rapidez, economia e uma melhor preservação do relacionamento entre as partes. O sigilo das informações faz com que as decisões fiquem restritas somente as partes, evitando a exposição de seus nomes. Além disso, não há, para o condômino, o desgaste psicológico e físico causado em virtude de uma demanda proposta no judiciário. A rapidez é constatada, uma vez que o prazo para a tomada de decisão é definida pelos próprios participantes do procedimento, e caso isso não seja estabelecido, segundo a Lei de Arbitragem (Lei nº 9607/96), o prazo máximo será de seis meses. Há uma economia, pois geralmente processos judiciais são muito demorados e muitas vezes são necessários anos para uma decisão ser tomada, mas com a arbitragem os honorários são menores. E ainda, o processo judicial é menos danoso para o relacionamento entre as partes, pois elas geralmente chegar a um acordo, gera menos animosidade do que a decisão judiciária. Além disso, com a arbitragem há um aumento da autonomia da vontade, visto que as partes podem escolher suas próprias regras decisórias. E ainda, é possível estabelecer uma convenção arbitral antes do conflito (pactuada por meio da cláusula arbitral) ou então depois do conflito (compromisso arbitral), em que deverá haver registro no cartório de Registro de Imóveis. A escolha desse método deverá ser por unanimidade dos condôminos ou 2/3 deles.
- QUANDO UTILIZAR ARBITRAGEM PARA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS
Segundo a especialista em resolução de conflitos na área imobiliária Giordani, em princípio, todas as questões de condomínios podem ser solucionadas por estas formas extrajudiciais: inadimplência, desrespeito ao regulamento interno ou convenção, desavença entre condôminos, problemas com fornecedores e até envolvendo funcionários, perturbação, vazamentos, vagas de garagem, animais, cobrança de multas, etc. O uso da arbitragem fica ligado à existência da ‘cláusula compromissória’ (previsão de resolver os problemas através deste método). “Esta previsão deve estar inserida na Convenção do Condomínio para que a participação das partes envolvidas seja obrigatória. No entanto, as convenções mais antigas geralmente não trazem esta previsão, e os condomínios dependem desta inclusão para que as questões sejam resolvidas pela arbitragem”, esclarece Giordani.
No entanto, a ausência da cláusula arbitral (contratual, pactuada antes do conflito) não impede que a parte interessada busque uma Câmara de Arbitragem e tente resolver o conflito pela arbitragem. Se a cláusula não existir, a Câmara irá contatar a outra parte, explicar como é o procedimento e dizer as vantagens de se escolher este método. Caso a convenção arbitral seja pactuada depois do conflito, ela é chamada de compromisso arbitral (não contratual). Giordani relata: “A experiência nos mostra que a cada 10 pessoas convidadas, oito comparecem. Portanto, existe um bom interesse das pessoas em resolver as questões de forma mais prática e amigável, o que falta às vezes é uma oportunidade, ou ainda as partes se sentem constrangidas diante do outro e, ao invés de tentar dialogar, se retraem”.
De acordo com a advogada, a mediação é um procedimento voluntário, ou seja, ninguém pode ser obrigado a aderir e qualquer uma das partes pode propor à outra esta forma de solucionar o conflito. “Quando ambas as partes concordam e colaboram entre si para a obtenção de um acordo satisfatório, dizemos que ocorre a verdadeira pacificação social”.
De acordo com esse pensamento, a princípio, no Brasil, ninguém pode ser obrigado por lei a utilizar-se do procedimento arbitral, assim, a Lei de Arbitragem Brasileira e o Código Civil Brasileiro não obrigam os condomínios a resolver seus conflitos por arbitragem, pois isso irá depender de convenção arbitral, bem como preencher os demais requisitos da lei nº 9307/96, ao contrário do que ocorre em Portugal, onde o Código Civil autoriza expressamente a arbitragem em condomínios.
