DIREITO CIVIL: USUCAPIÃO
 
DIREITO CIVIL: USUCAPIÃO
 


A usucapião é um dos modos de aquisição da propriedade, pois prestigia o possuidor através de uma posse mansa e pacífica e ininterrupta, no qual a propriedade ociosa e descuidada passou a desenvolver sua função social, conforme previsto na CF. Podem ser objetos adquiridos por usucapião a propriedade pelo decurso do tempo, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação. A posse deverá ser mansa e pacifica, não podendo ter nenhuma resistência ou oposição quanto a ela. O decurso de tempo também é um dos requisitos essenciais para a ação de usucapião. O prazo de ocupação varia de modalidade para modalidade. A espécie de usucapião extraordinário é a mais tradicional forma de aquisição e tem como requisitos essenciais a posse mansa e pacifica pelo prazo de quinze anos. Se o possuidor estabelecer sua morada habitual ou nele realizou obras de caráter produtivo o prazo para dez anos. Outra modalidade de usucapião é a usucapião urbana, que além de dos requisitos essenciais, é necessário que o usucapiente resida no imóvel e não tenha outra propriedade. A propriedade a ser usucapida não pode exceder a área de 250 m². A usucapião rural tem objetivo de fixar o homem no campo e incentivar a produtividade da terra, o requisito necessário para esta modalidade é que a área não seja superior a 50 hectares, e que o usucapiente tenha posse mansa e pacifica por cinco anos ininterruptos. O possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel. A ação de usucapião é de competência da Justiça Estadual, porém a algumas exceções previstas em lei.

1 INTRODUÇÃO

A usucapião é um dos modos de aquisição da propriedade, pois prestigia o possuidor através de uma posse mansa e pacífica e ininterrupta, no qual a propriedade ociosa e descuidada passou a desenvolver sua função social, conforme previsto na CF. Podem ser objetos adquiridos por usucapião a propriedade pelo decurso do tempo, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação.

A posse deverá ser mansa e pacifica, não podendo ter nenhuma resistência ou oposição quanto a ela. O decurso de tempo também é um dos requisitos essenciais para a ação de usucapião. O prazo de ocupação varia de modalidade para modalidade.

A espécie de usucapião extraordinário é a mais tradicional forma de aquisição e tem como requisitos essenciais a posse mansa e pacifica pelo prazo de quinze anos. Se o possuidor estabelecer sua morada habitual ou nele realizou obras de caráter produtivo o prazo para dez anos.

Outra modalidade de usucapião é a usucapião urbana, que além de dos requisitos essenciais, é necessário que o usucapiente resida no imóvel e não tenha outra propriedade. A propriedade a ser usucapida não pode exceder a área de 250 m².

A usucapião rural tem objetivo de fixar o homem no campo e incentivar a produtividade da terra, o requisito necessário para esta modalidade é que a área não seja superior a 50 hectares, e que o usucapiente tenha posse mansa e pacifica por cinco anos ininterruptos. O possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel.

A ação de usucapião é de competência da Justiça Estadual, porém a algumas exceções previstas em lei.

2 USUCAPIÃO

Conceituada como modo de aquisição da propriedade e outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, a usucapião é o instituto que prestigia a posse mansa e pacífica em detrimento da propriedade ociosa e descuidada. Através deste, o proprietário desidioso acaba sendo privado da coisa, deixando o possuidor, ao longo de certo lapso temporal, utilizando-a como sua fosse e agora deseja legitimar a situação já consolidada no plano fático.

A usucapião ganhou relevância e tratamento diferenciado, devido à consagração definitiva da função social da propriedade no ordenamento jurídico, o legislador passou a tratar esse instituto com mais atenção, passando a reduzir prazos para aquisição de direitos e ainda conceber novas modalidades de usucapião, como para fins de moradia e trabalho.

