Condomínio Geral
Publicado em 06 de novembro de 2010 por raissa ribeiro
Introdução
No Brasil, a primeira notícia sobre a propriedade privada compartilhada, sob dependência da legislação portuguesa, constam das Ordenações Filipinas, que se referia a propriedade privada conjugada no seguinte sentido:
"E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifício algum" (Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 18.).
O Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto, ante a edição do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que dispunha sobre a "alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares". Foi modificado pelo Decreto-lei nº 5.234, de 08 de fevereiro de 1943, e pela Lei nº 285, de 05 de junho de 1948. A redação do texto legal inicial, todavia, era insatisfatória, pois a incidência legal era limitativa ao número de pavimentos dos edifícios, ao tipo de construção, etc.
Em 1964, sob a autoria de Caio Mario da Silva Pereira, o Congresso Nacional aprovou a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro desse mesmo ano, que veio a regulamentar a modalidade de propriedade horizontal, já que o código de 1916 não abordava o tema, de sorte que os primeiros prédios regiam-se pelos usos e costumes, e pelas disposições análogas do condomínio tradicional.
Conceito
Segundo Caio Mário M. S. Pereira (Caio M. S. Pereira, Instituições, v. 4, p. 160; Lafayette, Direito das Coisas.), ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". Assim, Dá-se condomínio quando, em uma relação de direito de propriedade, diversos são os sujeitos ativos.
Aos proprietários da coisa em comum dá-se o nome de condômino. A cada condômino será atribuída uma parcela, uma fração ou uma quota ideal da parte que lhe couber sobre o objeto comum, podendo, todos, usufruir, dispor e reivindicar ao que for compatível com a indivisão, mas aos comproprietários são atribuídas exclusividades jurídicas a fim de excluir qualquer sujeito que seja estranho ao instituto. Objetivamente, o condomínio é sinônimo de indivisão, compropriedade ou comunhão; é coisa sobre a qual os sujeitos de direito têm direitos concorrentes e subjetivamente. É de aspecto comum, sendo cada sujeito possuidor de um direito com simultâneo à varias outras pessoas possuidoras do mesmo direito.
Todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que decorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto.
Natureza Jurídica
Há discussões em relação a natureza jurídica do condomínio. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em jurisprudência, já decidiu que "o Código Civil Brasileiro, tomando partido entre correntes tão diversas e tão embaraçosas, aceitou a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedade sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os próprios condôminos, o direito de cada um é auto limitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que se torne possível sua coexistência" (Ap. n° 102.446, Rel. Des. Souza Lima, ac. 29.12.1961, in RT, 332/170). Essa decisão baseia-se no fato de que o condomínio dá o direito de usufruto, disposição e reivindicação da quota parte ideal que cabe a cada condômino, considera-se, assim, a natureza jurídica de tal instituto de caráter individualista, já que as partes pertencentes a cada sujeito do condomínio são ideais, uma vez que o conceito de condomínio é o da indivisão da coisa.
Cézar Fiúza, explica que a teoria da propriedade integral ou total, talvez a mais aceita entre nós, e que os vários condôminos exercem, cada qual, um único direito de propriedade sobre a coisa comum. O direito é um só, exercendo-se por cada um dos condôminos indistintamente. Assim, o exercício de cada um se limita pelo exercício dos demais. Essa é a teoria adotada pelo Código Civil Brasileiro.
De acordo com a teoria das propriedades plúrimas parciais, o condomínio consiste em vários direitos de propriedade sobre frações ideais da coisa comum. Essa teoria é menos aceita.
Há ainda uma terceira teoria para a qual o condomínio seria pessoa jurídica colegiada, sendo os condôminos seus associados. Para Lino Salis, diferentemente da teoria da propriedade integral, há um só direito exercido fracionadamente.
Condomínio "versus" exclusividade do direito de propriedade
A propriedade, que por conceito, trata-se de um direito real que recai diretamente sobre a coisa, e que é independente, tanto para o seu exercício, quanto para a prestação de quem quer que seja. O direito de propriedade é absoluto, exclusivo e perpétuo, até que se prove o contrário.
Como conseqüência da exclusividade do direito de propriedade, como explica Silvio Rodrigues, de certo modo, a noção de condomínio contrasta com a afirmação de exclusividade do direito de propriedade. Para conciliar a aparente contradição, entende-se que o direito de propriedade é um só, do qual cada um dos co-proprietários tem uma parte ideal. No tocante a essa parte ideal, o direito do condômino é absoluto, exclusivo e perpétuo.
