CONTRATOS DE GAVETA E A LEI DE REGISTROS PÚBLICOS

CONTRATOS DE GAVETA: A validação perante a Lei de Registros Públicos e as suas conseqüências jurídicas.

Alexya Costa

Ludmilla Braid

Alunas do 4º Período do curso de Direito da UNDB

Paper apresentado à disciplina Contratos Cíveis e Comerciais da Unidade de Ensino Superior Dom Bosco – UNDB

Sumário: 1 Introdução; 2 Fundamentação Teórica; 2.1As principais questões do contrato de compra e venda de unidades imobiliárias; 2.2 Os riscos do Não Registro em cartório para a transmissão da Propriedade Imóvel; 2.3Os contratos de gaveta, a sua validação e as decorrentes conseqüências jurídicas; 3 Considerações Finais.

RESUMO

O presente trabalho trata do fenômeno denominado contratos de gaveta e as implicações estabelecidas entre consumidores e fornecedores. Sabe-se que esta é uma modalidade de contrato de compra e venda que vem a ser a primeira espécie de contrato exposta pelo legislador, nos artigos 481 a 532 do Código Civil, esboçando uma tradição histórica em todo o território mundial, visto que é uma das atividades mais comuns do homem moderno. Assim, no que tange os contratos de compra e venda de imóveis, a transferência de uma propriedade só é realizada mediante o Registro no cartório de Imóveis, sendo tal Registro garantido pela Lei de Registros Públicos (6.015/73). Dessa forma, busca-se analisar as conseqüências trazidas ao negócio jurídico contratos de gaveta, haja vista ser celebrado sem o Registro Formal, sob argumentação de haver a diminuição da carga tributária ou impossibilidade de assunção da dívida no financiamento imobiliário. Sem deixar de comentar, é claro, a validação dessa forma de contrato, bem como a efetividade dos atos jurídicos assegurados pela Lei de Registros Públicos e a sua evolução histórica no Brasil

Palavras-chave: Contratos de Gaveta. Registro. Validação.

1 INTRODUÇÃO

O presente trabalho irá abordar a problematização no que tange os chamados contratos de gaveta, para isso primeiramente perpassará pela compreensão a respeito das noções gerais de contrato de compra e venda mobiliaria no qual demonstrará que este passou a desempenhar um papel fundamental e efetivo no campo contratual, visto que é o mais utilizado e importante contrato por promover uma grande circulação de riquezas.

Por conseguinte, tratará ainda suas características essenciais, seus elementos e principalmente a compreensão acerca dos Negócios Jurídicos e de como os mesmos se firmam nos contratos de compra e venda. Será possível observar através deste estudo que, na maioria das vezes, ao se firmar uma relação contratual, se desconsidera, por razões diversas, inúmeros detalhes que são de suma importância para a realização do Negócio, dentre eles a não execução do Registro de Imóveis, no qual recai um risco eminente, desde a não consideração do contrato por falta da tradição, quanto à perda do bem.

Ao referido Registro de Imóveis, o trabalho se pautará nas conseqüências da não efetuação deste para a transmissão da propriedade imóvel, para isso constatará que o presente Registro é destinado ao controle, cadastro, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindo-lhes presunção relativa da prova da propriedade, devendo estar de acordo com o exposto no Código Civil de 2002 e na Lei 6.015/73.

Entretanto, não havendo a transmissão pelo documento aludido, concluir-se-á que o direito real do promitente comprador não se teria constituído, já que o Registro de Imóveis, contemporaneamente, não é só considerado um título, mas algo vital para a confiabilidade e segurança nos negócios imobiliários, sem intervenção na vontade das partes. Nesse sentindo surgirá a questão central do trabalho, que versa em qual seria a validação dos chamados contratos de gaveta face a Lei de Registro de Públicos e suas conseqüências jurídicas, já que no contrato abordado não efetua-se o Registro de Imóveis.

O contrato de gaveta se constitui quando há o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre o alienante e o adquirente, mas onde não tem a tradição do registro. Este se tornou mais assíduo a partir da década de 1990 quando teve a restrição legal à transferência de imóveis financiados com a Lei nº 8004/90, surgindo como uma válvula de escape perante o significativo aumento de 20% nas prestações e de 2% no saldo devedor daqueles que financiavam.

