Dicas para a segurança em registros de imóveis
 
Dicas para a segurança em registros de imóveis
 

A ÉTICA NO DIREITO IMOBILIÁRIO 

 

                        Analisamos neste primeiro artigo, a questão da ética profissional atribuída ao corretor de imóveis, aquela pessoa que intermédia à venda e compra de imóveis, assim como, também, a correção exigida ao administrador imobiliário, que pode realizar a intermediação se for também um corretor credenciado pelo órgão da classe, os CRECIs e aos cuidados que deve uma pessoa comum ter ao tentar adquirir mediante compra, um bem imóvel.. 

                        Nosso artigo não se aprofunda em questões jurídicas acadêmicas, embora analise a ética do ponto de vista do Direito e, notadamente, do Direito Imobiliário, no entanto, procurará focar, a situação de fato ou fatos correntes nas transações imobiliárias e dos registros de imóveis, que envolvem as pessoas protagonistas no processo de venda e compra de imóveis, no caso, o vendedor, o comprador e, é claro, o corretor de imóvel, que pode aparecer como o vendedor em nome de outrem, ou apenas como um intermediador, como assaz reconhecer nos procedimentos desse tipo de comércio. Desta forma, eis a análise clara e sucinta que esperamos contribuir para um maior e adequado esclarecimento. 

CUIDADOS A SEREM OBSERVADOS QUANDO DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS 

                        Comprar e vender imóveis aparentemente é uma tarefa fácil e simples. Uma pessoa compra e paga pelo imóvel a uma outra pessoa que o vende, um valor. Assim a operação é que uma paga o valor e a outra recebe dela o montante, obrigando-se a transferir a propriedade do mesmo para o novo adquirente. A concretização desse negócio se dá mediante a lavratura de um documento, que chamamos de “escritura pública” perante um Tabelionato. 

                        Porém, a tarefa, supostamente simples e fácil, muitas vezes, gera grandes prejuízos e perdas às pessoas, enormes dores de cabeça, em virtude da falta de precauções na negociação e transação, geradas mais pelo desconhecimento dos procedimentos legais para a conclusão do negócio, ou seja, o seu desfecho positivo. 

                        É que a grande maioria das pessoas compra seus imóveis sem, por exemplo, ir ao Cartório onde o mesmo está registrado, e, proceder a uma busca em certidões expedidas pelo Oficial do Registro Imobiliário, para verificações mínimas necessárias; como: 1) Saber se o imóvel está registrado; 2) Estando, saber se o imóvel tem o registro no nome de quem o está vendendo ou prometendo à venda; 3) Se recai sobre o mesmo alguma ação ou impedimento legal para a sua transferência, ou algum ônus real, etc.; 4) Verificar o histórico deste imóvel ao longo de suas cadeias dominiais, pelo menos, nos últimos vinte anos ( certidão vintenária); 5) Deve ir às repartições públicas federais, estaduais e municipais, para retirar ali, certidões de quitação dos impostos e encargos incidentes, daí obtendo a chamada certidão negativa de ônus e tributos, ou seja, uma declaração de que não consta débitos do imóvel; e, 6) Investigar um pouco a vida negocial do vendedor, a fim de conhecer sua idoneidade e habilitação nos negócios imobiliários. 

                        Tomados esses cuidados, pode-se obter certa segurança na realização do negócio. 

                        Outro necessário cuidado é saber quem é a pessoa que vende ou promete a venda. 

                        Na realidade, porém, o que muito se vê por aí, são  pessoas simples e de boa-fé sendo enganadas, ludibriadas por “profissionais”, catedráticos na área da esperteza, que sem nenhum escrúpulo, sem respeito à ética e aos bons costumes, tomam o último centavo das suas vítimas, aplicando nelas e contra elas, o golpe da transação em absoluta má-fé, ocasionando prejuízos e humilhação destas pessoas. Mesmo quando fornecem, em certos casos, documentos comprovadores de sua habilitação para negociar ou informações acerca do imóvel, o fazem mediante meio fraudulento ou ineficaz para o negócio ser concretizado. Vez que os documentos a que nos referimos, não raras vezes, são inservíveis para o Tabelionato ou para o Registro Imobiliário (CRI), gerando com isso desnecessárias e demoradas demandas judiciais ou perdas irreparáveis. 