Segundo Lafayette (Lafayette, direito das coisas, cit.,§ 30, citado na obra de Silvio Rodrigues, Direito Civil (direito das coisas), v.5, p. 195.), o condomínio não pode pertencer ao mesmo tempo a duas pessoas, pois o domínio de uma aniquilaria o domínio da outra, todavia, pode a propriedade deu uma coisa pertencer em comum a diversos, tendo cada um parte ideal, o que se verifica quando a coisa se acha indivisa.
Em síntese, uma vez posto o condomínio a funcionar, cada comunheiro, em face de terceiros, atua como proprietário exclusivo e ordinário; mas, em face de seus consortes, seu direito esbarra com igual direito dos destes, de maneira que sua atividade, no desfrute da coisa comum, só é permitida enquanto não invadir a área de interesse daqueles.
Por ser o direito de propriedade absoluto, exclusivo e perpétuo, há ainda divergências doutrinárias no que concerne ao estudo sobre a propriedade condominial, como por exemplo, Clóvis Beviláqua, ao dizer que o condomínio é uma forma anormal de propriedade.
Embora ainda controverso, é fato que o condomínio, hodiernamente, tem se tornado cada vez mais comum no âmbito social, e que constitui direito de propriedade que mais de um sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir as suas funções sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que integram o condomínio.
Classificação
1. Quanto à origem:
a) Voluntário ? o condomínio é voluntário quando resultar de acordo de vontade dos consortes, originando-se de um negócio jurídico através do qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar.
b) Involuntário - o condomínio é involuntário quando a criação deste é estranha a vontade dos condôminos, tendo em vista que sua criação será através de determinação legal. Nesta modalidade os desígnios das partes não influenciam para a criação do condomínio.
2. Quanto ao objeto:
a) Comunhão universal - o condomínio será de comunhão universal se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimento.
b) Comunhão particular - o condomínio será de comunhão particular se restringir-se a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais.
3. Quanto à sua necessidade:
a) Condomínio ordinário ou transitório ? é aquele que, oriundo ou não de convenção, vigora durante certo lapso temporal ou enquanto não se lhe ponha termo, mas que sempre e em qualquer momento pode cessar.
b) Condomínio permanente ? é aquele que não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito correlativo.
4. Quanto à sua forma:
a) Condomínio pro diviso- segundo o qual a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem ou coisa.
b) Condomínio pro indiviso ? é aquele cuja comunhão perdura de fato e de direito. Todos permanecem na indivisão, não se localizando o bem, que se mantém indiviso.
Espécies
O nosso Código Civil regulamenta duas espécies de condomínio: geral e o edilício. Enquanto no primeiro qualquer coisa, tanto propriedade móvel como imóvel, pode ser submetido a condomínio, no segundo, apenas versa sobre propriedade vertical, ou seja, de edifícios. O condomínio edilício é constituído por princípios gerais, e é composta por propriedade edilícia exclusiva (particular, exclusivamente do condômino) e coletiva (área comum do prédio).
É importante ressaltar que o condomínio edilício não abrange os atuais condomínios horizontais, como os condomínios residenciais de casa. Em relação a esses condomínios, o Código Civil é omisso, e, devido a necessidade de regulação, a jurisprudência tem entendido que as regras do condomínio edilício se aplicam, por analogia, aos condomínios horizontais.
Direitos dos condôminos em condomínio geral
I ? Cada condômino tem direito de usar livremente a coisa ou bem comum de acordo com sua destinação (art. 1.314, do Código Civil). Não é permitido alterar o modo como tradicionalmente é usado o bem ou coisa, isso se dá porque os demais condôminos também são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada proprietário possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe.
II ? Exercer sobre o bem todos os direitos inerentes a propriedade, compatíveis com a indivisão. Consequentemente, a utilização da coisa comum pelo condômino só encontra limite na proibição de perturbar igual uso por parte do seu consorte.
III ? Direito de reivindicar de terceiro a coisa comum. Tal reivindicação é cabível contra terceiros e não contra os condôminos, já que, estes, na qualidade de donos, oporiam ao reivindicante direito igual ao por ele ostentado.
