Direito Civil: Enfiteuse
 
Direito Civil: Enfiteuse
 


CONCEITO

Enfiteuse é o direito real que confere ao seu titular (enfiteuta ou foreiro) a posse, o uso e gozo de imóvel alheio, alienável, o qual se obriga a pagar ao titular do domínio da coisa (senhorio direto) uma pensão anual invariável (foro).

A enfiteuse deriva diretamente do arrendamento por prazo longo ou perpetuo de terras publicas a particulares.

ORIGEM

O instituto da enfiteuse teve sua origem na Grécia no séc V a.C., mais somente no Império Romano a enfiteuse se teve como um arrendamento perpetuo realizado pelos Municípios e pelas corporações sacerdotais dotando ao arrendatário na posse do imóvel e na faculdade de utilizar todos seus frutos e produtos, era também a prestação de serviços por parte do concessionário numa influência francamente feudal, utilizado como instrumento jurídico capaz de tornar produtivas grandes extensões de terras e fixar populações nessas regiões.

O arrendamento era feito por particulares contra o pagamento de uma taxa anual denominada Vectigal, no qual osprazos se entendia por 100 anos ou mais (Ius emphytuticum), ou perpetuo(Ius Perpeturium).

A partir do século III d.C, passaram a ser concedidas a particulares mediante pagamento de um foro anual (cânon) que eram terras incultas pertencentes a família imperial destinadas ao cultivo.

INSTITUIÇAO NO BRASIL

No Brasil o sistema da enfiteuse começou durante o período colonial com a coroa portuguesa, pois diante a existência de largas áreas de terras abandonadas em seu território, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento, através do instituto da sesmarias segundo o qual o proprietário do solo tinha de aceitar a presença em suas terras de lavradores que iriam utilizá-las mediante remuneração. O sesmeirosautoridade pública em Portugal distribuía e fiscalizava as terras incultas.

Historicamente a enfiteuse teve como objetivo permitir ao proprietário que não desejasse ou pudesse utilizar o imóvel de maneira direta, pudesse cede-lo a outro o uso e o gozo da propriedade. No Código Civil do Império foi regulado o aforamento arts 605 a 649, no Brasil no código civil de 1916 regulou nos art's 678 a 694, que permanecem em vigor em face de regra de direito intertemporal constante no artigo 2038 caput do Código Civil de 2002.

O direito brasileiro, não admitiu a enfiteuse por prazo certo, ou por vida, ou vidas. Garantiu-lhe perpetuidade o art. 679 do Código Civil, ainda que tal caráter possa parecer contraditado pelo art. 693, que admitiu o resgate.

Essa perpetuidade sempre foi vista como um verdadeiro atavismo jurídico, contra a qual a razão e a justiça sempre puseram restrições.

NATUREZA JURÍDICA

A Constituição Federal de 1988, veio abrir uma possibilidade para o legislador ordinário extinguir a enfiteuse, conforme o artigo 49 das suas Disposições Transitórias:

"A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos."

Com a aprovação do atual Código Civil Brasileiro, que passou a vigorar em 11 de Janeiro de 2003, a enfiteuse deixou de ser disciplinada e foi substituída pelo Direito de Superfície. O artigo 2.038 do Código proíbe a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, aos princípios do Código Civil de 1916.

Pode-se afirmar que o atual desinteresse do instituto deve-se ao desaparecimento de grandes porções de terra desocupadas e à valorização das terras, independentemente da inflação, e à impossibilidade do aumento do foro, ressaltando-se que os novos problemas de ocupação do solo improdutivo no país têm sido enfrentados com outros meios jurídicos. Contudo, poucas são as legislações que ainda abrigam esse arcaísmo histórico e o Brasil caminha para a sua total extinção.

O Projeto de Lei Federal n.° 6.960/2002, em trâmite no Congresso Nacional, pretende acrescentar um parágrafo ao artigo 2.038 do Código Civil que provavelmente terá a seguinte redação:

"Fica definido o prazo peremptório de dez anos para a regularização das enfiteuses existentes e pagamentos dos foros em atraso, junto à repartição pública competente. Decorrido esse período, todas as enfiteuses que se encontrarem regularmente inscritas e em dia com suas obrigações, serão declaradas extintas, tornando-se propriedade plena privada. As demais reverterão de pleno direito para o patrimônio da União."

