Usucapião de bem Imóvel
Publicado em 27 de maio de 2011 por Louise Desiree Louise Desiree Arenare
Usucapião de bem imóvel
A aquisição de bem imóvel ocorrerá através de registro de título, acessão, usucapião e do direito hereditário, conforme disciplinado dos arts. 1.238 a 1.259 e do art. 1.784, todos do Código Civil.
Classifica-se, a aquisição, em derivada e original. Enquanto na primeira o titular anterior transfere o bem para o titular atual; na segunda não ocorre a transferência do bem, mas torna-se proprietário sem vínculo com o proprietário anterior.
A usucapião, assim como a acessão, é uma forma originária de titularidade de um bem. O direito antecedente desaparece e o direito do usucapiente surge desprendido dos vícios ou limitações que o bem poderia possuir.
O modo de aquisição originária, ao contrário da derivada, não permite que ao novo titular seja transmitida a responsabilidade pelas obrigações contraídas pelo proprietário anterior. Além disso, não sucede os direitos processuais deste.
Conceito de Usucapião
Usucapião é uma palavra latina que significa "tomar pelo uso". Trata-se de uma das formas de aquisição originária, que também é denominada como prescrição aquisitiva.
É uma punição ao proprietário ausente que não cumpre a finalidade social do bem, desde que este tenha sido ocupado por terceiro que supre a falta do titular e preenchendo os requisitos legais. O direito de propriedade nunca prescreverá se um terceiro não se beneficiar.
O proprietário, tendo um possuidor em seu imóvel de forma não derivada, durante o tempo estabelecido em lei, perderá o domínio deste porque seu direito prescreverá; enquanto isso, o possuidor será merecedor da propriedade em virtude do decurso do tempo (prescrição aquisitiva).
Segundo Washington Monteiro de Barros Monteiro, "O usucapião repousa em duas situações bem definidas: a atividade singular do possuidor e a passividade geral de terceiros, diante daquela atuação individual" (pg. 132, 2009). O ilustre doutrinador também sustenta que essa situação deve perdurar durante o tempo estabelecido em lei de forma ininterrupta e sem impugnação. Desta maneira, ocorrerá usucapião.
Vale destacar que o instituto não está privado de causas que obstam, suspendam ou interrompam a prescrição, conforme disciplina o art. 1.244, Código Civil. Por exemplo, não procede a Ação de Usucapião em face de o absolutamente incapaz ou entre cônjuges.
Além disso, a sentença na ação de usucapião é declaratória. Ela declara a existência do direito e ordena que o registro da propriedade seja atualizado, indicando o novo domínio.
Espécies de Usucapião Imóvel
A usucapião imóvel poderá ser extraordinária, ordinária ou especial (rural e urbana). Além dessas, o Estatuto do Índio prevê a usucapião indígena.
Usucapião Extraordinária: essa modalidade é disciplinada no art. 1.238, Código Civil. Os requisitos exigidos são: posse de quinze anos, mas o Parágrafo Único admite exceção para 10 anos (moradia habitual do possuidor ou que este tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo); conduta de dono; posse mansa, ininterrupta e sem oposição. É importante destacar que a usucapião extraordinária dispensa os requisitos boa fé e justo título porque são presumidos.
Usucapião Ordinária: o art. 1.242, Código Civil, faz sua previsão. Este tem como requisitos posse de 10 anos, justo título e boa fé. Excepcionalmente, esse prazo poderá ser reduzido para 5 anos, se o imóvel foi adquirido de maneira onerosa, registrado e, tendo posteriormente o registro cancelado, desde que tenha morado no bem ou realizado investimento de interesse social e econômico.
O que difere a usucapião originária da usucapião extraordinária é a necessidade do possuidor provar a boa fé (ignorar vícios) e a existência de justo título. Este deve aparentar ser legítimo e válido, bem como estar registrado. Faltando algum requisito, a ação será julgada improcedente.
Usucapião Especial: essa modalidade foi introduzida pela Constituição Federal, prevendo as formas usucapião especial rural ou pro labore, art. 191 e também no art. 1.239, Código Civil e; a usucapião especial urbana ou pró ? moradia está disciplinada art. 183, e art. 1.240, Código Civil, bem como no Estatuto da Cidade.
Usucapião Especial Rural: surgiu na Constituição de 1934 e foi subtraído do ordenamento jurídico na Constituição de 1967. Porém, a Emenda de 1964 trouxe seus requisitos básicos, mas a deixou a cargo de lei ordinária a sua regulamentação.
Em 30 de novembro de 1964, surgiu uma lei que, até a criação da Lei 6.969/81, ficou conhecida como estatuto da terra. O Estatuto limitou-se à aquisição apenas de imóveis rurais destinados à atividade produtiva.