De acordo com o doutrinador Silvio Rodrigues (Silvio Rodrigues, Direito Civil (direito das coisas), v. 5, p.198.), se se tratar de comunhão pro diviso, o condômino, dada a sua condição de possuidor, pode defender sua posse contra quem quer que seja e até, contra o seu consorte.
IV ? Poderá gravar em sua quota parte com ônus real a propriedade comum. É importante observar que a garantia não será na totalidade do bem ou coisa, mas apenas na quota parte ideal que lhe couber.
V ? Poderá ser estabelecida quota parte de tamanhos diferentes desde que prevista no ato constitutivo. Quando este não trouxer o tamanho da quota, presume a lei que elas sejam iguais.
VI ? Poderá o condômino eximir-se de pagar as despesas condominiais através da faculdade que a lei prevê, de renunciar sua propriedade, produzindo, assim, efeito "ex tunc"até a obrigação. A renúncia deixa a parte renunciada sem proprietário, proporcionando direito para os demais condôminos de adquirir a quota renunciada. Logo, com a renuncia, o renunciante deixa de ser condômino e, a obrigação é passada para quem adquirir a coisa renunciada, pois retroage na época da dívida.
VII ? Um condômino pode contrair dívida em nome do condomínio, ou seja, de proveito comum, obrigando, desse modo, o seu cumprimento apenas para aquele que contraiu e assumiu a responsabilidade. Após o cumprimento da obrigação feita por ele, possuirá direito regressivo contra os demais, que pagarão conforme a quota parte. O condômino que contraiu a dívida é o responsável para com o credor, ficando, não obstante, com ação regressiva contra os demais consortes.
VIII ? Os condôminos podem contrair uma dívida em proveito da comunhão. Se nesse contrato não for estabelecido solidariedade ou responsabilidade contratual da obrigação, a lei entende que todos estão responsáveis proporcionalmente pelo quinhão na propriedade comum.
IX ? Poderá, cada condômino, perceber o fruto comum em forma individual, todavia, responde perante os demais por essa percepção e pelos danos que causou aos demais (art. 1.319, do Código Civil). Assim, se o prédio de todos é habitado por apenas um dos condôminos, deve este, àqueles, alugueres correspondentes aos seus quinhões.
X ? A regra tradicional de ninguém ser obrigado a permanecer em condomínio encontra manifestação no art. 1320 do C.C, que defere ao comunheiro o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum. É permitida a alienação do bem, na medida da sua quota parte ideal, uma vez que constituído o condomínio, ninguém e obrigado a permanecer nessa situação de forma perpétua.
A jurisprudência tem entendido que quando o bem é indivisível, deve haver o direito de preferência, contudo, se não for indivisível, não é necessário a preferência, embora seja uma garantia.
XI ? faculdade de se criar uma indivisão "temporária" do bem comum. Esta modalidade de indivisão decorre da vontade dos próprios condôminos e, não pode ser superior ao prazo de 5 anos, sendo possível uma prorrogação. Findo o prazo estipulado, o condomínio torna-se divisível.
XII ? Pode o condômino requere ao juiz a extinção do condomínio, ainda que impere a indivisão, devendo, todavia, justificar o motivo desse pedido, que necessariamente deverá ser eivado por graves rações. Os motivos de graves razões são estipulados por doutrinas e jurisprudências.
Deveres dos condôminos em condomínio geral
I ? a coisa comum deve ser usada de acordo com o seu destino e com a sua natureza, vedadas, portanto, ao condômino, sem anuência dos demais, não apenas as modificações que alterem a substância da coisa, como as que mudem a maneira como ela é tradicionalmente explorada (art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil). Assim, é proibido a alterar a destinação do bem comum sem concordância dos demais consortes, ainda que possua a maior fração ideal.
II ? O condômino, ao dar posse, uso ou gozo à terceiro, deve buscar previamente a autorização dos demais condôminos. É vedado dar posse, uso ou gozo sem a autorização dos demais condôminos, e, ocorrendo, a lei dá o direito aos consortes para ingressar com ação de reintegração de posse para retirar o terceiro.
III ? Obrigação de contribuir, na proporção de sua quota condominial, para as despesas de conservação da propriedade comum.
IV ? se cada condômino perceber o fruto comum em forma individual, tem o dever de responder perante os demais pela mesma e pelos danos que causou.
