Incidência de fatores formadores do valor na desapropriação
Publicado em 14 de maio de 2015 por Alexandre Damasio Coelho
Incidência de fatores formadores do Valor na desapropriação
Alexandre Damasio Coelho
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I
Vale iniciarmos definindo a desapropriação como meio de intervenção do Estado na propriedade privada de maneira definitiva com total privação do patrimônio perdurando a intervenção no tempo. É uma seqüência lógica de atos que se inicia no ato administrativo e se completa com a entrega jurisdicional do novo título ao expropriante mediante pagamento de justa indenização[1], podemos ainda apontá-la como forma de materialização do Ato de Império quando o proprietário vê seu direito privado sacrificado pelo bem comum. A desapropriação deve ser entendida como meio para a consecução da intenção do Estado, valendo-se modernamente da prévia indenização como instrumento de menor impacto para o meio social.
A definição de justa indenização é, talvez, o pomo mais contraditório da relação entre expropriado e expropriante vez que a idéia de justeza é volátil. Juridicamente a justa indenização vem sendo tratada nos tribunais como o valor atribuído ao imóvel no momento da perda da propriedade e deve corresponder ao valor do mercado[2], ainda na seara judicial, é a perícia a peça mais importante da formação da justa indenização, pois deve prevalecer sobre o valor ofertado na inicial. Interessantemente no que se trata de valor de mercado e a sua formação, diferentemente da idéia vulgar de se tratar somente de coleta de dados imobiliários em áreas contíguas, o valor de mercado é um conjunto de fatores e avaliações que se inicia com a aferição do valor atribuído ao imóvel, aferição do preço de venda da área praticada na região e, também, comparação entre imóveis similares. O critério para fixar a indenização deve levar em consideração à propriedade e seus assessórios, aptidão comercial, incluindo a produção rural ou mineral, localização do imóvel, cobertura vegetal e benfeitorias.
Na apresentação do cálculo de justa indenização, a função inicial da pesquisa de mercado se dá antes do Decreto de Utilidade Pública de forma que o valor não se valha de acréscimos oriundos da especulação imobiliária, assim também será na perícia, pois o apontamento possui fé pública [3] [4]. Ainda no que tange a justa indenização[5] ressaltamos que a construção jurisprudencial tem formalizado os seguintes requisitos para a composição desse valor: i) valor do bem ii) lucros cessantes e danos emergentes [6] iii) juros compensatórios iv)juros moratórios v)honorários advocatícios e emolumentos processuais vi) despesas do desmonte e transporte de bens.
Cada qual desses elementos deve ser visto separadamente, e, mesmo havendo à articulação e composição amigável referente ao valor da indenização entre o poder expropriante (público ou privado) e o proprietário do imóvel, os valores deverão ser alvo de homologação no Poder Judiciário para que se origine um título de propriedade totalmente novo, sem ônus tributáveis e fiscais[7]. A não homologação judicial de acordo que tenha como objeto imóvel com decreto de desapropriação por utilidade pública é passível de tributação e pagamento de emolumentos fiscais.
Ainda importante entendimento se dá acerca dos lucros cessantes e juros compensatórios: judicialmente temos visto que os lucros cessantes têm sido tratados como juros compensatórios, pois não há possibilidade de acumulá-los sem incorrer em pedido bis in iden, nas ações de desapropriação os juros compensatórios possuem a função de compensar o prejuízo do desapossamento, no entanto, para que o expropriado esteja apto à indenização por lucros cessantes é imprescindível comprovar a atividade econômica lucrativa no período de, ao menos, três anos, antes da imissão de posse além do produto ou contratos já firmados que sejam atingidos diretamente pela expropriação.
O justo título é o último elemento essencial para a montagem da indenização; só possui direito a ser indenizado aquele que comprovar a propriedade do imóvel [8]sob pena de se valer do judiciário para dirimir a dúvida acerca de posse, propriedade e legitimidade do imóvel expropriado. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo têm, sistematicamente, reconhecendo a posse oriunda de documento particular não registrado na matrícula como instrumento de presunção de propriedade, garantindo aos detentores de documento de posse equivalência com a propriedade.
