Locação de Shopping Center

Atualmente e comum a construção de prédios com fins econômicos específicos de abrigar diversos tipos de empreendimentos, são os conhecidos shopping centers que oferecem por meio de locação espaços modernos e autônomos para empresários que desejam explorar ali suas atividades mercantis.

A doutrina vária acerca da natureza jurídica do contrato de shopping Center devido as suas peculiaridades. Entendo trata-se de um contrato sui generis, onde apesar de ter suas peculiaridades não retira-se seu caráter locatício, onde a Lei de Locações (Lei 8.245/1991) vem disciplinar tal contrato no seu artigo 54:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping Center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.                                                

Porém a maioria dos doutrinadores e o STF entendem por trata-se de um contrato de natureza atípica mista, pois enseja na locação de bens e serviços, onde o traço marcante e a forma de remuneração, o chamado aluguel percentual (o lojista entrega parte do seu faturamento em vez de um valor fixo) sendo uma relação associativa entre empreendedor e lojista que misturam produtos e serviços com o objetivo comum de rentabilidade das mercadorias.

O contrato de locação de shopping Center é um negócio jurídico regido por quatro subcontratos que formam uma unidade incindível para a qual propõe o nomen júris de '' contrato atípico de locação'' sendo este concluído com a assinatura dos quatro instrumentos que expressão a vontade do locador. Sendo eles:

a) um contrato de locação que deve exercer grande influência na conceituação do negocio jurídico entre as partes;

b) um Regimento Interno do Shopping Center;

c) uma convenção que estabelece normas gerais de locação, administração, funcionamento, fiscalização e outras;

d) e a participação na associação de lojistas.

O contrato de locação em Shopping Center e baseado principalmente no princípio da autonomia da vontade, o que lhes permite defender a validade das cláusulas aparentemente abusivas como a cobrança variável do aluguel e clausulas que beneficiam o MIX que segundo Silvio de Salvo Venosa:

 “esta terminologia inglesa consiste no plano de determinação dos ramos e localização das lojas e pontos-de-venda dentro do centro de compras, gravitando em torno das chamadas lojas-âncora, as quais funcionam como ponto magnético da clientela”. 

 A isonomia e claramente desrespeitada, onde aqueles lojistas que possuem melhores condições financeiras pagariam menos pelo uso e gozo do espaço, uma vez que, para valorizar o mix, pode o empreendedor fornecer vantagens às lojas-âncoras.

Seguem alguns exemplos de cláusulas cuja licitude se torna questionável, principalmente quando analisadas à luz dos princípios da boa-fé e função social do contrato, positivados pelo Código Civil de 2002:

a) Renúncias: muitos contratos estipulam, de início, algumas renúncias, entre elas, ao direito de preferência para aquisição do ponto alugado e ao direito de renovação do contrato de locação;

b) Renovação: imposição de determinadas – e injustificadas - condições para renovação do contrato de locação;

c) Associações: vedação ao lojista de filiar-se a outras associações que não seja aquela criada pelo próprio empreendedor;

d) Pré-estipulação de aumentos reais para futura renovação: alguns contratos antecipam o valor real de aumento quando da renovação do contrato, retirando do lojista o direito que teria à livre negociação do aluguel;

e) Cláusula de Raio ou Exclusividade: estipulação de uma reserva de área, dentro da qual o lojista não poderá implantar uma nova operação do mesmo ramo;

f) Imposição de multa por rescisão antecipada: a lei estipula que o locatário pode dar por finda a locação antes do prazo;

g)Imposição de multas diárias contra o lojista, caso este permaneça no imóvel depois do término do prazo contratado, medida injustificável, já que a própria lei trata esta hipótese como condução do contrato sem prazo determinado.

Outras cláusulas, embora admitidas por nossos Tribunais, podem revestir-se de certo abuso, visto que, na prática, acabam por ocorrer duas situações nas quais o lojista ou (i) não possui poder de barganha para realizar negociações com o grupo empreendedor; ou (II) não possui informações suficientes para dar-se conta de que contraiu uma obrigação que lhe será eventualmente prejudicial. Vejamos:

a) Renúncia à possibilidade de revisão do aluguel: embora admitida, esta cláusula limita a possibilidade do lojista em questionar os valores constantes do contrato, o que poderia desequilibrar a relação do lojista com o mercado no qual está inserido;

(b)Taxas de transferência: cobrança de taxas estratosféricas e desprovidas de nexo lógico entre o valor e alguma contrapartida oferecida pelo empreendedor.

c)Benfeitorias: perda das benfeitorias realizadas, com exceção das voluptuárias (são aquelas inseridas apenas como adorno, sem qualquer necessidade premente).

 

 

 A ação renovatória nos contratos de locação de shopping Center e admitida pela legislação, sendo incabível a alegação para uso próprio ou transferência de estabelecimento existente a mais de um ano cuja maioria do capital seja de sua titularidade ou de seu conjugue, ascendente ou descendente. In ver bis art. 52 §2 da Lei 8.245/1991:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

...

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

                                                                        ...

2º Nas locações de espaço em shopping sentir, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

...

A ação renovatória será cabida desde que, evidentemente, atenda aos requisitos do art. 71 do referido diploma legal, cumpre conciliar os interesses globais do shopping, que é uma comunidade de lojistas, com os do lojista isoladamente considerado. 

Nas ações renovatórias do contrato, terá o juiz de admitir defesas que em outras circunstâncias teriam de ser repelidas, mas que são perfeitamente adequadas quando sustentadas pelo shopping, como locador, em face das singularidades que caracterizam o contrato de ocupação das lojas e espaços do edifício. Em outras palavras, aplicar-se-á Lei nº 8.245/91 os necessários ajustamentos à relação jurídica peculiar aos shoppings.

 Conclui se que faz necessária uma legislação mais especifica para melhor amparara aos lojistas e empresários tendo em vista os abusos que vem sofrendo devido ao desequilíbrio econômico. 

Fontes:

http://uj.novaprolink.com.br/doutrina/795/parecer_juridico_locacao_de_espacos_em_shopping_center acessado em 20 de maio de 2012.

http://www.leidireto.com.br/lei-8245.html acessado em 20 de maio de 2012.

http://oab-mg.jusbrasil.com.br/noticias/2164155/artigo-locacao-em-shopping-centers-publicado-na-edicao-de-27-04-do-jornal-estado-de-minas acessado em 20 de maio de 2012

http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2012/01/contrato-de-locacao-em-shopping-center.html acessado em 20 de maio de 2012

Ramos, André Luiz Santa Cruz. Direito Empresarial esquematizado/André Luis Santa Cruz Ramos-2. ed. rev., atual. e ampl. - Rio de Janeiro: Florense; São Paulo: Método, 2012.