V ? A obrigação do condomínio é propter rem, que decorre de sua condição de comunheiro, por isso, ela se transmite a seu sucessor a titulo singular e se extingue pelo abandono da coisa.
Administração do condomínio
É possível que as partes, não desejando usar conjuntamente a coisa comum e não querendo dividir, resolvam administrá-la. Se assim deliberarem, por maioria, escolherão também o administrador. É a regra do artigo 1.323 do Código Civil.
Todas as decisões dos condôminos devem ser tomadas em assembléias, por deliberação da maioria, maioria esta que será calculada pelo valor dos quinhões, e não por número de pessoas. Nas assembléias serão fixadas tanto a remuneração como o período que o administrador ocupara o cargo.
Não sendo possível alcançar maioria absolta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros (art. 1.325, § 2º, do Código Civil).
O administrador pode ser tanto um condômino como um terceiro estranho ao condomínio. Sendo um terceiro estranho ao condomínio, este deverá ter poderes de simples administração, ou seja, terá seus poderes delimitados, não possuindo amplos poderes para praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa.
É dever do administrador prestar contas do que fez no condomínio nos últimos doze meses, bem como apresentar balanço de suas atividades.
O administrador não poderá pedir usucapião da coisa, pois não possui ânimo de dono, salvo em situações extraordinárias, em que o aludido ânimo for demonstrado através de circunstâncias especiais.
Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. Logo, a lei permite que as partes fixem uma distribuição de lucros que não corresponda à proporção dos quinhões, e, apenas se não houver tal distribuição, haverá partilha na proporção dos quinhões.
De acordo com Beviláqua (Clóvis Beviláqua, Código Civil..., cit., obs. ao art. 683), os consortes podem combinar diferentemente, pois o condomínio pode resultar de um contrato, como se diversas pessoas compram um prédio para o revender, caso em que poderá ser estipulada uma divisão de lucros, segundo a vontade dos pactuantes.
O Código Civil em seu art. 1.324, compreende mandado tácito ao estabelecer que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Extinção do condomínio geral
Quando a coisa for indivisível, ou se tornar, pela divisão, imprópria a sue destino, os consortes podem, se quiserem, adjudicá-la a um só, que indenizará os outros. Nessa hipótese extinguir-se-á o condomínio pela consolidação da propriedade, nas mãos do adjudicante. Se, ao contrário, desprezarem essa solução, a coisa será vendida, e a divisão, nesse caso, far-se-á sobre o preço, extinguindo-se, da mesma forma, o condomínio. A ação de divisão, conferida a qualquer dos condôminos contra os outros, a fim de promover a divisão do objeto do condomínio, encontra-se disciplinada nos arts. 946 e seguintes do Código de Processo Civil (Silvio Rodrigues, Direito Civil (direito das coisas), v. 5, p. 203).
Conclusão
Diante do exposto, conclui-se que o condomínio, tanto o geral como o edilício, são formas diferentes de exercer a propriedade, pois ocorre quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, de acordo com a sua quota parte. Portanto, há diversos sujeitos ativos integrando uma relação de direito de propriedade. A importância desta matéria está relacionada com o desenvolvimento da sociedade, já que á medida quem a sociedade evolui, o direito deve também criar normas para acompanhas as necessidades da sociedade.
Assim, o condomínio é um poderoso instrumento de realização da propriedade e, deve ser visto à luz da função econômica e social dos direitos reais, previstos no artigo 5º., XXIII, da Constituição Federal.
É importante ressaltar que, embora o condomínio seja um instituto importante e bem delimitado no Código Civil brasileiro, na sociedade hodierna tem sido fonte de discórdias e conflitos, principalmente em se tratando de condomínio edilício.
Referências bibliográficas
? Silvio Rodrigues, Direito Civil ? direito das coisas, v. 5, 28ª ed., 4ª tirarem, 2007, ed. Saraiva.
? www.centraljuridica.com/doutrina/106/direito_civil/condominio.html - acesso em 15 de outubro de 2010.
? www.webartigosos.com/articles/23984/1/Condominio-Geral-e-Edilicio/pagina1.html - acesso em 20 de outubro de 2010.
? jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 ? acesso em 25 de outubro de 2010.
? jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4133 ? acesso em 25 de outubro de 2010.
? guaiba.ulbra.tche.br/direito/romeo/dc7_conteudo.rtf ? acesso em 25 de outubro de 2010.
