POSSIBILIDADE DE EXISTÊNCIA, EM UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO

 

 

Bruno Saulnier de Pierrelevée Vilaça*

 

 

SUMÁRIO: Introdução; 1Definição de Contrato; 2 Contrato de Locação na Classificação dos Contratos; 3 Possibilidade de Existência, em um Contrato de Locação, de Cláusula de Renúncia à Indenização das Benfeitorias e ao Direito de Retenção; Conclusão; Referências

 

 

 

RESUMO

O presente artigo tem a intenção de explanar sobre a possibilidade de renúncia por parte do locatário da indenização por benfeitorias feitas em um imóvel com um contrato com uma administradora de imóveis, sopesando também a possibilidade de renúncia ao direito de retenção do imóvel em tais casos.

 

 

PALAVRAS-CHAVE

 

Contrato de Locação. Cláusula de Renúncia. Indenização. Benfeitorias. Direito de Retenção.

 

INTRODUÇÃO

O contrato de locação é um contrato firmado entre duas ou mais pessoas, a fim de que uma dessas pessoas ceda alguma coisa infungível à outra, fazendo com que essa outra pague uma determinada quantia para, desta forma, cumprir com as obrigações.

A indenização por benfeitorias é um direito do locatário, já que está fazendo benfeitorias em objeto alheio, portanto, é devido ao locatário o retorno desse dinheiro investido em coisa de outrem. Enquanto que o direito de retenção é o direito que o locatário possui de reter a coisa alugada, para, deste modo, cobrar do locador aquilo que fora investido por ele – locatário – na coisa alugada, que pertence ao locador.

 

1 DEFINIÇÃO DE CONTRATO

Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial; sendo um negócio jurídico, requer, para sua validade, a observância dos requisitos legais (agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei).

Além dos requisitos legais os contratos devem observar outros requisitos como:

Requisitos subjetivos: existência de duas ou mais pessoas – neste sentido Pablo Stolze Gagliano versa o seguinte:

Toda relação contratual pressupõe a existência de duas ou mais manifestações de vontade [...]. Assim, na medida em que o contrato implique em direitos e obrigações para ambos os contratantes ou para apensas um deles, será bilateral (ex.: compra e venda), ou unilateral (ex.: depósito).[1]

Continuando a falar dos requisitos subjetivos: capacidade genérica das partes contratantes para pratica atos da vida civil; aptidão específica para contratar; consentimento das partes contratantes.

Requisitos objetivos: dizem respeito ao objeto do contrato; a validade e eficácia do contrato, como um direito creditório, dependem da: a) licitude de seu objeto; b) possibilidade física ou jurídica do objeto; c) determinação de seu objeto, pois este deve ser certo ou, pelo menos, determinável; d) economicidade de seu objeto, que deverá versar sobre interesse economicamente apreciável, capaz de se converter, direta ou indiretamente, em dinheiro.

Requisitos formais: são atinentes à forma do contrato; a regra é a liberdade de forma, celebrando-se o contrato pelo livre consentimento das partes contratantes (CC, arts. 129 e 1079).

Silvio de Salvo Venosa[2] define o contrato da seguinte maneira, o contrato torna-se hoje, portanto, um mecanismo funcional e instrumental da sociedade em geral e da empresa.

 

2 CONTRATO DE LOCAÇÃO NA CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

Imprescindível é que seja dado, também, o conceito dos contratos de Locação, para uma maior compreensão do tema, para isso Antônio José de Sousa Lavenhagen:

Locação, de modo geral, é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a fornecer à outra, durante certo tempo determinado ou indeterminado e mediante remuneração, o uso e gozo de uma coisa infungível.[3]

O contrato de locação, assim como todos os outros, pressupõe a existência de duas ou mais partes; sendo, o contrato de locação, considerado um contrato bilateral, já que existem obrigações e direitos para ambas as partes. É de fundamental importância que caracterizemos o contrato de locação como sendo um contrato principal, já que não depende de nenhum outro, assim como devemos caracterizá-lo como sendo definitivo, já que este não serve de ponte para nenhum outro negócio jurídico. É um contrato oneroso, já que uma das partes deve fazer um sacrifício patrimonial para, desta forma, poder arcar com as despesas do aluguel.

Sendo as obrigações equivalentes e conhecidas desde o começo pelas partes, podemos incluir o contrato de locação na categoria de contrato comutativo. Por último, porém não menos importante, devemos considerar que o contrato de locação pode ser pactuado de duas maneiras distintas, podendo ser paritária – quando as partes estabelecem livremente as cláusulas contratuais; ou podendo ser adesão – quando somente um dos pactuantes determina as cláusulas contratuais.

 

3 POSSIBILIDADE DE EXISTÊNCIA, EM UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO

Como se pode observar no artigo 35 da lei de Locação (Lei n 8.245/91), é possível a existência da cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias nos Contratos de Locação, já que o mencionado artigo tem a seguinte redação:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

 

Vale ressaltar a primeira oração do artigo “Salvo expressa disposição contratual em contrário”, ou seja, existe a possibilidade de que haja uma disposição contratual que renuncie ao direito de indenização por benfeitorias.

A fim de reforçar essa ideia, de que é válida a cláusula em questão, o STJ aprovou a Súmula 335/STJ, que versa da seguinte forma: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Ou seja, independentemente da justeza dessa cláusula, ela é permitida, portanto é viável que exista uma cláusula de renúncia tanto da indenização das benfeitorias, quanto ao direito de retenção.

 

CONCLUSÃO

Após análise de dispositivos presentes no nosso Ordenamento Jurídico, pudemos chegar à conclusão de que há, sim, a possibilidade do locatário renunciar à indenização das benfeitorias, assim como pode haver a renúncia do direito de retenção, também por parte do locatário.

Apesar de já haver um dispositivo nesse sentido, o STJ sentiu necessidade de reforçar a ideia do que está disposto no artigo 35, da Lei de Locação (lei 8.245/91), com a súmula 335/STJ, que reafirma a possibilidade de renúncia tanto da indenização das benfeitorias, quanto ao direito de retenção.

 

 

 

 

REFERÊNCIAS

GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil – Contratos: Teoria Geral. 5ª Edição. Editora Saraiva. São Paulo. 2009.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 8ª edição. Editora Atlas. São Paulo. 2008.

LEVENHAGEN. Antônio José de Sousa. Código Civil. Comentários Didáticos. Editora Atlas. São Paulo.



[1] GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil – Contratos: Teoria Geral. 5ª Edição. Editora Saraiva. São Paulo. 2009. p. 118.

[2] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 8ª edição. Editora Atlas. São Paulo. 2008. p. 354

[3] LEVENHAGEN. Antônio José de Sousa. Código Civil. Comentários Didáticos.  Editora Atlas. São Paulo. p. 13.