Posteriormente, surgiu a lei 6.969/81, que apresentou mudanças com o escopo de favorecer a reforma agrária, exigindo posse ininterrupta de cinco anos sem oposição de área rural contínua, bem como não ser superior a 25 hectares, podendo ser alvo terras em geral, salvo as resguardadas pelo art. 3° (áreas de interesse ecológico, dentre outras), ser protegido por autoridade policial quando a permanência dos habitantes esteja em risco.
A Constituição Federal de 1988 trouxe o texto que atualmente regula esta espécie de usucapião que foi copiado na integra pelo art. 1.239, Código Civil de 2002. A finalidade desse instituto é fixar o homem no campo. Para isso, exige-se que o possuidor "não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade".
Requisitos da Usucapião Especial Rural:
1. A propriedade deve estar em área rural, pertencer a particular e não ser superior a 50 hectares.
2. O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
3. Ele deve residir na propriedade rural e trabalhar sozinho na terra ou com a ajuda de família, fazendo a terra ser produtiva;
4. A posse deve ser de cinco anos ininterruptos e sem oposição
Usucapião Especial Urbano: foi introduzida no ordenamento jurídico no art. 183, C.F./88:
"Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Os requisitos da usucapião urbana são semelhantes ao da usucapião rural. O terreno também é limitado, mas a área é menor, sendo no máximo de 250 metros quadrados, na área urbana e não pode ser de domínio público.
A posse deve ser de cinco anos ininterruptos e o bem deve abrigar o usucapiente ou de sua família. Esse direito é concedido apenas uma vez para cada indivíduo.
Nessa modalidade, não cabe usucapião em terreno sem construção, porque a moradia é requisito para a configuração dessa modalidade. Além disso, um possuidor não poderá ter reconhecida a usucapião urbana mais de uma vez.
E mais, somente pessoa física poderá usucapir, porque a pessoa jurídica não comprova os requisitos: residência e nem família. O estrangeiro para requerer a usucapião deverá residir no país (art. 5°, C.F.).
Usucapião Indígena: é regulamentado pela Lei 6001/73 que permite ao indígena qualquer forma de aquisição de domínio existente na legislação civil.
Segundo o art. 33, Estatuto do Índio, poderá usucapir o índio ou comunidade indígena que tiver posse do bem imóvel por 10 anos ininterruptos, com área rural inferior à cinquenta hectares e que esta não seja de domínio público.
Esse direito poderá ser declarado tanto para índio integrado à civilização quanto à índio não integrado. No último caso, o índio deverá ser representado pela FUNAI.
Ação de Usucapião: poderá ser defendida ativa ou passivamente. A primeira visando à declaração originária de domínio e na segunda como argumento de defesa, contestando ações possessórias e petitórias. É importante destacar que também atingem essa ação as causa obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, como já foi mencionado. E mais, não ocorrerá prescrição nas circunstâncias enumeradas no art. 199, Código Civil:
I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.
Nessa ação, participará as fazendas públicas, terceiros interessados, todos os confinantes e o sujeito cujo nome constar no registro do imóvel ou certidão negativa. O autor deverá descrever detalhadamente as características do bem como se tivesse reivindicando-o.
O direito pré-existente será reconhecido em sentença de Ação de Usucapião em que o juiz reconhecerá ou domínio do possuidor e mandará regularizar o registro do imóvel. O efeito dessa decisão retroagirá, ou seja, o novo proprietário terá o domínio desde a data em que começou a ter a posse mansa e pacífica do imóvel.
Conclusão
A usucapião é um instrumento de pacificação social. Ela protege o indivíduo que tem direito ao domínio de um bem imóvel por ter a posse prolongada, ininterrupta, boa fé, justo título e sem oposição.
Trata-se de uma punição ao titular que abandona seu bem, dando à oportunidade de terceiro tornar-se possuidor e futuramente pleitear a sua propriedade. Esse direito é reconhecido na Constituição Federal e no Código Civil vigente.
No entanto, esse instituto que visa promover a justiça social, é fonte inspiradora para cumulação de bens imóveis. Isso explica porque invasores de terra adquirem posses ou domínios além das necessárias para habitação ou para produção.
Apesar de ser instrumento de golpe, a usucapião é um importante instituto que deve ser valorizado e jamais ser subtraído do ordenamento jurídico, porque o possuidor que é merecedor da propriedade não deve ser privado de um dia ter o seu domínio. Quanto à cumulação de terras, o ideal é elaborar uma maneira de evita-la.
Bibliografia:
Monteiro, Washington de Barro e Maluf, Carlos Alberto Dabus. Curso de Direito Civil: direito das coisas ? São Paulo: Saraiva, 2009.
Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro vol. 5 ? 5ª edição ? São Paulo: Saraiva, 2010.