? www2.uel.br/revistas/direitoprivado/artigos/Roberto_Marquesi_Ana_Cl%C3%A1udia_Uma_vis%C3%A3o_panor%C3%A2mica_condom%C3%ADnio_geral_c%C3%B3digo_civil.pdf ? acesso em 6 de novembro de 2010.
No Brasil, a primeira notícia sobre a propriedade privada compartilhada, sob dependência da legislação portuguesa, constam das Ordenações Filipinas, que se referia a propriedade privada conjugada no seguinte sentido:
"E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifício algum" (Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 18.).
O Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto, ante a edição do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que dispunha sobre a "alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares". Foi modificado pelo Decreto-lei nº 5.234, de 08 de fevereiro de 1943, e pela Lei nº 285, de 05 de junho de 1948. A redação do texto legal inicial, todavia, era insatisfatória, pois a incidência legal era limitativa ao número de pavimentos dos edifícios, ao tipo de construção, etc.
Em 1964, sob a autoria de Caio Mario da Silva Pereira, o Congresso Nacional aprovou a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro desse mesmo ano, que veio a regulamentar a modalidade de propriedade horizontal, já que o código de 1916 não abordava o tema, de sorte que os primeiros prédios regiam-se pelos usos e costumes, e pelas disposições análogas do condomínio tradicional.
Conceito
Segundo Caio Mário M. S. Pereira (Caio M. S. Pereira, Instituições, v. 4, p. 160; Lafayette, Direito das Coisas.), ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". Assim, Dá-se condomínio quando, em uma relação de direito de propriedade, diversos são os sujeitos ativos.
Aos proprietários da coisa em comum dá-se o nome de condômino. A cada condômino será atribuída uma parcela, uma fração ou uma quota ideal da parte que lhe couber sobre o objeto comum, podendo, todos, usufruir, dispor e reivindicar ao que for compatível com a indivisão, mas aos comproprietários são atribuídas exclusividades jurídicas a fim de excluir qualquer sujeito que seja estranho ao instituto. Objetivamente, o condomínio é sinônimo de indivisão, compropriedade ou comunhão; é coisa sobre a qual os sujeitos de direito têm direitos concorrentes e subjetivamente. É de aspecto comum, sendo cada sujeito possuidor de um direito com simultâneo à varias outras pessoas possuidoras do mesmo direito.
Todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que decorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto.
Natureza Jurídica
Há discussões em relação a natureza jurídica do condomínio. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em jurisprudência, já decidiu que "o Código Civil Brasileiro, tomando partido entre correntes tão diversas e tão embaraçosas, aceitou a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedade sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os próprios condôminos, o direito de cada um é auto limitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que se torne possível sua coexistência" (Ap. n° 102.446, Rel. Des. Souza Lima, ac. 29.12.1961, in RT, 332/170). Essa decisão baseia-se no fato de que o condomínio dá o direito de usufruto, disposição e reivindicação da quota parte ideal que cabe a cada condômino, considera-se, assim, a natureza jurídica de tal instituto de caráter individualista, já que as partes pertencentes a cada sujeito do condomínio são ideais, uma vez que o conceito de condomínio é o da indivisão da coisa.
Cézar Fiúza, explica que a teoria da propriedade integral ou total, talvez a mais aceita entre nós, e que os vários condôminos exercem, cada qual, um único direito de propriedade sobre a coisa comum. O direito é um só, exercendo-se por cada um dos condôminos indistintamente. Assim, o exercício de cada um se limita pelo exercício dos demais. Essa é a teoria adotada pelo Código Civil Brasileiro.
De acordo com a teoria das propriedades plúrimas parciais, o condomínio consiste em vários direitos de propriedade sobre frações ideais da coisa comum. Essa teoria é menos aceita.
Há ainda uma terceira teoria para a qual o condomínio seria pessoa jurídica colegiada, sendo os condôminos seus associados. Para Lino Salis, diferentemente da teoria da propriedade integral, há um só direito exercido fracionadamente.
Condomínio "versus" exclusividade do direito de propriedade
A propriedade, que por conceito, trata-se de um direito real que recai diretamente sobre a coisa, e que é independente, tanto para o seu exercício, quanto para a prestação de quem quer que seja. O direito de propriedade é absoluto, exclusivo e perpétuo, até que se prove o contrário.