A ÉTICA PROFISSIONAL NOS NEGÓCIOS  

                        A Ética, ciência do bem proceder, da moral da pessoa e da virtude, é relevante ao profissional que trabalha na área de venda e negócios imobiliários, é um atestado de idoneidade para quem se conduz com respeito aos negócios que faz. 

                        As Faculdades, mesmo as que não possuem o ensino jurídico, se esforçam para melhorar a imagem do profissional que formam, ensinando ética e moral, algumas delas, mantém recentemente, curso de ciências imobiliárias, com vistas a formação de corretores ou técnicos em transações imobiliárias, dotados não só de conhecimento básico da legislação imobiliária, de registros públicos mas, também de “ética profissional”. 

                        A partir daí, nota-se que o profissional está sendo direcionado para um conjunto de comportamento e postura rumo a sinceridade e defesa de sua profissão e mercado. 

                        O profissional está tendo a consciência de que se ele não zelar e defender o seu cliente, seja comprador ou vendedor, estará perdendo-o para o concorrente que agir mais ajustado, que será tido como concorrente honesto e ético. Muito mais importante que a comissão que deve merecidamente ganhar na intermediação do negócio entre comprador e vendedor é a credibilidade de sua pessoa e profissão. Com isso, o próprio mercado de trabalho se encarregará de relacionar e proteger os bons nesse setor tão concorrido. 

ADVERTÊNCIAS IMPORTANTES AO COMPRADOR 

                        O adquirente de um imóvel, portanto, tem que se conscientizar de que a transação tem que ser segura, clara e justa, e deve evitar receber uma simples procuração, guarda-la e achar que esse documento lhe garante a sorte. Não garante. Se receber uma procuração dada pelo vendedor como o fato da venda, deverá de imediato, se encaminhar ao Tabelionato e providenciar a ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL, ou tendo dúvidas, solicitar ao mesmo Tabelionato, a orientação adequada para proceder a lavratura do Título de Propriedade, com o que comparecerá ao REGISTRO DE IMÓVEIS para pedir o registro definitivo do título em seu nome. O CRI competente é aquele onde se localiza o imóvel, portanto, se você compra em Brasília, um dos CRI de Brasília, se em Luziânia, o CRI de  Luziânia,e assim por diante. Somente quando assim proceder, estará o comprador ou recebedor dos documentos em procuração, apto a obter o título de proprietário do imóvel que adquiriu. 

                        Vale dizer, ainda, que conseguir escriturar uma escritura pública de compra e venda no Tabelionato, não significa que ela será registrada no Cartório de Registro Imobiliário. Apresentada a escritura, o Oficial exigirá a apresentação de outros documentos e, sendo o caso, fará outras exigências estando a documentação incompleta ou imprecisa, por isso, é importante saber quais os documentos deverão acompanhar a escritura para o seu registro. 

                        É também importante observar que se a pessoa que comprou o imóvel, ao invés de procuração, receber do vendedor, um CONTRATO DE VENDA E COMPRA, se ele estiver tecnicamente bem elaborado e correto no seu conteúdo, poderá submetê-lo diretamente ao Registro de Imóveis, que examinando a validade do título, conferirá ou não o registro, da mesma forma, com uma CESSÃO DE DIREITOS válida, isto é, apta ao Registro. É que a Lei n. 6.015/73, determina em seus artigos, ao tratar do Registro Imobiliário, quais são os documentos aptos como títulos capazes ao Registro definitivo em nome do novo titular. 

                        É preciso esclarecer ao público em geral, que o Contrato de Compra e Venda de Imóvel, é um ato solene. 

                        Os negócios típicos imobiliários para a aquisição do domínio ( poder de ser o dono), na compra  e venda ocorre pela transferência da propriedade do que está sendo vendido como objeto de um contrato: o imóvel. É um ato negocial oneroso, por que envolve duas partes, uma vendendo (vendedor), outra comprando(comprador), que são partes no negócio, em cujo conteúdo recai sobre um bem objeto desse contrato, que é o imóvel, e ainda, outros elementos essenciais, tais como, o preço, o consentimento, elementos esses que materializam a forma solene da compra e venda, que segundo nos ensina CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, in Instituições de Direito Privado,  a coisa, o preço e o consentimento representam os elementos chamados de “essentia negotii”.

