Renúncia a indenização de benfeitorias e ao direito de retenção em Contrato de Locação
Publicado em 22 de fevereiro de 2011 por Marco Polo Fernandes Sousa Araújo
SUMÁRIO: Introdução; 1 Conceito de Contrato e singularidades do Contrato de Adesão; 2 Particularidades do contrato de locação de imóveis; 2.1. Renúncia a indenização de benfeitorias e ao direito de retenção; Considerações Finais; Referências.
RESUMO
Apresenta-se conceito sobre Contrato, caracterizando, posteriormente, o contrato de adesão. Delimitam-se as particularidades do contrato de locação através da lei 8.245/91. Apresentam-se as controvérsias a respeito da possibilidade de renúncia a indenização de benfeitorias e ao direito de retenção, explicando cada uma das modalidades.
Palavras-chave: Benfeitorias. Contratos. Direito Civil. Locação.
INTRODUÇÃO
Os contratos permeiam as relações cíveis entre pessoas físicas e/ou jurídicas. Eles servem para estabelecer acordos entre os interesses, resguardando direitos (quando previstos em lei) que devem ser observados para que cheguem as partes a alcançarem seus objetivos evitando conflitos.
A peculiaridade dos contratos se inicia na noção de que tratam de negócios jurídicos, relações que criam, transmitem e extinguem direitos no âmbito econômico. A vontade entre as partes para realizar o acordo foi o pressusposto que orientou a noção de contrato iniciada pelos canonistas, já a escola do Direito Natural contribuiu para a formação do conceito moderno do negócio admitindo que o simples consentimento era suficiente para criar-se a obrigação.
Através da discussão desse consentimento e da vontade das partes no contrato de adesão, pretende-se neste artigo, discutir, de forma sintética, as medidas possíveis que o tema propõe no caso da possibilidade de renúncia de benfeitorias e ao direito de retenção no contrato de adesão envolvendo locação de imóveis através de imobilária.
1 CONCEITO DE CONTRATO E SINGULARIDADES DO CONTRATO DE ADESÃO
A definição de contrato e a delimitação de suas características alterou-se sobremaneira ao longo do tempo, uma das razões principais para essas transformações foram as desigualdades sociais que permeavam as relações, mesmo que essas tentassem manter a igualdade formal, na prática isso mostrou-se ineficaz. Seguindo este raciocínio de Orlando Gomes o conceito de Contrato verifica-se enquanto "negócio jurídico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos interesses que regularam" (GOMES, 2002, p.10), e nessa acepção, uma gama infinita de leis buscou realizar a proteção de várias categorias que se mostraram em desequilíbrio na relação bilateral enquanto parte.
O contrato possui no mínimo duas partes e Gomes explica que parte "não se confude com pessoa. Uma só pessoa pode representar as duas partes, como no autocontrato (...), e uma só parte, compor-se de várias pessoas" (GOMES, 2002, p.10).
Outra peculiaridade do contrato encontra-se na sua forma, que admite tanto a verbal quanto a oral, além disso a grande maioria dos contratos admitem a discussão de suas cláusulas para a definição do acordo, a não ser quando se trata do contrato de adesão, que se irá tratar a partir de agora.
O contrato de adesão possui características que para alguns teóricos deformam o próprio princípio do contrato, pois em vez de um acordo de vontades ele se realiza com a aceitação de uma das partes a um conglomerado de cláusulas previamente estipuladas pela outra parte. Nessa modalidade de contrato a fase preliminar de negociações inexiste.
Não raro, os contratos de adesão são acusados de conterem cláusulas abusivas e que muitas vezes passam despercebidas pelo contratante. São exemplos de contratos de adesão: os serviços de telefonia, transporte, seguro, fornecimento de luz, água, entre outros. Além dos exemplos citados, encontramos também o contrato de locação de imóveis como figurando entre os contratos de adesão.
Quanto a forma como esse contrato se apresenta Cláudia Lima Marques assevera:
O contrato de adesão é oferecido ao público em um modelo uniforme, geralmente impresso, faltando apenas preencher os dados referentes à identificação do consumidor contratante, do objeto e do preço. Assim, aqueles que, como consumidores, desejarem contratar com a empresa para adquirirem produtos ou serviços já receberão pronta e regulamentada a relação contratual, não poderão efetivamente discutir, nem negociar singularmente os termos e condições mais importantes do contrato. (MARQUES, 2002, p. 59)
Dessa forma, cabe ao consumidor, simplesmente, aderir ou não as cláusulas e ao contrato como um todo.
Apesar de toda a controvérsia provocada pela discussão do caráter contratual da adesão o novo Código Civil de 2002 reconheceu a natureza de contrato dos contratos de adesão e tece direcionamentos nos artigos 423 e 424.
Definido, assim, o caráter do contrato de adesão delimitar-se-á agora as particularidades da locação e o problema a ser discutido nesse trabalho.