Como conseqüência da exclusividade do direito de propriedade, como explica Silvio Rodrigues, de certo modo, a noção de condomínio contrasta com a afirmação de exclusividade do direito de propriedade. Para conciliar a aparente contradição, entende-se que o direito de propriedade é um só, do qual cada um dos co-proprietários tem uma parte ideal. No tocante a essa parte ideal, o direito do condômino é absoluto, exclusivo e perpétuo.
Segundo Lafayette (Lafayette, direito das coisas, cit.,§ 30, citado na obra de Silvio Rodrigues, Direito Civil (direito das coisas), v.5, p. 195.), o condomínio não pode pertencer ao mesmo tempo a duas pessoas, pois o domínio de uma aniquilaria o domínio da outra, todavia, pode a propriedade deu uma coisa pertencer em comum a diversos, tendo cada um parte ideal, o que se verifica quando a coisa se acha indivisa.
Em síntese, uma vez posto o condomínio a funcionar, cada comunheiro, em face de terceiros, atua como proprietário exclusivo e ordinário; mas, em face de seus consortes, seu direito esbarra com igual direito dos destes, de maneira que sua atividade, no desfrute da coisa comum, só é permitida enquanto não invadir a área de interesse daqueles.
Por ser o direito de propriedade absoluto, exclusivo e perpétuo, há ainda divergências doutrinárias no que concerne ao estudo sobre a propriedade condominial, como por exemplo, Clóvis Beviláqua, ao dizer que o condomínio é uma forma anormal de propriedade.
Embora ainda controverso, é fato que o condomínio, hodiernamente, tem se tornado cada vez mais comum no âmbito social, e que constitui direito de propriedade que mais de um sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir as suas funções sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que integram o condomínio.
Classificação
1. Quanto à origem:
a) Voluntário ? o condomínio é voluntário quando resultar de acordo de vontade dos consortes, originando-se de um negócio jurídico através do qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar.
b) Involuntário - o condomínio é involuntário quando a criação deste é estranha a vontade dos condôminos, tendo em vista que sua criação será através de determinação legal. Nesta modalidade os desígnios das partes não influenciam para a criação do condomínio.
2. Quanto ao objeto:
a) Comunhão universal - o condomínio será de comunhão universal se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimento.
b) Comunhão particular - o condomínio será de comunhão particular se restringir-se a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais.
3. Quanto à sua necessidade:
a) Condomínio ordinário ou transitório ? é aquele que, oriundo ou não de convenção, vigora durante certo lapso temporal ou enquanto não se lhe ponha termo, mas que sempre e em qualquer momento pode cessar.
b) Condomínio permanente ? é aquele que não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito correlativo.
4. Quanto à sua forma:
a) Condomínio pro diviso- segundo o qual a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem ou coisa.
b) Condomínio pro indiviso ? é aquele cuja comunhão perdura de fato e de direito. Todos permanecem na indivisão, não se localizando o bem, que se mantém indiviso.
Espécies
O nosso Código Civil regulamenta duas espécies de condomínio: geral e o edilício. Enquanto no primeiro qualquer coisa, tanto propriedade móvel como imóvel, pode ser submetido a condomínio, no segundo, apenas versa sobre propriedade vertical, ou seja, de edifícios. O condomínio edilício é constituído por princípios gerais, e é composta por propriedade edilícia exclusiva (particular, exclusivamente do condômino) e coletiva (área comum do prédio).
É importante ressaltar que o condomínio edilício não abrange os atuais condomínios horizontais, como os condomínios residenciais de casa. Em relação a esses condomínios, o Código Civil é omisso, e, devido a necessidade de regulação, a jurisprudência tem entendido que as regras do condomínio edilício se aplicam, por analogia, aos condomínios horizontais.
Direitos dos condôminos em condomínio geral
I ? Cada condômino tem direito de usar livremente a coisa ou bem comum de acordo com sua destinação (art. 1.314, do Código Civil). Não é permitido alterar o modo como tradicionalmente é usado o bem ou coisa, isso se dá porque os demais condôminos também são proprietários e, sendo a coisa de uso comum, cada proprietário possui sua parte ideal do bem, o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a parte que lhe cabe.
II ? Exercer sobre o bem todos os direitos inerentes a propriedade, compatíveis com a indivisão. Consequentemente, a utilização da coisa comum pelo condômino só encontra limite na proibição de perturbar igual uso por parte do seu consorte.
