SEGURANÇA JURÍDICA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E AS HIPÓTESES DE EXONERAÇÃO DO FIADOR

Cartejane Bogea Vieira Lopes

Gabriela Ferreira Sousa

RESUMO

Na presente pesquisa busca-se analisar os contratos de locação de imóveis em específico os residenciais. Ademais, objetiva-se examinar as hipóteses de exoneração do fiador, sobressaindo o elemento segurança jurídica. No mesmo sentido, interpreta-se a natureza jurídico social do contrato, destacando-se suas características principiológica. Ressalta-se ainda quando a esse tipo de contrato, o conceito, os sujeitos e as obrigações contratuais. Por fim, destaca-se os tipos de fiança e a segurança jurídica dos contratos.

PALAVRAS-CHAVE: Contratos. Locação. Fiança. Exoneração.

1     INTRODUÇÃO

A análise em questão se propõe adentrar os meandros dessa realidade que além de jurídica e socioeconômica, colocando-se em relevância os conceitos que perpassam a disciplina dos contratos imobiliários e da fiança. Neste sentido, destacar-se-á, inicialmente, a natureza social e jurídico-principiológica dos contratos presentes na sociedade contemporânea e no Estado Democrático de Direito; a compreensão sobre os contratos de maneira geral e, posteriormente, o significado de contrato imobiliário, distinguindo imóvel urbano e rural; contrato de locação de imóvel; as condições de finalização do contrato de locação; as modalidades de garantia contratual e imbricado a esse contexto as possibilidades de exoneração do fiador em relação ao contrato de fiança. Tudo isso, tendo em vista o esclarecimento dos problemas suscitados em relação aos contratos de locação de imóveis e de fiança, a partir da promulgação da Lei 12.112/09, readequando a “Lei do Inquilinato” aos dias hodiernos.

2 ANÁLISE DA NATUREZA SOCIAL E JURÍDICO-PRINCIPIOLÓGICA DO CONTRATO

O contrato é um fenômeno cada dia mais presente na vida cotidiana das pessoas, colocando-se de maneira onipresente pois, em diversos aspectos da vida civil, o contrato estabelece obrigações entre os atores sociais.

Entretanto, numa sociedade marcada pelas massificações de todo tipo, o contrato não escapa pois do rodo compressor das relações econômicas, caracterizadas pelo sentido ambíguo da livre vontade, da autonomia das partes, já que a sociedade contemporânea multiplicou a imputação de efeitos negociais a inúmeras situações, muitas independentes da vontade dos sujeitos. Como aponta Lôbo (p.24, 2011) “A desconsideração da manifestação da vontade nos contratos de massa implica a produção de efeitos contratuais independentemente dela, pois o dever de remunerar é consequência da conduta do usuário e não da sua vontade.” Soma-se como ocaso da autonomia das partes, da liberdade contratual os chamados contratos de adesão a condições gerais, ricos em cláusulas preestabelecidas, inseridas unilateralmente por uma das partes, cuja aceitação é indispensável para celebração do contrato.

 Embora marcado pela massificação, as disposições acerca dos contratos em um Estado Democrático de Direito necessariamente inicia-se a partir das condicionantes contidas na Constituição da República, tendo como categoria principal a centralidade da pessoa humana. Como salienta Lôbo (p.44, 2011):

O direito civil constitucional salienta a centralidade da pessoa e dos valores a ela inerentes, que a Constituição brasileira elevou como fundamento da organização social e do Estado Democrático de Direito (1º, III), ao lado da solidariedade social, o que conduz a uma concepção do contrato que não se exaure na autorregulação dos interesses privados. A igualdade meramente formal é substituída pela equivalência ou equilíbrio material do contrato, principalmente nos contratos massificados.

Destacam-se como diretrizes fundamentais dos contratos na Constituição de 1988, os valores sociais da livre iniciativa, presente no artigo 1º, IV, que importam conformação e limitação negativa e positiva da livre-iniciativa aos interesses sociais, que não podem ser por ela contraditados. Intrinsicamente ligado a livre-iniciativa, está a liberdade de atividade econômica, demarcada no artigo 170, parágrafo único da Constituição da República: “É assegurado a todos o livre exercício de qualquer atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos públicos, salvo nos casos previstos em lei”.

Como desdobramento da livre iniciativa e da liberdade de atividade econômica, existem princípios responsáveis pela atualização do Direito Civil às constantes mudanças enfrentadas pela sociedade pós-moderna. Neste sentido, destaca-se, conforme Lôbo (p.57, 2011): o princípio da autonomia privada negocial; princípio da força obrigatória dos contratos; princípio da relatividade dos efeitos do contrato; princípio da função social; princípio da boa-fé-objetiva; princípio da equivalência material.