2 PARTICULARIDADES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
É grande a procura pelo serviço de imobiliárias, atualmente, quando se trata de contratos de locação de imóveis. O objetivo do cliente, nestes casos, é poupar-se de problemas e do trato direto com o locatário, deixando à imobiliária os encargos referentes a essas responsabilidades.
Também o contrato de locação tem sido alvo de proteção às partes fracas, como explica Gomes:
O contrato de locação tem sido influenciado, na sua disciplina, pela política de proteção legislativa aos fracos. Em razão da angustiosa crise de habitação, medidas legais tem sido ditadas para amparar os locatários, especialmente os urbanos. Embora de caráter emergente, os preceitos legais tutelares, de natureza imperativa, alteram o conteúdo tradicional do contrato, e lhe modificam o perfil clássico. (GOMES, 2002, p. 273)
A definição de locação trata de contrato em que uma das partes concede a outra o uso e gozo de bem não fungível, temporariamente, através de contraprestação pecuniária. As obrigações de locador (aquele que aluga o bem de sua propriedade a outrem) e locatário (aquele que paga pelo uso temporário do bem) são:
As principais obrigações do locador são:
1º) entregar ao locatário a coisa locada em estado de servir ao uso a que se destina;
2º) assegurar-lhe o uso pacífico do prédio locado.
(...)
As principais obrigações do locatário são:
1º) pagar pontualmente o aluguel;
2º) usar a coisa como bom pai de família, como se sua fosse;
3º) restituí-la, findo o contrato, no estado em que a recebeu.
Cumpre-lhe ainda pagar as despesas como limpeza, força, luz, água, saneamento e condomínio. (GOMES, 2002, p. 278)
A lista de obrigações de cada parte é muito maior levando-se em consideração a lei 8.245/91 (que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes) em seus artigos 22 e 23.
Compreende-se aqui que o bem deve estar em condições de uso para servir ao seu objetivo, mas com o passar do tempo faz-se necessária a manutenção, quando trata-se de imóvel, e é nesse instante que surgem alguns problemas a serem tratados a seguir.
2.1 RENÚNCIA A INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO
Durante o tempo em que o locatário permanece no imóvel, muitas vezes ele pode realizar reformas para seu aproveitamento, por necessidade de reparar dano por ele cometido, ou ainda, dano decorrente do uso habitual. A lei 8.245/91 disciplina o seguinte a esse respeito, dentro das obrigações do locatário, no art. 23:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
Entende-se aqui que a incumbência dos serviços relacionados a manutenção, desde que não provocadas pelo locatário, são de expressa responsabilidade do locador. Mas, quando se trata de benfeitorias, ou seja, melhoramento realizado na propriedade, pelo locatário, e que lhe valorize, a lei terá outra redação. De acordo com Código Civil, as benfeitorias podem ser: 1- necessárias, sendo aquelas que visam evitar a ruína do prédio, relacionadas com a estrutura e solidez do imóvel; 2 - úteis, sendo aquelas que aumentam a utilidade do imóvel, mas não são necessárias a evitar a ruína do prédio, como construir uma garagem na casa; 3 - voluptuárias, sendo aquelas que objetivam adicionar um luxo ou comodidade ao imóvel, como uma piscina. A lei 8.245/91, dirá o seguinte sobre as benfeitorias:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Decorre do exposto que as benfeitorias necessárias são passíveis de indenização tendo ou não sido autorizadas pelo locador, enquanto as úteis somente serão indenizáveis se o locador permití-las, e as voluptuárias não detém nenhuma prerrogativa de indenização. Mas por outro lado a redação do artigo 35 se inicia com "salvo expressa disposição contratual em contrário", o que gera a percepção de que admite-se no contrato que simplesmente, nem sequer, haja possibilidade de indenização em nenhuma das ocorrências, pois o que vai valer aqui é tão somente a vontade entre as partes.
Além disso, o locatário também goza do direito de retenção, como prevê o Código Civil:
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Mais uma vez, nesse caso, o próprio código deixa livre que pode ser acordado de forma diversa ao da lei a questão tanto da indenização quanto da retenção.
CONCLUSÃO
Em face da apreciação do tema, tem-se que a vontade das partes no contrato de locação só sofrerá intervenção se houver ilegalidade, abuso ou se ignorar a função social do contrato. Ao princípio da função social, irão aliar-se os da autonomia da vontade e da obrigatoriedade que muitas vezes são impedidos pela função social.
No caso apresentado pelo artigo a situação tem a sua resolução no ato da aceitação ou negação do contrato. O possível inquilino deverá tornar-se ciente de que aquele contrato favorece ou não a indenização de benfeitorias necessárias e úteis e o direito de retenção, e resolver se ira submeter-se àquelas cláusulas.
REFERÊNCIAS
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2002.