Venosa, Sílvio de Salvo. Direito Civil ? Direitos Reais ? vol. V - 9ª edição ? São Paulo: Atlas, 2009
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A aquisição de bem imóvel ocorrerá através de registro de título, acessão, usucapião e do direito hereditário, conforme disciplinado dos arts. 1.238 a 1.259 e do art. 1.784, todos do Código Civil.
Classifica-se, a aquisição, em derivada e original. Enquanto na primeira o titular anterior transfere o bem para o titular atual; na segunda não ocorre a transferência do bem, mas torna-se proprietário sem vínculo com o proprietário anterior.
A usucapião, assim como a acessão, é uma forma originária de titularidade de um bem. O direito antecedente desaparece e o direito do usucapiente surge desprendido dos vícios ou limitações que o bem poderia possuir.
O modo de aquisição originária, ao contrário da derivada, não permite que ao novo titular seja transmitida a responsabilidade pelas obrigações contraídas pelo proprietário anterior. Além disso, não sucede os direitos processuais deste.
Conceito de Usucapião
Usucapião é uma palavra latina que significa "tomar pelo uso". Trata-se de uma das formas de aquisição originária, que também é denominada como prescrição aquisitiva.
É uma punição ao proprietário ausente que não cumpre a finalidade social do bem, desde que este tenha sido ocupado por terceiro que supre a falta do titular e preenchendo os requisitos legais. O direito de propriedade nunca prescreverá se um terceiro não se beneficiar.
O proprietário, tendo um possuidor em seu imóvel de forma não derivada, durante o tempo estabelecido em lei, perderá o domínio deste porque seu direito prescreverá; enquanto isso, o possuidor será merecedor da propriedade em virtude do decurso do tempo (prescrição aquisitiva).
Segundo Washington Monteiro de Barros Monteiro, "O usucapião repousa em duas situações bem definidas: a atividade singular do possuidor e a passividade geral de terceiros, diante daquela atuação individual" (pg. 132, 2009). O ilustre doutrinador também sustenta que essa situação deve perdurar durante o tempo estabelecido em lei de forma ininterrupta e sem impugnação. Desta maneira, ocorrerá usucapião.
Vale destacar que o instituto não está privado de causas que obstam, suspendam ou interrompam a prescrição, conforme disciplina o art. 1.244, Código Civil. Por exemplo, não procede a Ação de Usucapião em face de o absolutamente incapaz ou entre cônjuges.
Além disso, a sentença na ação de usucapião é declaratória. Ela declara a existência do direito e ordena que o registro da propriedade seja atualizado, indicando o novo domínio.
Espécies de Usucapião Imóvel
A usucapião imóvel poderá ser extraordinária, ordinária ou especial (rural e urbana). Além dessas, o Estatuto do Índio prevê a usucapião indígena.
Usucapião Extraordinária: essa modalidade é disciplinada no art. 1.238, Código Civil. Os requisitos exigidos são: posse de quinze anos, mas o Parágrafo Único admite exceção para 10 anos (moradia habitual do possuidor ou que este tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo); conduta de dono; posse mansa, ininterrupta e sem oposição. É importante destacar que a usucapião extraordinária dispensa os requisitos boa fé e justo título porque são presumidos.
Usucapião Ordinária: o art. 1.242, Código Civil, faz sua previsão. Este tem como requisitos posse de 10 anos, justo título e boa fé. Excepcionalmente, esse prazo poderá ser reduzido para 5 anos, se o imóvel foi adquirido de maneira onerosa, registrado e, tendo posteriormente o registro cancelado, desde que tenha morado no bem ou realizado investimento de interesse social e econômico.
O que difere a usucapião originária da usucapião extraordinária é a necessidade do possuidor provar a boa fé (ignorar vícios) e a existência de justo título. Este deve aparentar ser legítimo e válido, bem como estar registrado. Faltando algum requisito, a ação será julgada improcedente.
Usucapião Especial: essa modalidade foi introduzida pela Constituição Federal, prevendo as formas usucapião especial rural ou pro labore, art. 191 e também no art. 1.239, Código Civil e; a usucapião especial urbana ou pró ? moradia está disciplinada art. 183, e art. 1.240, Código Civil, bem como no Estatuto da Cidade.
Usucapião Especial Rural: surgiu na Constituição de 1934 e foi subtraído do ordenamento jurídico na Constituição de 1967. Porém, a Emenda de 1964 trouxe seus requisitos básicos, mas a deixou a cargo de lei ordinária a sua regulamentação.
Em 30 de novembro de 1964, surgiu uma lei que, até a criação da Lei 6.969/81, ficou conhecida como estatuto da terra. O Estatuto limitou-se à aquisição apenas de imóveis rurais destinados à atividade produtiva.