[1] TRF 1º R, Ac 200143000012835-TO, 4ºT. Rel. Des. Fed. Hilton Queiroz. DUJ 22.6.2004./ Ap. Civ. Nº 2001.43.00.001994-6/TO. 4º T. Rel. Des. Fed. Hilton Queiroz. DUJ 03.12.2004.
[2] TJ-MG; RN 1062598001256-5/001. São João Del Reis. 8º Cam.Civel. Rel. Des. Edgard Penna, DJMG 25/10/2010.
[3] PROCESSUAL CIVIL – ADMINISTRATIVO – DESAPROPRIAÇÃO – JUÍZO DE CONHECIMENTO: SÚMULAS 7/STJ, 282/STF, 283/STF E 284/STF – VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC – INEXISTÊNCIA – METODOLOGIA PARA CÁLCULO DA INDENIZAÇÃO – VALOR DE MERCADO – EXPROPRIAÇÃO DE ÁREA NÃO REGISTRADA – JUROS COMPENSATÓRIOS – CUMULAÇÃO DE JUROS MORATÓRIOS E COMPENSATÓRIOS: SÚMULA 120/STJ – JULGAMENTO EXTRA PETITA (ART. 293 DO CPC). 1. Incidência das Súmulas 7/STJ e 282, 283 e 284/STF em relação à revelia, correção monetária e honorários de advogado. 2. Há nos autos pronunciamento da Corte de Apelação sobre as questões indicadas como omitidas pelo INCRA, o que afasta o conhecimento do recurso por violação
ao art. 535 do CPC. 3. Independentemente da alteração do art. 12 da Lei 8.629/93 pela MP 1.577/97 (atual MP 2.183-56/2001), mantida ficou a jurisprudência no sentido de que a
indenização deve refletir o valor de mercado do imóvel expropriado, somados ambos em avaliação única ou separadamente (terra nua, da cobertura florestal e benfeitorias indenizáveis).4. A indenização deve limitar-se à área do decreto expropriatório, constante do registro imobiliário. Em havendo maior porção da propriedade não incluída no registro, mas ocupada pelo expropriante, deve o valor de tal porção ser mantido em depósito até solução quanto a propriedade do remanescente, decidida em ação própria, para eventual indenização. Inteligência do art. 34 do Decreto-lei 3.365/41. 5."A incidência dos juros moratórios sobre os compensatórios, nas ações expropriatórias, não constitui anatocismo" (Súmula 102/STJ).
6. Na fixação dos juros compensatórios, é irrelevante o fato de o imóvel ser ou não produtivo, porque o pressuposto para os consectários é a perda antecipada da posse. 7. A aplicação de juros compensatórios em sede de desapropriação é devida, ainda que não requerida pelo expropriado, nos termos do art. 293 do CPC. 8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, improvido.(REsp 837962/PB, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA,julgado em 24/10/2006, DJ 16/11/2006 p. 247, grifei)
[4] Estatuto da Terra, Art. 19 § 2º Para efeito de desapropriação observar-se-ão os seguintes princípios: a) para a fixação da justa indenização, na forma do artigo 147, § 1º, da Constituição Federal, levar-se-ão em conta o valor declarado do imóvel para efeito do Imposto Territorial Rural, o valor constante do cadastro acrescido das benfeitorias com a correção monetária porventura cabível, apurada na forma da legislação específica, e o valor venal do mês
[5] Decreto-Lei nº 3365/41 Art. 26. No valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação, não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado § 1º Serão atendidas as benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação; as úteis, quando feitas com autorização do expropriante
[6] TRF 1º R. Ac. 200143000013762/TO. 3º T. Rel. Des. Fed. Candido Ribeiro.
[7] TRF 3º R. Ac. 798639, PROC. 2002.03.99.018350-1/SP. 6º T, Rel. Des. Fed. Lazarano Neto, DJU 6.11.2006.
[8] TRF 1º R. Ac 2004.01.00.003161-7/MA, 3º T. Rel. Juiz Fed.Conv. Saulo José Casali Bahia; DJU 10.6.2005.