SFH e SFI - Contratos Habitacionais

SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL – CALCULOS DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – DE QUEM É O PROBLEMA?

Quando os cálculos não batem de quem é o problema.???

DO PERITO CONTADOR, DO ADVOGADO OU A DECISÃO JUDICIAL QUE DEIXA DÚVIDA? QUEM É A VITIMA , O MUTUÁRIO OU O BANCO?

Temos nos deparado diariamente com processos em fase de liquidação e a dificuldade em liquidar a decisão é na hora de fazer os cálculos finais, estes nunca batem, cada parte apresenta uma metodologia diferente de fazer o mesmo cálculo, quem esta correto, o perito do banco, da parte ou o nomeado pelo MM. Juízo, até parece que a matemática não é exata.

Pois bem, em recente estudo sobre o problema de cálculos e, relator de vários acórdãos decidindo impasses nos contratos habitacionais, o Exmo. Desembargador Dr. Adão Sérgio do Nascimento Cassiano, fez excelente estudo no qual deu direcionamento para liquidar processos envolvendo os contratos do sistema financeiro habitacional, o estudo sobre a questão da capitalização de juros nos contratos financiados com cálculos pela tabela Price, condenando de vez sua utilização pela prática do anatocismo – juros sobre juros, apresenta uma solução que muito vem à amenizar o sofrimento dos mutuários que financiaram imóveis por este sistema.

Trata-se de forma de cálculo até então desconhecida, utilizando método que não carrega capitalização na fórmula de cálculo das prestações nem onera o saldo devedor do contrato, o método é do matemático Carls Frederico Gauss, que esta sendo denominado como Método de Gauss, assim como na Tabela de Richard Price, que na verdade deveria ser chamada de Tabela de Juros compostos, foi adotada no Brasil como Tabela Price, nome do matemático que a inventou, e que foi assim denominada para desvirtuar a idéia da capitalização dos juros neste sistema.

Para dar uma idéia dos fundamentos destes cálculos, vamos ao exemplo pratico, onde comparamos o cálculo da primeira prestação nos dois sistemas, tomamos o seguinte financiamento extraído de uma situação real de mutuário do SFH:

Um imóvel popular no valor de R$ 22.500,00 em que o mutuário pagou parte com recursos próprios e FGTS o valor de R$ 3.097,00, restando financiamento de R$ 19.403,00 com prazo de 240 meses, taxa de juros 8,20% ao ano, coeficiente de equiparação salarial CES 1,05. Qual a diferença no total do financiamento entre um sistema e outro ?

Pela Fórmula capitalizada: Tabela Price

PMT = P x ( 1+ i )n x i .

(1+ i)n – 1

onde: PMT é a prestação, P ou k é o valor financiado (preço compra – entrada + taxas, IOC, seguro etc. se houver), i é a taxa de juros; n é o prazo do contrato.

Com os dados do contrato e substituindo na formula: (valores em R$)

P ou K = $ 22.500,00 – 3.097,00 = 19.403,00

Taxa i = 8,20% ao ano = 8,20% ¸ 12 = 0,6833...%ao mês

Prazo n = 240 meses

PMT = parcela de amortização + juros

Temos:

PMT = $ 19.403,00 x (1 + 0,6833...%)240 x 0,6833...%

(1 + 0,6833…%)240 – 1

prestação PMT = $ 164,71 acrescentando o CES coeficiente de 1,05 = $ 172,95 de prestação.

No sistema da tabela price a prestação inicial é R$ 172,95 com 5% de acréscimo de CES.

Calculo pelo método linear Método de Gauss.

Com os dados acima apresentamos cálculo da primeira prestação com juros linear, as demais prestações são calculadas da mesma forma com a devida correção monetária conforme inicial.

Assim temos a fórmula de juros simples (linear):

_{PMT =} k x ( i % x n ) + k .

i % x ( n – 1 + 1 x n

substituindo os valores temos:

_{PMT =} 19.403,00 x ( 0,6833....% x 240 ) + 19.403,00 .

0,6833...% x ( 240 – 1 + 1 x 240

Prestação PMT = $ 117,49 com aplicação dos juros simples.

Referência de cálculo: Acórdão do TJRGS e livro Tabela Price.

Comparativo dos sistemas: cálculo da primeira prestação

	Contrato de:	PMT	Total
Tot. Fin. c/ Capitalização	240 meses	172,95	41.508,90
Tot. Fin. s/ Capitalização	240 meses	117,49	28.197,95
Diferença entre os sistemas	no mês / período	55,46	13.310,96

Veja que a diferença é substancial num financiamento de R$ 19.403,00 em 240 meses da uma diferença de R$ 13.310,96, neste demonstrativo não se considerou inflação. Quanto mais longo o contrato maior é a diferença. Este cálculo vale para todos os financiamentos, seja de imóveis, veículos e outros empréstimos feitos pelo sistema da tabela Price.

Portanto, este método vem ao encontro dos mutuários, amenizando o sufoco, seja no cálculo das prestações e do saldo devedor, desonerando o contrato num todo desde que a maneira de fazer os cálculos esteja correta, utilizando de forma adequada o Método de Gauss, vinculando a correção monetária ao saldo devedor e as prestações, forma que ao final do contrato não resta resíduo a pagar.

Bibliografia: Vieira Sobrinho, José Dutra. Matemática Financeira. S.Paulo: Atlas; Blat, Adriano. Leasing Uma Abordagem Prática; Lapponi, Juan Carlos. Matemática Financeira usando Excel 5 e 7. e Avaliação de Projetos de Investimento. Lapponi Treinamento e Editora Ltda.; Nogueira, José Jorge Meschiatti. Tabela Price Da prova Documental e Precisa Elucidação do seu Anatocismo; Diversos Acórdãos do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.