III ? Direito de reivindicar de terceiro a coisa comum. Tal reivindicação é cabível contra terceiros e não contra os condôminos, já que, estes, na qualidade de donos, oporiam ao reivindicante direito igual ao por ele ostentado.
De acordo com o doutrinador Silvio Rodrigues (Silvio Rodrigues, Direito Civil (direito das coisas), v. 5, p.198.), se se tratar de comunhão pro diviso, o condômino, dada a sua condição de possuidor, pode defender sua posse contra quem quer que seja e até, contra o seu consorte.
IV ? Poderá gravar em sua quota parte com ônus real a propriedade comum. É importante observar que a garantia não será na totalidade do bem ou coisa, mas apenas na quota parte ideal que lhe couber.
V ? Poderá ser estabelecida quota parte de tamanhos diferentes desde que prevista no ato constitutivo. Quando este não trouxer o tamanho da quota, presume a lei que elas sejam iguais.
VI ? Poderá o condômino eximir-se de pagar as despesas condominiais através da faculdade que a lei prevê, de renunciar sua propriedade, produzindo, assim, efeito "ex tunc"até a obrigação. A renúncia deixa a parte renunciada sem proprietário, proporcionando direito para os demais condôminos de adquirir a quota renunciada. Logo, com a renuncia, o renunciante deixa de ser condômino e, a obrigação é passada para quem adquirir a coisa renunciada, pois retroage na época da dívida.
VII ? Um condômino pode contrair dívida em nome do condomínio, ou seja, de proveito comum, obrigando, desse modo, o seu cumprimento apenas para aquele que contraiu e assumiu a responsabilidade. Após o cumprimento da obrigação feita por ele, possuirá direito regressivo contra os demais, que pagarão conforme a quota parte. O condômino que contraiu a dívida é o responsável para com o credor, ficando, não obstante, com ação regressiva contra os demais consortes.
VIII ? Os condôminos podem contrair uma dívida em proveito da comunhão. Se nesse contrato não for estabelecido solidariedade ou responsabilidade contratual da obrigação, a lei entende que todos estão responsáveis proporcionalmente pelo quinhão na propriedade comum.
IX ? Poderá, cada condômino, perceber o fruto comum em forma individual, todavia, responde perante os demais por essa percepção e pelos danos que causou aos demais (art. 1.319, do Código Civil). Assim, se o prédio de todos é habitado por apenas um dos condôminos, deve este, àqueles, alugueres correspondentes aos seus quinhões.
X ? A regra tradicional de ninguém ser obrigado a permanecer em condomínio encontra manifestação no art. 1320 do C.C, que defere ao comunheiro o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum. É permitida a alienação do bem, na medida da sua quota parte ideal, uma vez que constituído o condomínio, ninguém e obrigado a permanecer nessa situação de forma perpétua.
A jurisprudência tem entendido que quando o bem é indivisível, deve haver o direito de preferência, contudo, se não for indivisível, não é necessário a preferência, embora seja uma garantia.
XI ? faculdade de se criar uma indivisão "temporária" do bem comum. Esta modalidade de indivisão decorre da vontade dos próprios condôminos e, não pode ser superior ao prazo de 5 anos, sendo possível uma prorrogação. Findo o prazo estipulado, o condomínio torna-se divisível.
XII ? Pode o condômino requere ao juiz a extinção do condomínio, ainda que impere a indivisão, devendo, todavia, justificar o motivo desse pedido, que necessariamente deverá ser eivado por graves rações. Os motivos de graves razões são estipulados por doutrinas e jurisprudências.
Deveres dos condôminos em condomínio geral
I ? a coisa comum deve ser usada de acordo com o seu destino e com a sua natureza, vedadas, portanto, ao condômino, sem anuência dos demais, não apenas as modificações que alterem a substância da coisa, como as que mudem a maneira como ela é tradicionalmente explorada (art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil). Assim, é proibido a alterar a destinação do bem comum sem concordância dos demais consortes, ainda que possua a maior fração ideal.
II ? O condômino, ao dar posse, uso ou gozo à terceiro, deve buscar previamente a autorização dos demais condôminos. É vedado dar posse, uso ou gozo sem a autorização dos demais condôminos, e, ocorrendo, a lei dá o direito aos consortes para ingressar com ação de reintegração de posse para retirar o terceiro.
III ? Obrigação de contribuir, na proporção de sua quota condominial, para as despesas de conservação da propriedade comum.
