Despejo por denúncia vazia em contratos de locação residencial distintos, ambos com prazo de vigência inferior à 30 meses

            O objetivo do presente estudo é verificar o entendimento da doutrina e jurisprudência sobre a possibilidade de despejo por denúncia vazia, em contratos distintos celebrados entre as mesmas partes, por prazo inferior à 30 meses cada.

             Primeiramente, cumpre salientar que a expressão "denúncia vazia", largamente utilizada nas transações relacionadas ao mercado imobiliário diz respeito a possibilidade do locador retomar o Imóvel locado sem justificativa relevante após o término do prazo do contrato.

             No entender de Sílvio Venosa[1], a renovação contratual após o decurso de prazo do contrato inicial "não faz com que a soma do prazo do contrato seguinte possibilite a denúncia vazia pelo artigo 46". Em seus comentários, Venosa prossegue dizendo que a interpretação desses dispositivos deve ser feita em favor do inquilino e, diante disso, os prazos não devem ser somados.

             Nesse sentido, o locatário não poderá ser despejado por denúncia vazia, devendo ser retomado o Imóvel apenas nas hipóteses do Artigo 47 da Lei 8245/91, supra transcrito:

 Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

             Portanto, no entender de Sílvio Venosa a renovação contratual, "não pode vir em seu desfavor (do inquilino), para possibilitar uma denúncia vazia antecipada, que só se viabilizará com a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos, com ou sem contrato escrito, com ou sem contrato por prazo determinado." -

             Por fim, cumpre salientar que o entendimento do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é no mesmo sentido, conforme pode-se verificar em trecho de voto prolatado em um caso no qual haviam sido celebrados dois contratos de locação com o prazo de doze meses:

 "Neste caso, incabível a pretensão da agravante de rescisão por denúncia vazia, vez que esta hipótese é reservada aos contratos de locação com prazo superior a 30 meses, nos termos do que dispõe o artigo 46 da Lei nº 8.245/91. As hipóteses de rescisão para locações estabelecidas por prazo inferior a 30 meses são restritas e estão previstas no artigo 47 do mesmo diploma." (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Agravo de Instrumento nº 0139535-61.2011.8.26.0000, Relator Sá Moreira de Oliveira, Julgado em 25/07/2011)

 

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