Este instituto fundamenta-se pela inércia do proprietário e pela função social e se constitui de modo originário de aquisição de domínio. Portanto a natureza jurídica da usucapião não permite concluir que o novo proprietário estará a salvo dos tributos e outras despesas incidentes sobre a coisa, como IPTU e condomínio, pois estas despesas consubstanciam obrigações propter rem, isto é a relação é somente com a coisa, independente da titularidade.

2.1 Coisas e direitos sujeitos ou não à usucapião

Podem também ser adquiridos por usucapião, além da aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação.

As servidões passíveis de usucapião são aquelas aparentes, pois as servidões não aparentes, por não revelarem visualmente, não se coadunam com a idéia de posse como exteriorização do direito de propriedade.

Neste instituto, a posse direta sobre a coisa é exercida pelo usufrutuário, reservando ao proprietário somente a posse indireta, sendo possível que terceiro venha a exercer a posse direta sobre o bem e adquira definitivamente o direito de usufruto, conforme o art. 1391 do CC.

O uso e a habitação são disciplinados de forma supletiva pelas normas que regem o usufruto. É possível, portanto, a usucapião nestes direitos, pois o STJ consagrou este entendimento ao permitir a usucapião de linha telefônica por restar configurado o direito real de uso.

A posse só pode ser exercida em relação a coisas corpóreas ou a direitos reais ligados a coisas corpóreas. Portanto não se exerce a posse sobre direitos pessoais, não sendo possível usucapir o direito à imagem, direitos autorais, etc. Não serão objetos de usucapião, também, os bens públicos, seja de uso comum, especial ou dominicais, isto porque, estes bens são regidos pelo direito público, informado pelo principio da supremacia do interesse público sobre o particular. Portanto a uma forma de usucapião de bens públicos, quando se tratar de terras devolutas.

Quando se tratar de condomínio indivisível, se a posse exercida por um dos condôminos é exclusiva, ela tem o condão de afastar a dos demais, portanto elidir o condomínio. Portanto se o condomínio é divisível e a coisa se encontra delimitada no plano fático, cada possuidor exerce seu direito na área a ele destinada e não há que se falar em usucapião. Nos condomínios edilícios não haverá possibilidade de operar a usucapião.

2.1 Requisitos essenciais: a posse e o decurso do tempo

Os dois requisitos essenciais para o usucapião é a posse e o decurso do tempo. A posse é o exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, em outras palavras, a exteriorização da propriedade. A posse deve ser qualificada pelo animus domini, ou seja, o possuidor exerce a posse por parte no intento de tornar-se proprietário.

A posse tem que ser mansa, pacifica e continua, pois a inércia do proprietário constitui fundamento da prescrição aquisitiva, não podendo haver qualquer resistência ou oposição a posse do usucapiente.

O transcurso dos prazos para a usucapião pode ser interrompido ou suspenso. Portanto não haverá transcurso de prazo para usucapião entre os cônjuges na constância do casamento, entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar, entre curadores ou tutores e curatelados e tutelados e quando se tratar de proprietário do bem ou titular de direito usucapiendo absolutamente incapaz.

3 ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

3.1 Usucapião Extraordinária

Esta modalidade é a mais tradicional de aquisição da propriedade por usucapião, que se caracteriza pela posse mansa, pacífica e ininterrupta e com a animus domini pelo prazo de quinze anos.

A preocupação com a função social da propriedade se irradia, pois o possuidor estabelece o imóvel como morada habitual ou nele realizou obras de caráter produtivo, o prazo reduz para dez anos.

Portanto não é necessário o exercício de todos os atos possessórios por parte do usucapiente. É possível também a sucessio ou acessio possessionis, isto é, o usucapiente pode agregar à sua as posses anteriores, desde que a cadeia contenha, em sua inteireza, todos os requisitos inerentes a essa modalidade de usucapião.

3.2 Usucapião Ordinário

A usucapião ordinário é o negócio jurídico celebrado entre o possuidor, que acreditando ser o proprietário da coisa, exerce a posse de boa-fé baseada em título que, conquanto formalmente válido, não se reputa hábil a operar o efeito pretendido (transmissão de propriedade).

