CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER: natureza jurídica

SUMÁRIO: 1 Contrato de locação e suas características; 2 Lei n.º 8. 245/91; 3 Do Shopping Center; Considerações finais.

 

INTRODUÇÃO: O trabalho produzido tem por intuito discorrer acerca dos contratos de locação, não somente de forma ampla, mas tratando em específico dos contratos de locação em Shopping Center, caracterizando e demonstrando em quais aspectos difere ale da locação de imóvel urbano.

1 Contrato de locação e suas características

O contrato de locação, de forma bem abrangente, acontece quando um indivíduo permite, mediante pagamento, que outro use de coisa sua ou sob sua posse por tempo determinado. (TARTUCE, 2011, p. 363).

A locação pode ser de coisas, onde o objeto do contrato é coisa não fungível. Pode ser também contrato de locação de serviço, onde o objeto é um serviço a ser prestado e ele independe de seu resultado. Há mais uma possibilidade de locação, dando-se ela pela contratação de execução de obra ou determinado trabalho. (GAGLIANO. PAMPLONA FILHO, 2011, p. 189).

O Código Civil preocupou-se em dispor sobre os contratos de locação de coisas a partir do art. 565 até o art. 578. Surgem desta forma duas figuras/ a do locador (aquele que dará a coisa a outrem) e a do locatário (aquele que receberá a coisa e usufruirá dela).

A relação entre eles dar-se-á mediante pagamento daquele que recebe a coisa para aquele que a cede. Esta remuneração recebe o nome de aluguel (TARTUCE, 2011, p. 364). Ele tem característica temporária, podendo ao seu término ser renovado ou não.

Apesar do dispositivo civilista abarcar regras de âmbito geral sobre o contrato de locação, temos legislação específica para tratar locações mais distintas. A exemplo disto, temos a Lei n.º 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela regula os contratos de locação de imóveis urbanos e procedimentos atinentes a eles, lei esta que muito interessa para o tema deste trabalho.

2 Lei n.º 8.245/91

Esta lei regula os contratos de imóveis urbanos tanto residenciais quanto não residenciais. Discutia-se muito se a lei de locação era protetora do locatário. Mas, esse embate a muito fora vencido pelo entendimento de que trouxe na verdade melhores condições para o locador e para o fiador. (TARTUCE, 2011, p. 371).

A lei de locação sofreu algumas alterações com a edição a Lei n.º 12.112/09, que aperfeiçoou alguns procedimentos adotados para a locação de imóvel urbano. A principal alteração talvez seja que o locador, no curso do contrato, não pode reaver seu imóvel alugado. Contudo, se o locatário decidir o entregar antes de findado o contrato, deverá ele arcar com o período em que alugava o imóvel e uma multa já pactuada; na ausência de previsão contratual da multa, pode ela ser majorada judicialmente. (TARTUCE, 2011, p. 369).

O advento do novo Código Civil de 2002 não revogou a lei de locação. Contudo, sua existência afastou alguns princípios demasiadamente genéricos que eram também aplicados a locação de imóvel urbano. (TARTUCE, 2011, p. 372).

Com a aplicação desta lei, podemos entender que imóvel urbano será todo aquele que é destinado à residência, indústria, comércio e serviços com intuito empresarial. (TARTUCE, 2011, p. 373). Encaixar-se-ia aqui os Shopping Centers, haja vista que seriam eles estabelecimentos de vários empreendedores, onde diluem-se os riscos da atividade comercial. (AWAD, 2010, p. 204).

3 Do Shopping Center

Como dito ao final do tópico anterior, o Shopping Center é uma figura que destoa aos imóveis urbanos voltados para a atividade comercial. Com origem americana, a realidade jurídica brasileira teve de ajustar-se para tutelar e orientar esta modalidade econômica e contratual. Assim, a lei de locação versa por algumas vezes sobre a relação entre empreendedor e lojista. O empreendedor seria o dono do espaço destinado a atividade comercial e o lojista, seria aquele que irá alugar, dispor de lotes do todo para desempenhar sua atividade econômica.

A diferença que marca esta atividade é que em nenhum momento o lojista poderá ser proprietário do espaço que usa para suas atividades, mantendo sempre o empreendedor este caráter centralizador e fazendo do contrato entre ambos sempre uma espécie de locação. Este contrato de locação dura, em regra, cinco anos. (BARCELOS, 2009, p. 79).

Esta característica centralizadora é demonstrada em outras áreas desta relação ao saber que o empreendedor é quem estabelece em quais partes do imóvel tal lojista irá abrir seu estabelecimento. Pode-se achar esta prática arbitrária, danosa as relações contratuais e a liberdade das partes ao contratar. Porém, esta questão desmorona quando se entende que a posição do empreendedor não se faz ao seu bel prazer, mas se dá após análise de mercado, econômica e de marketing, visando a todo instante melhores condições de lucro para o lojista e, consequentemente, para si.

O shopping, por isso, irá se organizar juridicamente com uma escritura de normas gerais, um regimento interno, criando uma associação de lojistas e elaborando modelos de contratos de cessão de uso e de res esperata.  Neste último item, que será individualizado para cada lojista, é que haverá a localização e a metragem do espaço cedido para cada um. De fato, a liberdade contratual se dará aqui. (BARCELOS, 2009, p. 79).

Caberá, então, aos lojistas obedecer as regras internas e contratuais as quais se submetem, cabendo também a eles repassarem um percentual de seu faturamento bruto ao empreendedor. Este percentual terá um patamar mínimo estipulado em contrato. Ao empreendedor caberá a administração do shopping.

Considerações finais

A relação contratual existente entre empreendedor e lojista pode soar como das mais vorazes e desleais, se entender-se a postura do primeiro como de controle sobre o segundo. Todavia, nada é feito de forma arbitrária e impositiva.

Ao início, o empreendedor é assessorado para desenvolver a atividade econômica que intenta de tal forma que se minimizem os riscos e maximizem os lucros. As regras existentes, de fato, são rígidas não admitindo grandes flexibilizações, mas se obedecidas só tendem a trazer resultados positivos tanto para empreendedor quanto para o lojista. (BARCELOS, 2009, p. 75).

O ordenamento brasileiro ao abraçar esta modalidade contratual ajuda a demonstrar que as relações contratuais não sumirão, mas gerarão sempre mudanças no mundo jurídico para abarcar as necessidades reais.

REFERÊNCIAS

AWAD, Pedro. DIREITO IMOBILIÁRIO. São Paulo; Renovar, 2010.

BARCELOS, Rodrigo. O CONTRATO DE SHOPPING CENTER. São Paulo; Atlas, 2009.

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. NOVO CURSO DE DIREITO CIVIL. São Paulo; Saraiva, 2011.

TARTUCE, Flávio. DIREITO CIVIL. São Paulo; Método, 2011.