 

                        Já o Registro é necessário e importante por que nele e com ele são gerados os efeitos perpétuos, preferentes e exclusivos sobre a coisa em face do seu transmitente, transmitindo-se por esta via e forma, o domínio, nos termos da Lei n. 6.015/73.

 

                        Ao dar entrada do título para o registro definitivo, observa-se que o Oficial fará uma prenotação, que se confirmada depois, converter-se-á em registro final, por que satisfeitas as exigências legais para o ato pretendido pelo adquirente e conferido pelo Registro Imobiliário.

 

            O que se constata e aquis e chama a atenção, é que a maioria dos títulos que as pessoas recebem e apresentam ao Registro, são títulos inábeis para conferir o registro, às vezes, por que elaborados por pessoas leigas, os supostos títulos deixam de ter qualquer validade para o fim pretendido, outras vezes, por que sequer são documentos relacionados na Lei para a validade do registro. Ainda em alguns casos, os documentos que as pessoas em geral apresentam, servem apenas para que esta compareça ao Juízo e demande, procurando uma declaração judicial ou reconhecimento do negócio que fez, quando o Juiz, após o processo concluído, dará uma sentença, que se favorável, terá o condão de regularizar a titulação para o novo proprietário. Logo, os documentos que tinha em mãos, na verdade, eram provas de que fez o negócio em boa-fé e assim obtém sentença favorável, não eram títulos capazes de proceder-se com eles e por si só, o próprio registro no CRI do lugar onde se localiza o imóvel.

 

Em qualquer dos casos acima expostos, a pessoa deve cercar-se de cuidados, não pode ter pressa, deve ir ao tabelionato se o que possui é uma procuração para saber se a mesma pode conferir-lhe a representação para o negócio, sendo positiva, tem que lavrar a escritura e em seguida ir ao Registro de Imóveis, proceder o registro do documento que lhe a titulação. Também, levantar a vida do profissional que lhe assiste, da história do imóvel, da comprovação de quitação dos débitos com a Fazenda Pública,  enfim, nada pode ser deixado para trás.

 

Por isso, enfatizamos aos que doravante quiserem seguir estas orientações, a se acautelarem em seus negócios através de certidões, atualizadas inclusive, indo ao Registro competente e extraindo ali as informações sobre a coisa objeto da venda e da compra.

 

Vale reforçar uma vez mais, a certidão emitida pelos tabelionatos e registros imobiliários, é uma reprodução textual e autêntica do escrito original ou assento.

 

Nela vamos encontrar os dados reais da situação da coisa, quanto ao seu registro e autenticidade, por exemplo. Por isso, a pessoa que vai comprar um certo imóvel, deve antes de tudo, ir ao Registro Imobiliário, requerer ou pedir certidões sobre esse imóvel, se acercando de todos os cuidados na verificação e da veracidade do negócio. As certidões, são os meios adequados para atestar a situação do bem imóvel.

 

Uma boa certidão deve estar atualizada, pois um vendedor em má-fé, visando algum efeito que não a transmissão, por exemplo, pode apresentar cópias de certidões antigas, que podem estar desatualizadas, e outros assentos ou registros subsistirem após sua emissão, e valendo-se desse ardil, tentar ludibriar o comprador.

 

Quanto ao vendedor correto, com base nas informações e a experiência que este tenha demonstrado em outros negócios, por um motivo de ética profissional, pode ser um bom sinal de que o negócio será bom.

 

Toda essa explanação tem respaldo nas Leis 6.015/73 (Registros Públicos), Lei 9.433/85, regulamentada pelo Decreto 93240/86 e pelo atual Código Civil Brasileiro, arts. 1.245 e seguintes.

 

Airton Moreira

Advogado

Professor e especialista em Direito Imobiliário

 
Revisado por Editor do Webartigos.com


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Sobre este autor(a)
formado em Direito na AEUDF, Pós-graduado em direito da educação, Advogado, professor especialista onde lecionou matérias como Criminologia, Direito Penitenciário, Direito e Processo do Trabalho, etc
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