RENOVAÇÃO E REVOGAÇÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

AMANDA MELO SOARESAMANDA PARTATA MORTOZARENOVAÇÃO E REVOGAÇÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO  O presente trabalho tem como prioridade analisar o tema dos contratos de locação, renovação e revogação, priorizando a resposta da problemática: A renovação e a revogação do contrato de locação empresarial são facilitadas? Objetivando demonstrar os contratos de locação, analisando suas peculiaridades e diferenças, o porquê das mesmas e desenvolvendo especificadamente: as particularidades do contrato de locação empresarial, comercial, valorizando as vantagens e desvantagens da locação empresarial, as garantias jurídicas dos locadores e locatários, e os deveres de ambas as partes, ao renovar ou revogar um contrato.Essa temática tem relevância impar, tanto para os acadêmicos do curso de Direito, como para os locadores e locatários, que devem conhecer as garantias jurídicas dos contratos e ter consciência de como ficar protegidos por meio das particularidades de cada contrato.Um Contrato é um acordo de vontades, na conformidade da ordem jurídica, cuja a função é estabelecer uma regulamentação de interesses entre particulares e individuais entre as partes, com o objetivo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de  patrimônio.Segundo, Eros Roberto Grau ,em seu livro Teoria Geral do contrato : “todo contrato instrumenta a jurisdicização de uma ou mais relações negociais travadas entre as partes que dele participam e, por ele se obrigam.”(p.233) No contrato de locação uma das partes, através da remuneração oferecida pela outra, tem o comprometimento, de durante um período ceder o uso de um bem infungível, prestação de serviço ou realização de obra pré-determinada. Sendo características desse contrato: cessão temporária da coisa, contratualidade, presença de locador e locatário e remuneração pré-determinada.Para que o referido contrato tenha validade é necessário que os contratantes sejam capazes, que haja cessão de posse do objeto, devendo este ser infungível, inconsumível, possível de uso, dado por quem possui o título.
                    O contrato pode ser de locação residencial, ou não e conforme a particularidade do tipo de locação muda-se também as peculiaridades da renovação e revogação de cada um, oferecendo garantias locatícias que objetivam proteger o locador e o locatário, resguardando o cumprimento das obrigações estipuladas. minimizando os riscos de prejuízos para ambas as partes.O contrato, quando de locação comercial origina o ponto comercial: o lugar do comércio, o espaço físico, localizado em que se fixa o estabelecimento comercial, dessa maneira, quando o empresário é locatário do imóvel em que está situado o seu estabelecimento, a proteção ocorre da disciplina legal aos contratos de locação não residencial asseguradas particulares condições, a prorrogação compulsória.Segundo, Venosa, em sua obra “Direito das Obrigações”: “ a lei para protege e garanti ao empresário o direito ao ponto comercial, assegura, em determinadas condições, a renovação do prazo do contrato de locação de imóveis para fins comerciais. Assim o direito à renovação compulsória de tal contrato deverá ser exercido pelo locatário, através de uma ação judicial denominada renovatória.”  A pesquisa sobre o contrato de locação, a revogação e renovação dos mesmos, teve Silvio Venosa como marco teórico, e sua obra utilizada foi a Lei do inquilinato comentada, que trata de forma concisa e direta a ideia acerca da renovação e revogação contratual. De acordo com o referido autor, o locatário comunmente propõe a ação renovatória, cuja as principais exigências, quando o contrato é não residencial são: que o contrato tenha dido celebrado por prazo certo e determinado, com prazo mínimo ou cuja soma de tempo sem interrupção seja equivalente a no mínimo cinco anos; o cumprimento do mesmo com axatidão e comprovação da quitação dos aluguéis e encargos; a atividade econômica já esteja sendo realizada pelo prazo mínimo de três anos, que se tenha indicação das condições oferecidas para a renovação da locação, mais precisamente levando em conta valor e á garantia. Paulo Restiffe Neto define, em seu livro “A ação renovatória” o que seria o direito à renovação num contrato de locação:   "a proteção/benefício à atividade econômica empresarial, que use imóvel alheio remunerado, em determinadas condições previstas em lei" (p.134) Segundo o autor, cabe ao locador do imóvel, opor-se ou não ao seguimento da relação jurídico-locatícia se não atendidos todos os requisitos legais e, ainda, se existir necessidade de realização, de obras, por determinação do Poder Público, que impliquem em uma grande mudança ou que elevem o valor, quando houver intenção de uso próprio em segmento diferente de atuação comercial, proposta de outrem mais vantajosa, valor inadequado para o imóvel em relação à valorização da região.Maria Helena Diniz, em seu livro “ Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada”  dispõe que: “ o direito ao exercício da ação renovatória compulsória do pacto locatício para fins comerciais é titulo do inquilino, o qual, deixando este de exercê-lo no prazo legal, extingui-se de modo absoluto, não ficando o locador com o direito de ajuizar a ação para renovar a locação, tendo em vista que a nova lei inquilinária não contem norma similar ao artigo 26 do decreto 24.150, que conferia, segundo alguns doutrinadores e julgados, ao locador direito tanto a ação renovatória como à negatória.” (p.135)Para Maria Helena Diniz, o contrato de locação comercial/empresarial, exige vantagens e benefícios particulares, que visam proteger o ponto econômico, não deixando que o titular da coisa seja prejudicado, devendo ser levado em conta também, as clausulas contratuais particulares de cada contrato, afinal, de qualquer forma, o contrato é um acordo de vontades mutuas.Pode-se concluir que a ação renovatória tem duas funções: renovar compulsoriamente a locação, e reavaliar os aluguéis, beneficiando  o empresário que pode adequar o aluguel ao valor de mercado e continuar a utilização de determinado imóvel,
garantindo a perpetuação da atividade econômica, enaltecendo no contrato o equilíbrio entre as partes envolvidas na locação.