Dilemas e responsabilidades entre locador e locatário

Para o início de uma locação, é essencial o conhecimento do papel de cada um nessa negociação. Isso devido aos dilemas e as dúvidas surgirem nos momentos mais inusitados e ser necessária celeridade na divisão das responsabilidades entre locatário e locador.

A base para a solução dessas situações é a Lei 8.245/1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato, a qual expõe direitos e deveres dos participantes do processo de locação. Direitos e deveres esses, que parecem simples para qualquer leigo do setor imobiliário, entretanto é uma zona cinzenta que abre brechas para conflitos, deixando em destaque o questionamento de até onde começa e termina o direito e dever do outro.

As dúvidas são muitas na hora do conserto, manutenção, melhorias, questão de pintura, proliferação de pragas urbanas, entre outros. Como regra geral e básica, o locatário tem como obrigação manter o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu; se vier a estragar algo, é seu dever consertar. O locatário deverá se servir do imóvel de modo adequado, tratando o bem que lhe foi confiado à locação com o mesmo zelo que se empregaria a um patrimônio seu, assumindo este a posse direta, com fulcro no artigo 23, inciso II da Lei 8.245/1991:

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

Incluída nessa relação com o imóvel, há também o critério de dar imediata ciência ao locador por escrito de qualquer problema no imóvel sob pena de ser responsabilizado pelos danos a que der causa pela falta da comunicação, como o conteúdo segue:

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

Pois a falta desta, implica na aceitação do imóvel na forma que lhe foi entregue, ocasionando um futuro inconveniente que será de exclusiva responsabilidade do locatário, já que o mesmo provocou o dano maior não informando o caso, o que resulta no aumento do problema, podendo cominar em indenização por perdas e danos.

O inicio da locação, é o ponto de partida para que todos os consertos, reparos e providências necessárias ao uso e conservação do imóvel sejam de responsabilidade do usuário do imóvel.

 

Para simplificar a ideia abordada: a) locador entregou o imóvel com alguma pendência, é dever deste pagar pelos serviços e pelos reparos; b) problema surgiu depois da locação, a obrigação é do residente do imóvel. É assim que acentua Talita Abrantes, da EXAME.com:

  

Há casos, porém, mais complicados. Por exemplo, quando aparece um foco de cupim na residência, de quem é a obrigação de arcar com os custos? Carlos Samuel Freitas, diretor de locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) divide as responsabilidades em duas situações diferentes. "Se o locador entregou com cupim, é dever dele pagar pela dedetização. Mas se o problema apareceu depois da locação, a obrigação é do locatário", diz. Nem sempre, contudo, é fácil definir o início da infestação. "Este é um problema da cidade, assim, não há jurisprudência que outorgue as responsabilidades", afirma Bushatsky. Nesses casos, a solução é dividir os encargos. (ABRANTES, 2010, on-line).

 

Entende-se também que pragas urbanas como morcegos, cupim, baratas, ratos etc não são responsabilidade do locador ou locatário, devendo quem habita o imóvel tentar conter o avanço com produtos adequados e a perfeita higiene do imóvel.

Sob nenhuma hipótese o locatário poderá deixar agravar o dano. Mesmo que seja de responsabilidade do locador e este se recuse a saná-lo, deverá o locatário providenciar tal reparação, com o intuito de frear o inconveniente e se evitarem maiores complicações. Neste caso, o Poder Judiciário pode ser acionado para o locatário ter o ressarcimento dos valores empregados.

 

No caso do processo de locação ser firmado apenas entre as pessoas físicas, sem intervenção de imobiliária, as partes podem buscar respaldo na Justiça comum para resolver o problema. Todavia, se houver a presença de imobiliária ou administradora e, locadores ou locatários se sentirem lesados, o Código de Defesa do Consumidor pode ser demandado, é uma boa opção de ferramenta para resolver esse impasse.

"A regra geral é que não existe uma relação de consumo na locação de imóveis", afirma Alessandro Gianeli, advogado do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec). Mas quando uma administradora de imóveis entra em cena, estabelece-se um desequilíbrio técnico entre as partes. E, nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor pode ser perfeitamente aplicado. "O código foi criado para equilibrar esta relação", afirma o advogado.

Os locatários podem se proteger contra falsas promessas de locação, com base no artigo 35 do Código do Consumidor, por exemplo:

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

Assim, munido com o artigo acima citado, o locatário pode exigir a devolução do aluguel caso as condições da casa não correspondam com as características prometidas pela imobiliária.

Para tentar evitar os problemas supracitados, é aconselhável exigir e acompanhar, a feitura de um termo de vistoria, acoplado ao contrato de locação. O mesmo deverá constar todas as descrições minuciosas do estado do imóvel, quando da sua entrega, além de um CD com fotos atuais.

 

Esse método de vistoria, escrita e CD, vem sendo amplamente adotada pelo mercado imobiliário, para desviar de futuros desentendimentos, e diminuir em médio 80% das desavenças ao final do contrato, no entender de Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados.

 

Em tópicos, dicas de como garantir os direitos como locatário:

1. Peça sempre uma vistoria no início do contrato de aluguel e guarde uma cópia.

2. Anexe à vistoria fotografias que mostrem o estado de móveis, portas, janelas e piso.

3. Mantenha os comprovantes de todas as contas que digam respeito ao imóvel (aluguel, IPTU, condomínio).

4. Antes de fazer alguma modificação na estrutura do imóvel, peça permissão ao proprietário, por meio da imobiliária.

5. Ao terminar o contrato de locação, solicite à imobiliária um termo de quitação que mostre que não há nenhuma pendência.

A outra parte do contrato, o locador, tem o dever de arcar com os custos de tudo que for para manter o imóvel em condições de ser usado pelo locatário. Alavancando o artigo 22 da Lei 8.245/91:

 

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

O macete para resolver o impasse é simples. "Tudo o que for relativa a manutenção é de responsabilidade do inquilino. Quando for estrutura, do dono", diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (o sindicado da habitação). Ainda completa a grosso modo, "quando fala de pedreiro, a responsabilidade é do proprietário. Tudo que tem a ver com água e sabão, é dever do locatário".

Para uma boa relação locatícia e presando pela justeza que nesta se espera, devem as partes agir com integridade, colaborando com deveres de lealdade e cooperação, ponderando os interesses envolvidos, sem ultrapassar os limites da razoabilidade. Assim, compete a cada um ceder no que lhe couber, sem, contudo, ser sobrecarregado em suas obrigações. Nem que seja necessário medidas judiciais forçosas futuramente, porém é imprescindível o reparo imediato.

 

 

"Locação Reforma da Lei 8.245/1991 Questões Processuais e Substanciais", Paulo Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe, janeiro de 2010, Editora Malheiros Editores Ltda.

"Lei de Locações de Imóveis Urbanos - Comentada", Maria Helena Diniz, 10ª edição, 2009, Editora Saraiva.