2. ARBITRABILIDADE DA DISCUSSÃO
É de suma importância saber mais sobre a arbitragem e, para que dúvidas frequentes sejam esclarecidas é necessário frisar que ela é um instrumento extrajudicial de solução de conflitos, retira-se do Judiciário a solução do conflito de interesses. A Lei 9307, de 23 de setembro de 1996 regula esse assunto no Brasil. Essa lei, em seu artigo 1° dispõe que, “as pessoas capazes de contratar poderão valer-se da arbitragem para dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis”. Além disso assim como no judiciário, na arbitragem a tentativa de conciliação é importante e é estipulada pelo artigo 21, em seu § 4º de forma imperativa determina que o Árbitro ou o Tribunal Arbitral, no início do processo, efetue a tentativa de conciliação das partes.
Uma questão importante para se pontuar é se o instituto da arbitragem pode afetar o Poder Judiciário, em que se pode dizer que o novo diploma legal em nada afeta as atribuições jurisdicionais do Poder Judiciário. Pelo contrário, as duas instituições se complementam e, embora diferentes, não são contrárias. A arbitragem, de acordo com a tendência universal, é técnica eficaz desburocratizada para a solução de controvérsias que hoje estão com ele legalmente relacionadas. Por outro lado, o legislador teve o cuidado de instituir várias interações básicas entre o procedimento arbitral e o Poder Judiciário (vide os artigos 6°, 7°, 9°, 13 caput e o § 3°, 21, 22, 23, 25, 33 e 35). Ressalta-se ainda, que a arbitragem é seguramente a responsável pela valorização do Poder Judiciário. Com ela, ficarão submetidas ao crivo do Poder Judiciário, aquelas causas em cuja atuação é essencial, os direitos indisponíveis.
3. DECISÕES JUDICIAIS EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS
Como já dito, a arbitragem e o Poder Judiciário e complementam, então é importante citar algumas decisões judiciais feitas para condomínios residenciais, sabendo que não serão citadas decisões das instâncias arbitrais para o mesmo assunto, devido a sua confidencialidade.
“ Aplicação de Multa - "Não é legítima a imposição, pelo Síndico do Condomínio, de multa que a Convenção diz dever ser aplicada pela Assembléia Geral de Condôminos." (TA-RJ - Ac. Unân. Da 4ª Câm. Cív. - Ap. 78.720 - Rel. Juiz Raul Quental - cf."Condomínio e Locação"Vol. II, Darnley Villas Boas - Edit. Dam Jur, 1987 p.75).”
“ Adiantamento de Despesas pelo Síndico - "Adiantamento, por Condômino quando no exercício da função de Síndico, de despesas de reparos em elevador do Condomínio. Confirmação da sentença de procedência da via sumaríssima de cobrança dos valores respectivos." (TA-RJ - Ac. Unân. Da 2ª Câm. - Ap. 45.882 - Rel. Juiz Pestana Aguiar).”
“ Administração do Condomínio - ILEGALIDADE - "Sendo o administrador mero preposto do Síndico contratado para auxiliá-lo, não tem legitimidade para, em nome próprio, acionar Condômino moroso, ou mesmo inadimplente, no solvimento das despesas condominiais. Decorre de preceito de lei, no caso o Art. 22 § 1º, da Lei nº 4.591, a representação do Condomínio, age portanto em nome do representado..."(TA-SP - 5ª Câm. Cív. - RT Nº 54 p. 153 - cf."Síndicos e Condomínio", Luiz Alberto Kelly - Edit. Rio Condor Ltda, p. 25).”
“ Aplicação de Multa pelo Síndico - "Prevendo o Regimento Interno do Edifício, devidamente aprovada pela Assembléia Geral, a penalidade de multa para o transgressor das normas estabelecidas no Regulamento, procede a sua aplicação uma vez constatada a irregularidade ou a sua transgressão." (TA-RJ - Ap. 83.327 - Rel. Juiz Humberto Perri).”