Todavia, a adversidade desta relação contratual, se atribui na insegurança que lhe é inserida, visto que como não há a realização do registro de imóveis, faz-se assim com que esta modalidade de negociação gere diversos transtornos das partes envolvidas, gerando milhares de processos tribunais, pois há um número considerável de brasileiros que optam por este, segundo o Superior Tribunal de Justiça.

Assim são fáticos os prejuízos que podem ser acarretados tanto para o alienante quanto para o adquirente, dentre eles a penhora do imóvel, o credor pode vir a falecer e o imóvel ser destinado aos seus herdeiros, entre outros. Por isso, a contrariedade a respeitoda sua validade em face das instituições financeiras.

Por fim, enfoca-se ainda que o presente trabalho, caracteriza-se como exploratório e bibliográfico, em relação ao procedimento utilizado para o compor, pois é produzida através de documentos, artigos e julgados disponíveis na internet e livros. Esse tipo de pesquisa tem como objetivo final ofertar uma maior familiaridade com a questão problema elencada, para que se torne mais explícita, além de que seu procedimento técnico tem como objetivação uma busca à solução do problema a partir dos materiais utilizados. (GIL, 2002).

2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

2.1 As principais questões do contrato de compra e venda de unidades imobiliárias.

Desde a criação da moeda, a compra e venda passou a desempenhar um papel basilar e efetivo no campo contratual, principalmente porque é o mais utilizado e importante contrato por promover circulação de riquezas, já que maioria das relações contratuais é operada por este contrato em espécie. O doutrinador Pablo Stolze (2014), afirma ainda que a justificativa para a primazia do contrato de compra e venda se funda porque este contrato negocial é o mais comum e difundido no mundo e com maior relevância para o nosso sistema capitalista, pois se utiliza desde o mais simples contrato como a compra em uma lanchonete até os de grandes corporações.

Esse contrato em espécie é conceituado de forma simplória, pois se designa como a tradução do negócio jurídico em que há uma relação bilateral onde se pretende ter a aquisição de determinada coisa, mediante o pagamento. Esse ato se dá por intermédio do vendedor que tem obrigação de transferir o domínio da coisa (móvel ou imóvel) para o comprador que irá receber mediante um preço o pagamento estabelecido, como expõe o Código Civil em seu art. 48. (GAGLIANO; FILHO, 2014).

Diante do exposto, é necessária a ressalva de que o contrato de compra e venda possui algumas características essenciais. Para que esse tipo de contrato seja válido, ou seja, gere efeitos jurídicos, ele necessita de alguns elementos presentes no art. 482 do referido Código, dentre os principais: as partes, o preço e a coisa.

O primeiro diz respeito às partes compostas no contrato, ou seja, comprador e vendedor, estas devem ser capazes, pois provado o contrário o contrato pode ser anulado ou nulo. Ademais, dentre as partes deve haver o consentimento, sendo este espontâneo e livre, incumbindo recair sobre os outros elementos compostos no contrato: a coisa e o preço. A coisa deve ser determinada ou determinável, sendo a primeira coisa certa e a segunda coisa incerta indicando o gênero e quantidade, indo além, precisa ser também, lícita, a propriedade do vendedor e alienável, ou seja, consumível no âmbito jurídico. Por fim, tem-se o preço, este como os outros precisa ser certo e determinado com valor nominal e em moeda nacional, como expõe o artigo 315 o Código Civil. (TARTUCE, 2017).

Os três elementos apresentados acima são tidos como os principais e essenciais no contrato de compra e venda que é objeto do presente estudo, entretanto há outras características nesse tipo de contrato que também merecem ressalva. A bilateralidade entre credor e devedor, como já citado, é uma delas, diz respeito ao fato de cada uma das partes assumir respectivamente obrigações; outra é a onerosidade, já que ambas as partes obtêm vantagem econômica e, em simultâneo uma subtração patrimonial.

Além dessas, é de fundamental importância o consentimento entre as partes do contrato, no que se refere ao preço e ao objeto, nesse aspecto o autor Pablo Stolze (2014, p. 43) pontua “vale dizer que o contrato se forma pelo simples consentimento, independente da entrega do bem”. A despeito do que foi mencionado, vale destacar também que, via de regra, esse tipo de contrato é comutativo, devido ao fato das partes conhecerem previamente o conteúdo de sua prestação.

Por derradeiro ainda tem-se o contrato translativo de propriedade, onde o vendedor transfere o domínio da coisa e, o comprador, o preço, mediante pagamento, porém esse contrato só se concretiza após o ato ou de tradição (móveis) ou de registro, no caso de imóveis (GAGLIANO; FILHO, 2014).