O legislador reduziu o prazo desta modalidade, que se opera de posse mansa e pacífica e ininterrupta, com intenção de dono por mais de dez anos, conforme previsto no art. 1242 do CC. A boa fé só será alegada a quem tiver justo título, visto que somente este documento demonstrará que o possuidor considerava-se, de fato, o verdadeiro dono da coisa.

O art. 1242 do CC admite duas formas de configuração do justo título. O prazo de usucapião será reduzido para cinco anos , quando se tratar de imóvel adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório. Caso não haja registro, prevalece a regra de prescrição aquisitiva de dez anos.

3.3 Usucapião Especial Urbana

Regulado pelo art. 182 da CF, foi concebido o instituto da usucapião urbana, e contemplado no art. 183 da Carta Magna, 1.240 do CC, bem como nos arts. 9º e seguintes da Lei nº 10.257/01- o Estatuto da cidade.

Nesta modalidade de usucapião, além de requisito geral de posse manda e pacifica com animus domini exige-se o prazo de cinco anos para a aquisição da propriedade. É necessário, portanto, que o usucapiente resida no imóvel e não seja proprietário de outro, além de limitar a área usucapienda em 250m².

Sendo assim, nota-se que esta modalidade de usucapião é mais um instrumento da política urbana, mas também de justiça social, na medida em que prestigia o possuidor que utiliza o imóvel como sua moradia e de sua família, ao mesmo tempo em que promove a urbanização racional.

Não se admite que o possuidor de imóvel de maior dimensão exerça pretensão somente quanto ao teto constitucional de 250 m², usucapindo somente parte do prédio.

O art. 9º do Estatuto da Cidade não se refere somente a área como fez o dispositivo constitucional, mas mencionou "edificação urbana".Sendo assim também são usucapíveis por esta modalidade os apartamentos. E o §2º deste artigo, deixa claro que pode ser obtida somente uma vez.

A usucapião especial coletiva é possível a sucessão de posses, podendo o possuidor o possuidor agregar à sua as posses dos antecessores para completar o prazo exigido, desde que sejam todas elas mansas pacíficas e ininterruptas.

3.4 Usucapião Especial Rural

Inserida na ordem jurídica pela CF 1934, a usucapião especial rural foi contemplada pela Constituição de 1988, no seu art. 191, pelo Código Civil, no art. 1239 e pela Lei nº 6.969/81, que regulou inteiramente a matéria antes disciplinada pelo chamado Estatuto da Terra.

Esta modalidade de usucapião requer a posse de área localizada em zona rural, não superior a 50 hectares, por cinco anos ininterruptos, desde que seja tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que lá fixarem sua moradia, vedada a propriedade de outro imóvel.

Tem como objetivo a fixação do homem no campo e o incentivo à produtividade da terra, como forma de materializar a função social da propriedade e desestimular a manutenção de latifúndios improdutivos. Por exigir o trabalho produtivo, este instituto ficou conhecido como pro labore.

Quando se referir à área localizada em zona rural, o legislador deixa claro que adotou como critério a localização e não a destinação dada ao imóvel, sendo utilizado o mesmo critério para fins de incidência de IPTU e ITR, pois a cobrança deste ou daquele imposto é um indicativo para a espécie de usucapião cabível, o rural ou o urbano.

É impossível, portanto, a usucapião de terra com dimensão inferior ao módulo rural, pois o Estatuto da Terra teve por escopo acabar com a fragmentação de terra em minifúndios antieconômicos.

O art. 2º da Lei nº 6.969/81 permitia a obtenção por usucapião de terras particulares e devolutas. Porém a CF/88, tornou impossível usucapir terras devolutas (art. 191, parágrafo único). Neste caso as terras devolutas cuja usucapião se operou antes de 1988, tem direito de usucapir, se o prazo foi preenchido antes da nova ordem constitucional.