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais.4.ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002.
VADE MECUM / obra coletiva de autoria da Editora Saraiva com a colaboração de Antônio Luiz de Toledo Pinto, Márcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Livia Céspedes. 6. ed. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2008.
RESUMO
Apresenta-se conceito sobre Contrato, caracterizando, posteriormente, o contrato de adesão. Delimitam-se as particularidades do contrato de locação através da lei 8.245/91. Apresentam-se as controvérsias a respeito da possibilidade de renúncia a indenização de benfeitorias e ao direito de retenção, explicando cada uma das modalidades.
Palavras-chave: Benfeitorias. Contratos. Direito Civil. Locação.
INTRODUÇÃO
Os contratos permeiam as relações cíveis entre pessoas físicas e/ou jurídicas. Eles servem para estabelecer acordos entre os interesses, resguardando direitos (quando previstos em lei) que devem ser observados para que cheguem as partes a alcançarem seus objetivos evitando conflitos.
A peculiaridade dos contratos se inicia na noção de que tratam de negócios jurídicos, relações que criam, transmitem e extinguem direitos no âmbito econômico. A vontade entre as partes para realizar o acordo foi o pressusposto que orientou a noção de contrato iniciada pelos canonistas, já a escola do Direito Natural contribuiu para a formação do conceito moderno do negócio admitindo que o simples consentimento era suficiente para criar-se a obrigação.
Através da discussão desse consentimento e da vontade das partes no contrato de adesão, pretende-se neste artigo, discutir, de forma sintética, as medidas possíveis que o tema propõe no caso da possibilidade de renúncia de benfeitorias e ao direito de retenção no contrato de adesão envolvendo locação de imóveis através de imobilária.
1 CONCEITO DE CONTRATO E SINGULARIDADES DO CONTRATO DE ADESÃO
A definição de contrato e a delimitação de suas características alterou-se sobremaneira ao longo do tempo, uma das razões principais para essas transformações foram as desigualdades sociais que permeavam as relações, mesmo que essas tentassem manter a igualdade formal, na prática isso mostrou-se ineficaz. Seguindo este raciocínio de Orlando Gomes o conceito de Contrato verifica-se enquanto "negócio jurídico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos interesses que regularam" (GOMES, 2002, p.10), e nessa acepção, uma gama infinita de leis buscou realizar a proteção de várias categorias que se mostraram em desequilíbrio na relação bilateral enquanto parte.
O contrato possui no mínimo duas partes e Gomes explica que parte "não se confude com pessoa. Uma só pessoa pode representar as duas partes, como no autocontrato (...), e uma só parte, compor-se de várias pessoas" (GOMES, 2002, p.10).
Outra peculiaridade do contrato encontra-se na sua forma, que admite tanto a verbal quanto a oral, além disso a grande maioria dos contratos admitem a discussão de suas cláusulas para a definição do acordo, a não ser quando se trata do contrato de adesão, que se irá tratar a partir de agora.
O contrato de adesão possui características que para alguns teóricos deformam o próprio princípio do contrato, pois em vez de um acordo de vontades ele se realiza com a aceitação de uma das partes a um conglomerado de cláusulas previamente estipuladas pela outra parte. Nessa modalidade de contrato a fase preliminar de negociações inexiste.
Não raro, os contratos de adesão são acusados de conterem cláusulas abusivas e que muitas vezes passam despercebidas pelo contratante. São exemplos de contratos de adesão: os serviços de telefonia, transporte, seguro, fornecimento de luz, água, entre outros. Além dos exemplos citados, encontramos também o contrato de locação de imóveis como figurando entre os contratos de adesão.
Quanto a forma como esse contrato se apresenta Cláudia Lima Marques assevera:
O contrato de adesão é oferecido ao público em um modelo uniforme, geralmente impresso, faltando apenas preencher os dados referentes à identificação do consumidor contratante, do objeto e do preço. Assim, aqueles que, como consumidores, desejarem contratar com a empresa para adquirirem produtos ou serviços já receberão pronta e regulamentada a relação contratual, não poderão efetivamente discutir, nem negociar singularmente os termos e condições mais importantes do contrato. (MARQUES, 2002, p. 59)
Dessa forma, cabe ao consumidor, simplesmente, aderir ou não as cláusulas e ao contrato como um todo.
Apesar de toda a controvérsia provocada pela discussão do caráter contratual da adesão o novo Código Civil de 2002 reconheceu a natureza de contrato dos contratos de adesão e tece direcionamentos nos artigos 423 e 424.
Definido, assim, o caráter do contrato de adesão delimitar-se-á agora as particularidades da locação e o problema a ser discutido nesse trabalho.
2 PARTICULARIDADES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
É grande a procura pelo serviço de imobiliárias, atualmente, quando se trata de contratos de locação de imóveis. O objetivo do cliente, nestes casos, é poupar-se de problemas e do trato direto com o locatário, deixando à imobiliária os encargos referentes a essas responsabilidades.