É notável a concepção que em um contrato de compra e venda imobiliário, mesmo que as partes firmem um acordo na relação contratual, se não houver o ato do registro, mesmo havendo posse, o comprador não se torna proprietário. Dessa forma, dispõe-se uma problemática freqüente a respeito da não propriedade da coisa mesmo efetivando o pagamento, já que foi firmado o contrato e a obrigação de cada um dos envolvidos na relação.

À vista disso, na compra e venda de imóveis devem ser observados alguns princípios do Direito Registral Imobiliário, como o da especialização, no qual ordena que o imóvel contenha todos os dados necessários à sua perfeita individualização, além do proprietário ser minuciosamente qualificado; e o da disponibilidade, segundo o qual ninguém pode transferir mais direitos do que tem. (BORTOLINI, 2014).

2.2 Os riscos do Não Registro em cartório para a transmissão da Propriedade Imóvel.

É possível definir o Registro de Imóveis como órgão auxiliar do Direito Civil destinado ao controle, cadastro, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindo-lhes presunção relativa da prova da propriedade. Sabe-se que no Brasil, a princípio, não havia a propriedade nos moldes que conhecemos hoje, as relações econômicas giravam em torno da posse, sendo a propriedade, na época da independência, não transmitida pelo contrato, mas pela tradição, ou seja, pela entrega real ou simbólica da coisa.

Em 1843, surgiu a Lei Orçamentária nº 317, que criou o Registro de Hipotecas, objetivando tornar a terra à base para o crédito, porém, apenas em 1864 que surgiu a Lei nº 1.237 que criou o Registro Geral, denominado por muitos juristas como o embrião do Registro de Imóveis (MELO, 2004).

Essa referida lei objetivou a substituição da tradição pela transcrição como modo de transferência, continuando o contrato a gerar efeitos obrigacionais, ressalva-se, porém, que esse registro não era prova de propriedade, nem mesmo presunção relativa, o autor precisava prová-la por outras vias como a reivindicatória. Apenas com o advento do Código Civil de 1916 que o Registro Geral foi substituído pelo Registro de Imóveis, mantendo-se a transcrição, mas com um a mudança substancial resultando em prova a propriedade, ou seja, passou a admitir prova em contrário.

Em 1973, há o surgimento da Lei 6.015, na qual reuniu diploma legal todos os princípios norteadores do Registro de Imóveis e, além de reduzir a quantidade, centralizou um livro principal no imóvel, criando a figura da matrícula, que representa a sua individualidade, sua situação geográfica e perfeita descrição (MELO, 2004). Essa lei, objeto do presente trabalho, procurou esgotar a matéria relativa a Registros Públicos, disciplinando a matéria e dividindo atos praticados no Registro de Imóveis em dois grandes grupos: registro e averbação, o primeiro envolvendo direitos e ônus reais e o segundo, atos relativos à mutação objetiva e subjetiva da matrícula.

Com o advento do Código Civil e as alterações efetuadas na Lei de Registros Públicos, o Registro de Imóveis passou a ter função essencial para o direito brasileiro, de forma que a maioria das relações envolvendo imóveis passaram a ser controladas por ele, criando e aperfeiçoando o cadastro da propriedade imobiliária, direito esse garantido pela Constituição Federal em seu art. 5º, inciso XXII.

Como já citado, a transferência do domínio somente se opera com o registro do título no registro imobiliário, antes deste somente existirá o direito pessoal, apesar do Registro de Imóveis não ser a única forma de aquisição de propriedade imóvel, já que temos no Código Civil que, se adquire pela acessão, usucapião, desapropriação e pelo direito hereditário, é imprescindível, nesses casos, o acesso ao Registro de Imóveis para ser preservada a continuidade registrária e a eficácia erga omnes, possuindo ato praticado somente efeito declaratório. (TARTUCE; SIMÃO, 2011).

Além disso, salienta-se que paralelamente a essa atividade do Registro de Imóveis, exerce esse órgão outra função, desta vez atípica e acessória, qual seja, a de fiscalizador de recolhimento de tributos e cooperador do Fisco. Com efeito, várias leis especiais conferem ao Registro de Imóveis o papel de fiscalizar o recolhimento de tributos referentes a imóveis como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto de Transmissão de bens Imóveis (ITBI) etc., bem como a de cooperar com vários órgãos públicos, por exemplo, a Declaração de Operações Imobiliárias (DOI) que deverá ser prestada à Secretaria da Receita Federal mensalmente pelos oficiais e tabeliães. (MELO, 2004).