Posteriormente, surgiu a lei 6.969/81, que apresentou mudanças com o escopo de favorecer a reforma agrária, exigindo posse ininterrupta de cinco anos sem oposição de área rural contínua, bem como não ser superior a 25 hectares, podendo ser alvo terras em geral, salvo as resguardadas pelo art. 3° (áreas de interesse ecológico, dentre outras), ser protegido por autoridade policial quando a permanência dos habitantes esteja em risco.
A Constituição Federal de 1988 trouxe o texto que atualmente regula esta espécie de usucapião que foi copiado na integra pelo art. 1.239, Código Civil de 2002. A finalidade desse instituto é fixar o homem no campo. Para isso, exige-se que o possuidor "não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade".
Requisitos da Usucapião Especial Rural:
1. A propriedade deve estar em área rural, pertencer a particular e não ser superior a 50 hectares.
2. O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
3. Ele deve residir na propriedade rural e trabalhar sozinho na terra ou com a ajuda de família, fazendo a terra ser produtiva;
4. A posse deve ser de cinco anos ininterruptos e sem oposição
Usucapião Especial Urbano: foi introduzida no ordenamento jurídico no art. 183, C.F./88:
"Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Os requisitos da usucapião urbana são semelhantes ao da usucapião rural. O terreno também é limitado, mas a área é menor, sendo no máximo de 250 metros quadrados, na área urbana e não pode ser de domínio público.
A posse deve ser de cinco anos ininterruptos e o bem deve abrigar o usucapiente ou de sua família. Esse direito é concedido apenas uma vez para cada indivíduo.
Nessa modalidade, não cabe usucapião em terreno sem construção, porque a moradia é requisito para a configuração dessa modalidade. Além disso, um possuidor não poderá ter reconhecida a usucapião urbana mais de uma vez.
E mais, somente pessoa física poderá usucapir, porque a pessoa jurídica não comprova os requisitos: residência e nem família. O estrangeiro para requerer a usucapião deverá residir no país (art. 5°, C.F.).
Usucapião Indígena: é regulamentado pela Lei 6001/73 que permite ao indígena qualquer forma de aquisição de domínio existente na legislação civil.
Segundo o art. 33, Estatuto do Índio, poderá usucapir o índio ou comunidade indígena que tiver posse do bem imóvel por 10 anos ininterruptos, com área rural inferior à cinquenta hectares e que esta não seja de domínio público.
Esse direito poderá ser declarado tanto para índio integrado à civilização quanto à índio não integrado. No último caso, o índio deverá ser representado pela FUNAI.
Ação de Usucapião: poderá ser defendida ativa ou passivamente. A primeira visando à declaração originária de domínio e na segunda como argumento de defesa, contestando ações possessórias e petitórias. É importante destacar que também atingem essa ação as causa obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, como já foi mencionado. E mais, não ocorrerá prescrição nas circunstâncias enumeradas no art. 199, Código Civil:
I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.
Nessa ação, participará as fazendas públicas, terceiros interessados, todos os confinantes e o sujeito cujo nome constar no registro do imóvel ou certidão negativa. O autor deverá descrever detalhadamente as características do bem como se tivesse reivindicando-o.
O direito pré-existente será reconhecido em sentença de Ação de Usucapião em que o juiz reconhecerá ou domínio do possuidor e mandará regularizar o registro do imóvel. O efeito dessa decisão retroagirá, ou seja, o novo proprietário terá o domínio desde a data em que começou a ter a posse mansa e pacífica do imóvel.
Conclusão
A usucapião é um instrumento de pacificação social. Ela protege o indivíduo que tem direito ao domínio de um bem imóvel por ter a posse prolongada, ininterrupta, boa fé, justo título e sem oposição.
Trata-se de uma punição ao titular que abandona seu bem, dando à oportunidade de terceiro tornar-se possuidor e futuramente pleitear a sua propriedade. Esse direito é reconhecido na Constituição Federal e no Código Civil vigente.
No entanto, esse instituto que visa promover a justiça social, é fonte inspiradora para cumulação de bens imóveis. Isso explica porque invasores de terra adquirem posses ou domínios além das necessárias para habitação ou para produção.
Apesar de ser instrumento de golpe, a usucapião é um importante instituto que deve ser valorizado e jamais ser subtraído do ordenamento jurídico, porque o possuidor que é merecedor da propriedade não deve ser privado de um dia ter o seu domínio. Quanto à cumulação de terras, o ideal é elaborar uma maneira de evita-la.
Bibliografia:
Monteiro, Washington de Barro e Maluf, Carlos Alberto Dabus. Curso de Direito Civil: direito das coisas ? São Paulo: Saraiva, 2009.
Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro vol. 5 ? 5ª edição ? São Paulo: Saraiva, 2010.
Venosa, Sílvio de Salvo. Direito Civil ? Direitos Reais ? vol. V - 9ª edição ? São Paulo: Atlas, 2009
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