4 PROCEDIMENTO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO

Serão processadas segundo o rito sumário a usucapião constitucional urbana (individual ou coletiva) e rural. No que se diz de usucapião de bens móveis, aplica-se o procedimento comum ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa.

Os aspectos processuais mais importantes das modalidades de usucapião são:

a.Legitimação

O legitimado ativo é o possuidor, que com animus domini, alegue ter completado o tempo necessário à usucapião, mesmo que haja somado o tempo de sua posse à dos seus antecessores. O legitimado não precisa ser necessariamente o possuidor. Pois pode ter completado o prazo para a aquisição da propriedade, o usucapiente ser despojado da posse, fato que não afasta a possibilidade de requerer a declaração do domínio com a certificação do direito já adquirido.

b.Competência

Via de regra a competência para julgar ação de usucapião é da Justiça Estadual. Porem há casos excepcionais, que admite-se a competência da Justiça Federal, por exemplo, quando a União manifesta interesse na causa , fato capaz de deslocar a competência para a Justiça Federal, a qual incumbe definir se há ou não interesse do ente público no litígio. Outra hipótese é a usucapião de empresa pública.

c.Petição inicial

O art. 282 do CPC elenca os requisitos genéricos necessários ao deferimento da petição inicial. E o art. 942 dispõe sobre os requisitos específicos da petição de usucapião.

d.Citações e intimação das Fazendas Públicas

O autor deve formular pedido a citação daquele em cujo nome, estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como de seus confinantes. Deve requerer a citação por edital do eventuais interessados, sabidos e não sabidos, bem como dos réus em local incerto. O art. 943 do CPC preceitua a intimação dos entes a serem intimados, que será a intimação das Fazendas Públicas da União, Estado e Município

e.Participação do Ministério Público

A ação de usucapião visa à declaração de titularidade de algum direito real que, como sabido tem eficácia erga omnes. A intervenção do Ministério Público na qualidade de fiscal da lei, haja vista a natureza da lide, que envolve interesse da coletividade.

f.Instrução

Depois de cumpridas todas as especificações relativas à citação dos réus e dos interessados e à intimação das Fazendas Públicas e do Ministério Público, o rito a ser seguido e o ordinário. A única ressalva que se faz é quanto às ações de usucapião especial urbana e rural, que se submetem ao rito ordinário. O ônus da prova segue a sistemática estabelecida pelo art. 330 do CPC, sendo assim ao autor incumbe demonstrar todos os requisitos necessários para configurar usucapião.

g.A sentença

A sentença na ação de usucapião se presta para certificar o direito do usucapiente. Quando se tratar de usucapião de bens móveis, a sentença de procedência deverá descrever de forma pormenorizada, o bem em questão, haja vista que é a partir do mandado judicial que se lavrará a nova matrícula. A sentença de procedência valerá contra todos aqueles que participaram da demanda, aos quais não mais será possível reivindicar o bem usucapido.

5 CONCLUSÃO

O instituto de usucapião é um tipo de aquisição de propriedade, onde o possuidor, por posse mansa e pacifica e ininterrupta. A propriedade que ociosa e descuidada, passa a exercer sua função social, através do possuidor, que torna este imóvel produtivo.

É importante ressaltar que a posse deve ser mansa e pacifica, não podendo haver nenhuma resistência por parte do possuidor.

Os requisitos para propor a ação de usucapião são os mesmo, posse mansa e pacifica ininterrupta, porém o que muda de uma modalidade são alguns requisitos específicos que cada uma apresente.

Como a usucapião extraordinário é a mais utilizada, e possui o prazo de quinze anos, porém se o possuidor realizar obras produtivas ou habitação habitual o prazo diminui para dez anos.

A usucapião rural se difere da urbana, pelo fato que a primeira tem como requisito necessário área até 50 hectares e na usucapião urbano o imóvel não poderá exceder a área de 250 m². Porém nos dois tipos de usucapião o possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

DONIZETTI, Elpídio.Curso Didático de Direito Processual Civil. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2008. P.896-924.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2008. p.317,318.

 
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