Aliás, compreensível que o Estado se utilize do Registro de Imóveis para fiscalizar o pagamento dos tributos que lhe são devidos, pois o registro é um ato em parte privado e em parte estatal. Pela natureza de sua função, desenvolve-se a ideia da utilização do Registro de Imóveis como meio para se combater e evitar burlar as leis de parcelamento do solo e condomínio horizontal, bem como ao código de defesa do consumidor.

Por conseguinte, ao se comprar um imóvel é necessário lavrar uma escritura ou um instrumento particular nas hipóteses do artigo 108 do Código Civil, pois nesse documento vão constar todas as cláusulas, obrigações, entre as partes contratantes (vendedor e comprador), a partir do momento em que a escritura é lavrada, as partes passam a ter um documento (título causal) que comprova a obrigação da compra e venda, embora ainda não se tenha realizada a transferência do imóvel. Além de que, se deve recolher o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI), a ser pago, nos casos de transferência de imóveis entre pessoas vivas.

À vista disso, a transferência da propriedade ocorrerá somente com o Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, depois de comprovado o recolhimento do ITBI, assim que a escritura é registrada no cartório de Registro de Imóveis, o comprador pode ser considerado dono. (HERNADES; COSTA, 2012).

Contudo, caso não seja feito o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador corre alguns riscos, pois o vendedor pode agir de má-fé, ou seja, vender o imóvel duas vezes, lavrando duas escrituras para duas pessoas distintas, caso isso ocorra, quem levar primeiro a escritura para registrar torna-se proprietário do imóvel, a outra pessoa que também comprou e lavrou a escritura ficará sem o bem; se a pessoa lavrar a escritura e não registrar, o imóvel permanecerá no nome do vendedor. Ademais, há casos em que o vendedor possui dívidas e um de seus credores move uma ação de execução contra ele, o imóvel poderá ser levado à hasta pública, ou seja, leilão e posteriormente arrematado, perdendo o imóvel, também, o comprador, por ter deixado de registrá-lo.

Uma vez não registrado o compromisso de compra e venda, concluímos naturalmente, diante do que já foi exposto, que o direito real do promitente comprador não se teria constituído. Doravante, é válido ressaltar, como trazido pelos autores Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho (2014, p. 85), que na nossa realidade, principalmente no que diz respeito aos que militam no interior do país, demonstra que o registro da promessa é uma atitude, embora necessária, pouco freqüente, e por vezes, até certo ponto, desconhecida pelos cidadãos de pouca renda. Nem sempre tal fato se dá por ignorância, mas por inocência ou, até mesmo, pela inegável falta de condições para o pagamento das taxas cartorárias ou do tributo de transmissão, dessa forma, inúmeras promessas de compra e vendas são pactuadas, diariamente, a latere do sistema registrário oficial.

2.3 Os contratos de gaveta, a sua validação e as decorrentes conseqüências jurídicas.

O contrato de gaveta teve seu surgimento na década de 1980 e se tornou mais difundido a partir de 1990, quando foi criada a restrição legal à transferência de imóveis financiados. A conseqüência disso foi o encarecimento das transações, pois houve um significativo aumento de 20% nas prestações e de 2% saldo devedor daqueles que financiaram, ademais, ainda ocorreu à análise do comprador pelo banco para que só assim se pudesse efetivar a compra (MELHOR TAXA, 2017).

Para melhor entendimento, esse tipo de contrato é designado da seguinte forma: uma pessoa financia a imóvel junto a uma instituição financeira, após entrega o bem já financiado para um terceiro, que se empenha a pagá-lo até o quitamento do contrato. (PINHEIRO, 2015).

A problematização do contrato de gaveta se pauta na insegurança inserida no contrato, visto que não é realizado o Registro de Imóveis, faz-se assim com que esta modalidade de negociação gere diversos transtornos as partes envolvidas. Uma notícia vinculada ao STJ, afirma que essa modalidade contratual acarreta milhares de processos em tribunais, visto que pelo menos 30% dos brasileiros efetivam esse contrato.