Os princípios citados podem ser agrupados a partir dos paradigmas do Estado liberal e do Estado social. Pelo princípio da autonomia privada, os contratantes têm ampla liberdade de disciplinar os seus interesses mediante acordo de vontades, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica. Já segundo a força obrigatória dos contratos, o contrato obriga as partes contratantes como se fosse lei entre elas. Por sua vez, o entendimento acerca do princípio da relatividade dos efeitos do contrato, consiste, conforme Gonçalves (p.47, 2013) “que os efeitos do contrato só se produzem em relação às partes, àqueles que manifestam a sua vontade, vinculando-os ao seu conteúdo, não afetando terceiros nem seu patrimônio”. Não obstante, com o advento do Estado social, relativizou-se as premissas do Estado Liberal, enfatizando-se a supremacia da ordem pública e da justiça social, assim, salienta-se que os princípios destacados sofreram profunda restrição, pois o poder judiciário passou a fazer revisão dos contratos, considerados abusivos ou de onerosidade excessiva. Por certo, a ação do judiciário baseia-se no princípio da equivalência material, pois conforme Lôbo (p.70, 2011):

Esse princípio preserva a equação e o justo equilíbrio contratual, seja para manter a proporcionalidade inicial dos direitos e obrigações, seja para corrigir os desequilíbrios supervenientes, pouco importando que as mudanças de circunstâncias possam ser previsíveis. O que interessa não é mais a exigência cega do cumprimento do contrato, da forma como foi assinado ou celebrado, mas se sua execução não acarreta vantagem excessiva para uma das partes e desvantagem excessiva para outra, aferível objetivamente, segundo as regras da experiência ordinária e da razoabilidade.

 

Os princípios gerais do contrato coadunam com as condições de validade das relações contratuais, pois o contrato como negócio jurídico exige o concurso de alguns elementos fundamentais para se afirmar enquanto válido juridicamente. Conforme Gonçalves (2013, p.34) “as condições de validade dos contratos são de duas espécies: a) de ordem geral, comuns a todos os atos e negócios jurídicos, como a capacidade do agente, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita e não defesa em lei (CC, art. 104); b) de ordem especial específico dos contratos: o consentimento recíproco ou acordo de vontades”.  

Ainda conforme Gonçalves (2013), os requisitos podem ser classificados em subjetivos, objetivos e formais. Os primeiros são a manifestação de duas ou mais vontades, pois o contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral; a capacidade genérica dos contratantes, assim como a aptidão específica para contratar e o consentimento, que deve ser livre e espontâneo, sob pena de ter a validade afetada pelos vícios ou defeitos do negócio jurídico como erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude.

A manifestação de vontade pode ser expressa ou tácita, esta a partir da inferência da conduta do agente - caso do silêncio quando as circunstâncias ou os usos o autorizam, e não for necessária a declaração de vontade. Aquela quando é exteriorizada verbalmente, por escrito, gesto ou mímica, de forma inequívoca.

Os requisitos objetivos são destacados por Diniz (2010, p.16), conforme essa autora:

Dizem respeito ao objeto do contrato, ou seja, à obrigação constituída, modificada e extinta. A validade e a eficácia do contrato, como um direito creditório, dependem da licitude de seu objeto, que não podem ser contrário à lei, à moral, aos princípios da ordem pública e aos bons costumes (...); a possibilidade física ou jurídica do objeto (...); economicidade de seu objeto, que deverá versar sobre interesse economicamente apreciável, capaz de se converter, direta ou indiretamente, em dinheiro.

  

Na sequência dos requisitos, a terceira condicionante é a formal, que podem ser distinguidas em três espécies: livre, especial ou solene e contratual. Livre quando qualquer meio de manifestação da vontade é juridicamente válida. Solene é a forma exigida pela lei como requisito de validade dos contratos. Já a forma contratual é forma convencionada pelas partes. Contudo, segundo Diniz (2010, p.18) “atualmente não há rigorismo de forma, pois a simples declaração volitiva tem o condão de estabelecer o liame obrigacional entre os contraentes, gerando efeitos jurídicos independentemente da forma que se revista, seja oral ou escrita (por meio de instrumento particular ou público)”. O que predomina é a liberdade das formas, celebrando-se o contrato a partir do livre consentimento das partes, pois somente de maneira excepcional deve-se obediência aos requisitos de forma.

Diante das múltiplas dimensões do contrato, o destaque sobre as características, os princípios e condições são ferramentas indispensáveis para compreensão e interpretação dessa categoria jurídica, pois é notável que hoje a matéria dos contratos passou por profundas mudanças, principalmente com a mudança do paradigma do modelo liberal e individualista para a concepção justiça social, materializada na busca da proteção conferida ao contratante, presumivelmente vulnerável. Neste sentido, segundo Lôbo (2011, p.18) “O direito contratual contemporâneo contempla os contratantes que detêm e os que não detêm poder econômico, além da função social que todo contrato deve cumprir”.

Essa matéria é ainda mais sensível quando envolve a locação de imóveis residências urbanos, por envolver direitos sociais e econômicos, tal como o direito à moradia e a propriedade, presentes em qualquer contrato de locação.