“Associação de Moradores - Condomínio. Despesas. Associação de Moradores. Prestação de serviços essenciais à vida da comunidade. Condomínio caracterizado. Cobrança de cota de participação. Trata-se de pessoa jurídica constituída por moradores para a prestação de serviços essenciais à vida da comunidade. O fato da comunhão de interesses não se subsumir às hipóteses da Lei nº 4.591/64, não desnatura o condomínio". (Ap. Cív. 6.867/93 - SEVERIANO IGNÁCIO DE ARAGÃO,"Regime Jurídico do Condomínio Fechado", Forense, 1997, pág. 17)”
“Associação de Moradores - Condomínio. Despesas. Condomínio atípico. Casas em loteamento. Despesas de conservação e manutenção de ruas e serviços comums efetuadas pela administração no interesse dos convenentes. Cobrança procedente" . (Ap. Cív. 7.772/89 - Rel. Juiz Décio Xavier da Gama - SEVERIANO IGNÁCIO DE ARAGÃO, "Regime Jurídico do Condomínio Fechado", Forense, 1997, pág. 4)”
“ Associação de Moradores - Condomínio. Cobrança de cotas. Associação de Moradores. Não pode o morador usufruir dos benefícios coletivos necessários, custeados pela associação de moradores, sem contribuir com sua parcela das obrigações, o que constituiria enriquecimento ilícito".(Apel. Cív. 12.994/93 Rel Juiz Nicolau Spirydes - SEVERIANO IGNÁCIO DE ARAGÃO," Regime Jurídico do Condomínio Fechado ", Forense, 1997, pág.4)”
4. POSSIBILIDADE DE ARBITRAGEM EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
4.1 Aplicação do compromisso arbitral (com ou sem convenção condominial)
É possível a arbitragem desde que haja o compromisso arbitral (após conflito), e quando se tratar de direito patrimonial disponível. Se não houver cláusula arbitral na convenção condominial, o síndico e condômino poderão estabelecer um compromisso arbitral. Caso não haja convenção condominial registrada no cartório de Registro de Imóveis, os condôminos devem seguir o Código Civil e poderão firmar compromisso arbitral para resolver conflitos por meio da arbitragem. Após as partes terem escolhido espontaneamente a instância arbitral, não podem deixar de honrar o compromisso assumido.
4.2 A força da Convenção Condominial com Cláusula Arbitral e sua aplicação
Quando um novo condômino ingressa no condomínio, ele se obriga a obedecer as regras da convenção condominial com cláusula arbitral, e que os eventuais conflitos serão resolvidos pelo método da arbitragem, afastando o judicial (verifica-se aqui a necessidade de verificar os termos da convenção antes de adquirir a moradia). Essa convenção precisa ser aprovada por 2/3 dos condôminos, o que vincula também todos os moradores à obrigatoriedade de adesão desse método. Portanto, a natureza jurídica da convenção condominial é institucional normativa (não sendo, assim, contratual) com caráter Institucional.
4.3 CIMA permite Arbitragem em Condomínio
A CIMA (Câmara Imobiliária de Mediação e Arbitragem), instituída pela Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI), resolve conflitos em que houve aprovação unânime ou de 2/3 dos condôminos da convenção condominial. Alguns conflitos também são resolvidos por conciliação e mediação. A ABAMI com base nos altos números de conflitos em condomínios, criou em 2004 uma câmara de arbitragem e mediação para conflitos imobiliários (atende desde conflitos entre vizinhos até em contratos de caráter civil).
4.4 Limitações da Arbitragem em Condomínios
Podemos questionar aqui aqueles casos já mencionados, dos condôminos que votaram contra a adesão do método da arbitragem e dos novos moradores, que são obrigados a aceitar essa forma de resolução, se a autonomia da vontade não prevalece sobre a vontade coletiva. Há duas posições sobre esse assunto. Se considerarmos que a vontade do coletivo prevalece, todos são vinculados a seguir o método arbitral, o conflito é dirigido às autoridades constituídas, podendo um condomínio com um todo, dispor de maneira livre suas demandas. Se considerarmos que a vontade individual prevalece, a solução é chamar o condômino para manifestar sua vontade, este poderá ser convidado para ir para a instituição arbitral escolhida e se convencer dos benefícios do método da arbitragem, e assinar o Compromisso Arbitral demonstrando que por sua própria vontade aceita esse método, caso não assine o conflito será resolvido pelo juízo estatal.