IV ? se cada condômino perceber o fruto comum em forma individual, tem o dever de responder perante os demais pela mesma e pelos danos que causou.
V ? A obrigação do condomínio é propter rem, que decorre de sua condição de comunheiro, por isso, ela se transmite a seu sucessor a titulo singular e se extingue pelo abandono da coisa.
Administração do condomínio
É possível que as partes, não desejando usar conjuntamente a coisa comum e não querendo dividir, resolvam administrá-la. Se assim deliberarem, por maioria, escolherão também o administrador. É a regra do artigo 1.323 do Código Civil.
Todas as decisões dos condôminos devem ser tomadas em assembléias, por deliberação da maioria, maioria esta que será calculada pelo valor dos quinhões, e não por número de pessoas. Nas assembléias serão fixadas tanto a remuneração como o período que o administrador ocupara o cargo.
Não sendo possível alcançar maioria absolta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros (art. 1.325, § 2º, do Código Civil).
O administrador pode ser tanto um condômino como um terceiro estranho ao condomínio. Sendo um terceiro estranho ao condomínio, este deverá ter poderes de simples administração, ou seja, terá seus poderes delimitados, não possuindo amplos poderes para praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa.
É dever do administrador prestar contas do que fez no condomínio nos últimos doze meses, bem como apresentar balanço de suas atividades.
O administrador não poderá pedir usucapião da coisa, pois não possui ânimo de dono, salvo em situações extraordinárias, em que o aludido ânimo for demonstrado através de circunstâncias especiais.
Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. Logo, a lei permite que as partes fixem uma distribuição de lucros que não corresponda à proporção dos quinhões, e, apenas se não houver tal distribuição, haverá partilha na proporção dos quinhões.
De acordo com Beviláqua (Clóvis Beviláqua, Código Civil..., cit., obs. ao art. 683), os consortes podem combinar diferentemente, pois o condomínio pode resultar de um contrato, como se diversas pessoas compram um prédio para o revender, caso em que poderá ser estipulada uma divisão de lucros, segundo a vontade dos pactuantes.
O Código Civil em seu art. 1.324, compreende mandado tácito ao estabelecer que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Extinção do condomínio geral
Quando a coisa for indivisível, ou se tornar, pela divisão, imprópria a sue destino, os consortes podem, se quiserem, adjudicá-la a um só, que indenizará os outros. Nessa hipótese extinguir-se-á o condomínio pela consolidação da propriedade, nas mãos do adjudicante. Se, ao contrário, desprezarem essa solução, a coisa será vendida, e a divisão, nesse caso, far-se-á sobre o preço, extinguindo-se, da mesma forma, o condomínio. A ação de divisão, conferida a qualquer dos condôminos contra os outros, a fim de promover a divisão do objeto do condomínio, encontra-se disciplinada nos arts. 946 e seguintes do Código de Processo Civil (Silvio Rodrigues, Direito Civil (direito das coisas), v. 5, p. 203).
Conclusão
Diante do exposto, conclui-se que o condomínio, tanto o geral como o edilício, são formas diferentes de exercer a propriedade, pois ocorre quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, de acordo com a sua quota parte. Portanto, há diversos sujeitos ativos integrando uma relação de direito de propriedade. A importância desta matéria está relacionada com o desenvolvimento da sociedade, já que á medida quem a sociedade evolui, o direito deve também criar normas para acompanhas as necessidades da sociedade.
Assim, o condomínio é um poderoso instrumento de realização da propriedade e, deve ser visto à luz da função econômica e social dos direitos reais, previstos no artigo 5º., XXIII, da Constituição Federal.
É importante ressaltar que, embora o condomínio seja um instituto importante e bem delimitado no Código Civil brasileiro, na sociedade hodierna tem sido fonte de discórdias e conflitos, principalmente em se tratando de condomínio edilício.
Referências bibliográficas
? Silvio Rodrigues, Direito Civil ? direito das coisas, v. 5, 28ª ed., 4ª tirarem, 2007, ed. Saraiva.
? www.centraljuridica.com/doutrina/106/direito_civil/condominio.html - acesso em 15 de outubro de 2010.
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? jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 ? acesso em 25 de outubro de 2010.
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? guaiba.ulbra.tche.br/direito/romeo/dc7_conteudo.rtf ? acesso em 25 de outubro de 2010.
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