É fático os prejuízos que podem ser acarretados, dentre eles tem a penhora do imóvel por haver dívida do vendedor, o credor pode vir a falecimento e o imóvel passa a ser destinado aos seus descendentes, o comprador pode tornar-se inadimplente quanto a taxa do IPTU ou do condomínio, chegando até a venda do mesmo imóvel para outra pessoa. Dessa forma o contrato de gaveta não tem validade perante instituições financeiras.

A Caixa Econômica Federal considera essa modalidade de contrato irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, “o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora”. (CONJUR, 2013).

Mesmo com o respaldo acima, o STJ tem dado reconhecimento a pratica do contrato de gaveta, já foram diversos julgados no qual houve possibilidade de celebração do contrato já mencionado, sobre pauta de se considerar legitimo “que o cessionário do imóvel discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos nos referidos contratos”. (CONJUR, 2013).

Outro julgado destacou que com a edição da lei 10.150, onde foi prevista a regulamentação das transferências efetuadas apenas até o dia 25 de outubro de 1996, mantendo, dessa forma, a vedação a cessão de direitos sobre imóveis financiados, sem a intervenção de cunho obrigatório da instituição financeira. (CONJUR, 2013).

Em divergência com o exposto acima, ao que tange a validade de quitação do contrato, já foi reconhecido que caso o contrato exposto tenha se consolidado no tempo, com todas as prestações previstas no contrato efetivamente pagas, não há possibilidade de transferência, visto que não existem prejuízos diretos, em concordância com a teoria do fato consumado, não tendo possibilidade de invalidez contratual.

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS

É notável que a compra e venda tem um papel basilar e efetivo no campo contratual, por ser uma de suas principais finalidades a promoção da circulação de riquezas, esboça uma tradição histórica em todo o território nacional e vem a ser uma das atividades mais comuns do homem moderno e com maior relevância para o sistema capitalista. À vista disso que se optou pelo tratamento desse tema no presente trabalho, em específico o que se denomina de “contratos de gaveta”, tido como um contrato translativo de propriedade em que o vendedor transfere o domínio da coisa e, o comprador, o preço mediante pagamento.

Sendo importante destacar que os contratos de compra e venda só se concretizam após o ato da tradição, quando se trata de propriedades móveis, ou de registro, quando se trata de propriedades imóveis. O Registro de Imóveis é destinado ao controle, cadastro, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindo aos compradores presunção relativa da prova da propriedade, devendo estar de acordo com o que foi disposto no Código Civil e na Lei 6.015/73, dessa forma, mesmo que as partes firmem um acordo na relação contratual do contrato de compra e venda imobiliário e, mesmo havendo posse, se não houver o ato do registro, o comprador não se torna proprietário, depreendendo-se a importância desse dispositivo.

O contrato de gaveta é uma modalidade que vai se contrapor a esse entendimento, já que uma pessoa financia o imóvel junto a uma instituição financeira, após a entrega o bem já financiado para um terceiro, que se empenha a pagá-lo até o quitamento do contrato, sem que seja realizado o Registro de Imóveis. Consequentemente, esta modalidade contratual acarreta milhares de processos em tribunais devido a insegurança inserida nele, sendo os principais prejuízos possíveis a penhora do imóvel e o comprador poder se tornar inadimplente quanto a taxa do IPTU ou do condomínio, não tendo o contrato de gaveta uma validação perante as instituições financeiras.

Assim sendo, criam-se divergências a despeito dessa modalidade de contrato, a Caixa Econômica Federal, por sua vez, o considera irregular, pois exige-se como formalização da venda que se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financeira, em contraposição, o STJ já vem reconhecendo a prática do contrato de gaveta, inclusive com julgados favoráveis a essa temática, o considerando legítimo.

Diante do exposto, percebe-se a importância do Registro, pois uma vez não registrado o compromisso de compra e venda, conclui-se, naturalmente, que o direito real do promitente comprador não se constitui, doravante, apesar das inseguranças mencionadas dos contratos de gaveta, hodiernamente, não se tem um posicionamento certo sobre a validação dessa modalidade contratual. Para mais, vale ressaltar que muitos dos brasileiros continuam a o efetuar, principalmente aos que militam no interior do país, sendo o registro uma atitude pouco frequente e, por vezes até desconhecida devido a inocência ou até mesmo pela falta de condições para o pagamento das taxas cartorárias ou do tributo de transmissão, sendo inúmeras promessas de compra e venda pactuadas diariamente, a latere do sistema registrário oficial.