5. NOTAS SOBRE ARBITRAGEM EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS
A arbitragem é totalmente possível quando referente ao direito patrimonial disponível, isolado e esparso, no qual tenha sido firmado compromisso arbitral. Em condomínios já existentes é necessário unanimidade de votos ou 2/3 dos votos dos condôminos para aprovação ou alteração de condomínio com cláusula arbitral e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Já em condomínios novos, “havendo convenção condominial com cláusula arbitral devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, vincula novos adquirentes” (efeito erga omnes). A eficácia dessa convenção serve para os condôminos e também qualquer ocupante que venha relacionar-se com o condomínio, como empregados, visitantes, locatários e etc, que devem respeitar e obedecer as regras do condomínio.
Sabe-se que muita gente não conhece o método arbitral, e por isso, muitos condomínios não utilizam a arbitragem. É necessário que métodos alternativos de resoluções de conflitos como esse, mediação e conciliação sejam mais divulgados, explicados e utilizados. O advogado deve propor esses métodos e explicá-los, pois é um meio diferente e que livraria um pouco o Judiciário. Um outro meio de propagação da arbitragem em condomínios que poderia ser utilizado é a realização de palestras em reuniões de condomínios, que explicassem o método, bem como a sua forma de utilização e como o adquirir no condomínio. Assim, a arbitragem poderia ser mais propagada e, portanto, mais utilizada, não acumulando tantos processos no Judiciário, e resolvendo conflitos de forma mais rápida.
CONCLUSÃO
A arbitragem em condomínios residenciais é muito importante, pois além da rapidez e consequente economia, é um método menos danoso para a relação entre os condôminos, que provavelmente possuem um convívio mais próximo e por isso é importante tentar fazer com que a relação não seja ruim. Quase qualquer conflito em condomínios residenciais pode ser resolvido por esse método, e o mesmo pode ser aplicado antes ou depois do conflito. Se esse método for aprovado (por unanimidade ou 2/3 dos condôminos) é necessário fazer registro no cartório de Registro de Imóveis. E pelo princípio da coletividade, todos os condôminos, visitantes, empregados e etc estão sujeitos a resolução pelo método de arbitragem. Pelo princípio da autonomia da vontade, é possível convencer a pessoa a concordar com esse método, mostrando suas vantagens, sua neutralidade e flexibilidade. Caso a pessoa concorde, ela necessita assinar o Compromisso Arbitral demonstrando que por sua própria vontade aceita esse método, caso não assine o conflito será resolvido pelo juízo estatal. Esse método deveria ser cada vez mais divulgado, pois não haveriam tantos processos no Judiciário, tornando a resolução de conflitos de todos menos demorada. Para a arbitragem expandir é necessário a orientação dos advogados, ou pesquisa desse método por moradores ou síndicos, ou, ainda, palestras em condomínios sobre esse método. Assim, será possível começar a caminhar para relacionamentos menos afetados por conflitos e pela demora de sentenças estatais.
REFERÊNCIAS
http://www.arbitragembrusque.com.br/archives/323
http://www.secovi.com.br/condominios/perguntas-e-respostas/o-que-o-secovi-faz/
http://www.claudiadalmaso.adv.br/pdf/arbitragem.pdf
http://www.sindiconet.com.br/6783/Informese/Administraao-de-conflitos-e-brigas/Mediaao-e-Arbitragem
http://www.cmaj.org.br/arbitragem-e-mediacao-em-condominios-2/
http://www.oconciliador.net/p/arbitragem-para-condominios.html
http://docplayer.com.br/7702498-Mediacao-e-arbitragem-para-condominios.html
http://docslide.com.br/real-estate/arbitragem-e-condominios.html
http://www.secovi.com.br/files/downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf
http://www.conima.org.br/arquivos/3708
http://vejasp.abril.com.br/materia/condominios-brigas
http://www.arbitrium.com.br/faq.html
https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/161703029/jurisprudencias-recentes-sobre-direito-condominial