Também o contrato de locação tem sido alvo de proteção às partes fracas, como explica Gomes:
O contrato de locação tem sido influenciado, na sua disciplina, pela política de proteção legislativa aos fracos. Em razão da angustiosa crise de habitação, medidas legais tem sido ditadas para amparar os locatários, especialmente os urbanos. Embora de caráter emergente, os preceitos legais tutelares, de natureza imperativa, alteram o conteúdo tradicional do contrato, e lhe modificam o perfil clássico. (GOMES, 2002, p. 273)
A definição de locação trata de contrato em que uma das partes concede a outra o uso e gozo de bem não fungível, temporariamente, através de contraprestação pecuniária. As obrigações de locador (aquele que aluga o bem de sua propriedade a outrem) e locatário (aquele que paga pelo uso temporário do bem) são:
As principais obrigações do locador são:
1º) entregar ao locatário a coisa locada em estado de servir ao uso a que se destina;
2º) assegurar-lhe o uso pacífico do prédio locado.
(...)
As principais obrigações do locatário são:
1º) pagar pontualmente o aluguel;
2º) usar a coisa como bom pai de família, como se sua fosse;
3º) restituí-la, findo o contrato, no estado em que a recebeu.
Cumpre-lhe ainda pagar as despesas como limpeza, força, luz, água, saneamento e condomínio. (GOMES, 2002, p. 278)
A lista de obrigações de cada parte é muito maior levando-se em consideração a lei 8.245/91 (que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes) em seus artigos 22 e 23.
Compreende-se aqui que o bem deve estar em condições de uso para servir ao seu objetivo, mas com o passar do tempo faz-se necessária a manutenção, quando trata-se de imóvel, e é nesse instante que surgem alguns problemas a serem tratados a seguir.
2.1 RENÚNCIA A INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO
Durante o tempo em que o locatário permanece no imóvel, muitas vezes ele pode realizar reformas para seu aproveitamento, por necessidade de reparar dano por ele cometido, ou ainda, dano decorrente do uso habitual. A lei 8.245/91 disciplina o seguinte a esse respeito, dentro das obrigações do locatário, no art. 23:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
Entende-se aqui que a incumbência dos serviços relacionados a manutenção, desde que não provocadas pelo locatário, são de expressa responsabilidade do locador. Mas, quando se trata de benfeitorias, ou seja, melhoramento realizado na propriedade, pelo locatário, e que lhe valorize, a lei terá outra redação. De acordo com Código Civil, as benfeitorias podem ser: 1- necessárias, sendo aquelas que visam evitar a ruína do prédio, relacionadas com a estrutura e solidez do imóvel; 2 - úteis, sendo aquelas que aumentam a utilidade do imóvel, mas não são necessárias a evitar a ruína do prédio, como construir uma garagem na casa; 3 - voluptuárias, sendo aquelas que objetivam adicionar um luxo ou comodidade ao imóvel, como uma piscina. A lei 8.245/91, dirá o seguinte sobre as benfeitorias:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Decorre do exposto que as benfeitorias necessárias são passíveis de indenização tendo ou não sido autorizadas pelo locador, enquanto as úteis somente serão indenizáveis se o locador permití-las, e as voluptuárias não detém nenhuma prerrogativa de indenização. Mas por outro lado a redação do artigo 35 se inicia com "salvo expressa disposição contratual em contrário", o que gera a percepção de que admite-se no contrato que simplesmente, nem sequer, haja possibilidade de indenização em nenhuma das ocorrências, pois o que vai valer aqui é tão somente a vontade entre as partes.
Além disso, o locatário também goza do direito de retenção, como prevê o Código Civil:
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Mais uma vez, nesse caso, o próprio código deixa livre que pode ser acordado de forma diversa ao da lei a questão tanto da indenização quanto da retenção.
CONCLUSÃO
Em face da apreciação do tema, tem-se que a vontade das partes no contrato de locação só sofrerá intervenção se houver ilegalidade, abuso ou se ignorar a função social do contrato. Ao princípio da função social, irão aliar-se os da autonomia da vontade e da obrigatoriedade que muitas vezes são impedidos pela função social.
No caso apresentado pelo artigo a situação tem a sua resolução no ato da aceitação ou negação do contrato. O possível inquilino deverá tornar-se ciente de que aquele contrato favorece ou não a indenização de benfeitorias necessárias e úteis e o direito de retenção, e resolver se ira submeter-se àquelas cláusulas.
REFERÊNCIAS
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2002.
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais.4.ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002.
VADE MECUM / obra coletiva de autoria da Editora Saraiva com a colaboração de Antônio Luiz de Toledo Pinto, Márcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Livia Céspedes. 6. ed. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2008.