A vingar tal proposta, as enfiteuses poderão deixar de existir no território nacional no prazo de 10 anos, a contar da vigência do atual Código Civil.

Ressalte-se a tese de que a extinção das enfiteuses só ocorrerá efetivamente, quando decorrerem os dez anos contados da data da publicação da disposição supostamente inserta no Projeto de Lei nº 6.960/2002, em trâmite no Congresso Nacional, e não da vigência ...do atual Código Civil, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.

Há que se atentar para a existência de duas situações:

I - os que se encontram com os pagamentos rigorosamente em dia, que não serão afetados pela alteração da Lei, sem correr qualquer risco, pois para eles será irrelevante se o prazo correrá da vigência do Código Civil de 2003 ou se da data de publicação do Projeto de Lei nº 6.960/2002, não apreciado pelo Congresso Nacional; e

II - os que se encontram inadimplentes, que seriam fatalmente prejudicados, pendendo sobre eles o iminente perigo da perda da propriedade para o Patrimonio da União. O objeto da Lei, no tempo, deve ter a mesma eficácia para todos, indistintamente, o que não acontecerá se o prazo for contado da vigência do Código Civil.

"De observar que, se a Lei não retroage para prejudicar, os inadimplentes deverão ter o direito de valer-se do prazo pleno de 10 anos para saldarem as respectivas dívidas, contado a partir da data da publicação no Projeto de Lei nº 6.960/2002, com a inserção do pretenso parágrafo e não da vigência do Código Civil de 2003, haja vista já ter decorrido mais da metade do teórico prazo e o projeto de lei, pendente a fatal inserção, até março de 2008, encontra-se em trâmite no Congresso, sem previsão de apreciação.

DISTINÇÕES NECESSÁRIAS

A enfiteuse se distingue do aforamento pelo seguintes aspectos durante o período colonial onde a enfiteuse era tratada com período especificado perpetuo.

O aforamento ou emprazamento eram o período especificado no contrato onde determinava um prazo pelo proprietárioao enfiteuta.

A enfiteuse também apresentava uma diversidade em relação a outros institutos que diferentemente de outros direitos reais, que são parciais e fragmentários (usufruto, servidão), na enfiteuse, o enfiteuta, além de usar e gozar, também pode dispor da coisa. Por outro lado, em vez de se tratar de um direito temporário ou vitalício, a enfiteuse é, como a propriedade, um direito perpétuo.

OBJETO

Conforme o Código Civil de 1916, art 680 so podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.

Esses bens podem ser transmitidos por herança mais não podem ser divididos em glebas sem o consentimento do senhorio, art 861 do CC1916.

Na constituição da enfiteuse o imóvel se biparti transformados em dois direitos reais distintos que são o domínio útil e o domínio direto, o titular deste domínio pleno pode transmitir o domínio direto, e o domínio útil a outra porém haverá dois registros.

Quando os titulares do dominio util e direto podem vende-los ou da-los em pagamento o alienante deverá avisar a outra parte que possa exercer o direito de opção, pelo mesmo preço e nas mesmas condições

CONSTITUIÇÃO

O ato da enfiteuse pode ocorrer Inter-vivos ou ato de ultima vontade atribui ao enfiteuta em caráter perpetuo o domínio útil e pleno gozo do bem.Tratando de um direito real, ela é alienável, transmissível a herdeiros.

A sua forma de constituição é feita por contrato ou testamento, no contrato exige-se a escritura publica quando de valor superior a taxa legal e podem inserir quaisquer clausulas que não alterem a natureza do instituto.

A enfiteuse pode se ainda ser constituída por usucapião, a sentença judicial serve como titulo a ser transcrito no registro imobiliário.

 
Avalie este artigo:
(4 de 5)
26 voto(s)
 
Revisado por Editor do Webartigos.com


Leia outros artigos de Polyana Gonçalves Magalhaes
Talvez você goste destes artigos também
Sobre este autor(a)
Nasci em 1985 no dia 04 de Agosto. Sou estudante do curso de Direito do 10º da faculdade Fumesc.
Membro desde agosto de 2009
Facebook
Informativo Webartigos.com
Receba novidades do webartigos.com em seu
e-mail. Cadastre-se abaixo:
Nome:
E-mail: