Condomínio Edilício - Aspectos Relevantes
Publicado em 17 de novembro de 2010 por Leonardo Ariel Barroso Maia Costa
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
ASPECTOS RELEVANTES
1. INTRODUÇÃO
Condomínio é uma palavra de origem latina, cujo significado designa influência ou soberania praticada por dois ou mais indivíduos em comum. O termo é composto de cum (com) e dominium (autoridade). Atualmente, além deste significado, designa uma despesa que deve ser paga por moradores de um mesmo edifício ou conjunto de edifícios. Sob o aspecto técnico da palavra, segundo o conceito legal brasileiro, trata-se do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto.
2. CONTEXTO HISTÓRICO NO BRASIL
Por estar sujeito às leis advindas de Portugal, o Brasil recebeu as primeiras noções de propriedade privada conjugada com a compartilhada a partir das Ordenações Filipinas, que propunha o seguinte:
?E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifício algum" (Livro I, Tit. 68, § 34).
A partir de então, influenciado pelas legislações de outros países, o Brasil avançou ao regulamentar o assunto, mediante a edição do Dec. Nº. 5.481, de 25 de junho de 1928, que regia a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares. Foi então modificado pelo Decreto-lei nº. 5.234, de 08 de fevereiro de 1943, e pela Lei nº. 285, de 05 de junho de 1948. O texto inicial da lei era insatisfatório, já que, atingia situações onde o número de pavimentos dos edifícios era limitado. Entretanto, tal regulamentação contribuiu muito para as circunstâncias em que viviam, principalmente com o advento da propriedade horizontal, pois que, nem mesmo o código de 1916 tinha previsão sobre a matéria, de sorte que os primeiros prédios foram regidos pelos usos e costumes da época, como também pelas disposições análogas do condomínio tradicional.
Foi em 1964, sob a autoria do jurista Caio Mario da Silva Pereira, que houve melhor detalhamento dessa questão sobre o sistema condominial com a aprovação da Lei nº. 4.591, de 16 dezembro, pelo Congresso Nacional, que passou a regulamentar tal modalidade de propriedade. Não obstante, esta lei tenha sofrido alterações pela Lei nº. 4864, de 29 de novembro de 1965, há posições que confirmam algumas das disposições ainda prevalecentes no ordenamento atual, tal como o capítulo referente às incorporações imobiliárias. Para tanto apresentamos a opinião de Hélio Lobo Júnior, para quem também vige o disposto no art. 8º "a" à "d", da Lei nº. 4.591/64. Discorre o especialista em Direito Imobiliário:
"se assim não se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomínio edilício de casas térreas ou assobradadas, o que não parece nem um pouco razoável. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei nº 4.591/64." (em artigo publicado na coletânea de trabalhos sobre o Novo Código Civil e o Registro de Imóveis, coordenada por Ulysses da Silva, Ed. Sérgio Antonio Fabris, p. 25, 2004).
Com as novas disposições do código civil de 2002, procurou-se preencher tais lacunas. Assim, o novo código civil passa a disciplinar integralmente o condomínio edilício, revogando essa matéria na Lei nº. 4.591/64, que trata também das incorporações, com dispositivos ainda vigorantes.
3. CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Sob a ótica de Caio Mario, o condomínio edilício é a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, que exterioriza a ideia de propriedade, bem como a ideia de condomínio. Prevê o doutrinador:
Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional). [...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d?água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica. [...] "A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...".
Desta vista, conclui dizendo que o condomínio edilício é a fusão entre o domínio singular com o domínio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade."
No entender de PAZUTTI MEZZARI, sobre o instituto da propriedade horizontal afirma que:
"... é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada."
4. NATUREZA JURÍDICA
No que tange à natureza jurídica do condomínio edilício, existem várias teorias. A teoria acéfala, por exemplo, nega a existência de propriedade no condomínio edilício. Também há a teoria que assemelha o condomínio edilício a uma servidão, idéia oriunda do direito francês, cujo conjunto de proprietários forma uma pessoa jurídica ou coletiva. Há ainda a teoria de que o condomínio constitui uma sociedade ou associação de fato, ou ainda conforme o direito francês se enquadra no direito de superfície. A posição dominante é a que entende ser o condomínio edilício uma comunidade de direito onde várias pessoas são titulares do mesmo objeto (MARQUES, 2005, p.07).
5. LIMITE DO INSTITUTO EDILÍCIO
Um imóvel, existente numa ou mais edificações, valendo-se da nossa sistemática jurídica, poderá ser originário a partir da constituição de outros imóveis, desde que esteja de acordo com as regras assinaladas pelo Estatuto Civil. Desta forma, existirá a propriedade compartilhada, formada por parte exclusiva e parte comum, sendo que, a primeira, em razão de sua individuação em relação ao conjunto, poderá ser livremente alienada e gravada por seu proprietário, o que significa dizer que, não necessita da anuência dos demais condôminos. Contudo, a parte comum, por sua vez, é indivisível e não pode ser alienada com distinção, pois, é considerada agregada a todas as partes exclusivas do conjunto. Em suma, o empreendimento que anteriormente era formado pelo todo, se fraciona originando vários outros imóveis distintos, cada um especificadamente. Entretanto, estarão vinculados pelo uso de partes comuns a todos os proprietários dos imóveis posicionados em unidades autônomas. As regras da compropriedade tradicional serão aplicadas caso não haja área comum.
6. CONDOMÍNIO EDILÍCIO SEGUNDO O NOVO CÓDIGO CIVIL
Atualmente, a matéria do condomínio edilício se encontra regida pelos artigos 1.331 à 1.358, da Lei nº. 10.406/2002, dividida em três seções:
? Seção I enquadra os artigos 1.331 a 1.346, e diz respeito às disposições gerais do instituto
? Seção II trata da administração do condomínio referida nos artigos 1.347 a 1.356
? Seção III menciona as formas de extinção do condomínio, exposta nos artigos 1.357 e 1.358.
Cumpre observar que o nosso Código contém o termo "edificações", de caráter genérico empregado pelo legislador, ampliando o sentido para qualquer espécie de construção, não importando a quantidade de blocos ou pavimentos e a sua destinação.
7. FRAÇÃO IDEAL
Como dispõe o artigo 1.331, §1º do CC, dentro das edificações podem existir partes autônomas ou de uso independente, a que correspondam uma fração ideal no solo e nas partes comuns do edifício.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Logo, o proprietário de fração autônoma pode utilizar as áreas de uso comum, conforme sua destinação de origem, desde que não prejudique a coletividade. O legislador quando criou o dispositivo, silenciou quanto à forma de expressão desta fração, que em razão disto, continuou seguindo o ordenamento anterior referente à expressão sob a forma decimal ou ordinária (art. 1º, §2º da Lei 4.591/64). O critério de fixação da fração ideal é o do valor pecuniário da unidade autônoma, eleito tendo em vista o conjunto da edificação. Nesse sentido, ensina MEZZARI:
"... os apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter valor superior aos situados mais abaixo, até pelo ângulo de visão que possibilitam aos moradores. Igualmente, os apartamentos em zonas litorâneas, de frente, têm evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. E tudo isto com profundos reflexos de ordem econômica."
Necessário observar que, antes esse critério era opcional, pois, podia também ser fixado o valor em função da área construída de cada unidade tendo em vista o todo. Desta forma, ponderamos: Qual foi o juízo feito pelo legislador com a expressão "valor"? Neste sentido questiona LAMANA PAIVA, o valor "do custo da construção, o venal, o de mercado, ou o de avaliação?"
A fração ideal possui grande importância relativa aos condôminos e suas relações entre si. Vejamos:
1 ? De acordo com o artigo 1.333, caput, do C.C., o (s) titular (es) que possuir (em) o mínimo de 2/3 das frações ideais do condomínio, determinarão o regulamento de constituição do condomínio, vinculando obrigatoriamente os demais titulares, ou possuidores e detentores de direito sobre as unidades;
2 ? A quota de participação dos condôminos nas despesas condominiais é determinada conforme a fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I do C.C.);
3 ? Considerando-se o critério da proporcionalidade, cada condômino participa das votações em assembléias gerais, segundo o quantum das frações ideais do condomínio;
4 ? Em havendo deliberações referentes à reconstrução ou venda do edifício, as frações ideais determinarão a representatividade dos votos da assembléia.
8. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O Código Civil regula a administração do condomínio edilício nos dispositivos dos artigos 1.347 a 1.356. Prevê o instituto que a administração deve ser exercida por um sindico cujo mandato não exceda dois anos, podendo se reeleger, bem como pelo Conselho Fiscal e pelas Assembléias Gerais, que devem ser reguladas por convenção e regime interno. Em se tratando de organização, há uma hierarquia entre os órgãos condominiais. A assembléia Geral está no topo e comando dos demais órgãos, que estão obrigatoriamente vinculados, isto é, tanto síndico, quanto condôminos e demais ocupantes do edifício estão subjugados às decisões tidas em Assembléia Geral, já que, está subordinada à Lei e à Convenção. Dentre as decisões tomadas em Assembléia Geral, sendo uma das primeiras, está a eleição do síndico, ou seja, o representante de toda a coletividade condominial, podendo agir em nome alheio, contudo, em conformidade com a Convenção e sob a fiscalização da Assembléia. Através das Assembléias, os condôminos podem deliberar questões pertinentes aos seus interesses. Entretanto, para que ela se concretize é necessário que haja um quorum específico para determinadas deliberações. O síndico, como responsável pelo gerenciamento da vida social e econômica do condomínio poderá ser remunerado, tendo em vista o tipo de prestação que esteja exercendo e dependendo do que estiver estipulado na convenção do condomínio. Logo outro, poderá ser destituído do cargo se cometer faltas previamente estabelecidas na convenção do condomínio, se deixar de prestar contas periodicamente, ou se administrar o condomínio de forma inconveniente. A fim de destituir o síndico, a assembléia especial será reunida por um quarto dos condôminos, sendo necessária a maioria dos votos dos presentes, conforme o exigido em lei. Existem várias funções atribuídas ao síndico. Destacaremos apenas algumas. Vejamos:
1 ? Convocar os condôminos em assembléia para que deliberem sobre o orçamento das despesas, da prestação de contas, das contribuições dos condôminos, da alteração do regimento interno e eventual substituição;
2 ? Representar o condômino, em juízo ou extrajudicialmente, seja quando autor ou réu, sempre agindo em defesa da vontade comum, devendo comunicar aos condôminos qualquer procedimento ocorrido contra o condomínio;
3 ? Exigir de todos os condôminos o total cumprimento das normas deliberadas em convenção, do regimento interno e do que for determinado em assembléia;
4 ? Resguardar as áreas comuns do condomínio,
5 ? Realizar o orçamento de todas as despesas e receitas anuais do condomínio
6 ? Exigir o pagamento da contribuição condominial e aplicar multas quando necessário (obrigatório);
7 ? Prestar contas de sua administração à assembléia anualmente ou quando exigida;
8 ? Contratar seguro da edificação contra incêndios ou destruições total ou parcial (obrigatório nos termos do art. 1.346 do C.C.).
9 ? EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Tendo em vista ser o condomínio edilício uma forma de subsistência em caráter coletivo, a exemplo de prédios de apartamentos, escritórios, garagens, tal forma não poderá ser extinta nem por condôminos, nem por Convenção, nem mesmo pela via judicial. Conforme prevê nosso atual Código Civil, são formas de extinção do condomínio: Pela destruição do prédio (art. 1.357 C.C.)
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
Outras formas de extinção da modalidade condomínio edilício estão previstas no Art. 1º da Lei 6.709/79 que são:
1 ? Demolição aconselhável por razões urbanísticas ou arquitetônicas;
2 ? Condenação do edifício por autoridade pública;
3 ? Insegurança ou Insalubridade.
No que tange ao Art. 1.357 do C.C., em deliberando a assembléia pela reconstrução ou venda do imóvel, o quorum para ambas as hipóteses será de metade mais uma das frações ideais. Na hipótese de venda, haverá o rateio da importância que será distribuída aos condôminos na proporção das unidades imobiliárias, sendo que, o condômino terá preferência em detrimento de terceiro. Por outro lado, em se tratando de reconstrução, cada condômino contribuirá proporcionalmente às suas frações ideais. Não obstante, poderá optar pela alienação de sua quota parte, eximindo-se do pagamento. A quota alienada poderá ser adquirida por outro condômino, mediante avaliação judicial. Ainda outra forma garantida legalmente pela Constituição para a extinção é a desapropriação, onde o Estado, para atender interesse coletivo, se vale deste meio de intervenção na propriedade privada
10 ? CONCLUSÃO
Diante de toda a explanação relativa a condomínio edilício, concluímos que tal instituto consagrou-se em nosso ordenamento, bem como em diversas normas e doutrinas de forma surpreendente, o que se deu pela necessidade pública, avanços tecnológicos e modernização do padrão cultural brasileiro. Basicamente, o condomínio edilício chegou para suprir a carência de habitação existente à época, mas alcançou uma nova forma de aproveitar o solo urbano, que por meio de edificações em pavimentos multiplicou o espaço habitável dos terrenos, abrigando mais pessoas por custos mais acessíveis. A regulamentação do condomínio edilício sofreu mutações consideráveis, o que logicamente se conclui ser um instituto bastante complexo, regado com bastantes divergências. Não obstante isso, tal matéria tem norteado a sociedade com uma legislação que embora insuficiente, se tornou básica para um convívio em comum dentro de uma mesma propriedade, com o devido respeito às regras de vizinhança. A meu ver, a lei tanto especial, quanto o próprio Código Civil, supre grande parte das necessidades dos sujeitos habitantes da propriedade em planos horizontais (condomínio edilício), no entanto, não se admite a concessão de personalidade jurídica própria ao condomínio, o que pra mim, seria de suma importância no que tange a autonomia e desenvoltura no âmbito jurídico, principalmente quanto à aquisição de propriedades imóveis para incorporação, que é impossível ocorrer em nome do condomínio. Assim, o condomínio edilício não é nada mais nada menos que uma ficção jurídica existente na órbita do Direito que pelo visto continuará sem personalidade jurídica por muito tempo.
11 - BILBIOGRAFIA
http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/condominio-edilicio-e-suas-caracteristicas-frente-ao-codigo-civil-brasileiro-2478401.html
http://jus.uol.com.br/revista/texto/4816/o-condominio-edilicio
http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/2002/L10406.htm
Sílvio de Salvo Venosa - Direito Civil 10ª Edição ? Direitos Reais Ed. Atlas, pg. 357
ASPECTOS RELEVANTES
1. INTRODUÇÃO
Condomínio é uma palavra de origem latina, cujo significado designa influência ou soberania praticada por dois ou mais indivíduos em comum. O termo é composto de cum (com) e dominium (autoridade). Atualmente, além deste significado, designa uma despesa que deve ser paga por moradores de um mesmo edifício ou conjunto de edifícios. Sob o aspecto técnico da palavra, segundo o conceito legal brasileiro, trata-se do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto.
2. CONTEXTO HISTÓRICO NO BRASIL
Por estar sujeito às leis advindas de Portugal, o Brasil recebeu as primeiras noções de propriedade privada conjugada com a compartilhada a partir das Ordenações Filipinas, que propunha o seguinte:
?E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifício algum" (Livro I, Tit. 68, § 34).
A partir de então, influenciado pelas legislações de outros países, o Brasil avançou ao regulamentar o assunto, mediante a edição do Dec. Nº. 5.481, de 25 de junho de 1928, que regia a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares. Foi então modificado pelo Decreto-lei nº. 5.234, de 08 de fevereiro de 1943, e pela Lei nº. 285, de 05 de junho de 1948. O texto inicial da lei era insatisfatório, já que, atingia situações onde o número de pavimentos dos edifícios era limitado. Entretanto, tal regulamentação contribuiu muito para as circunstâncias em que viviam, principalmente com o advento da propriedade horizontal, pois que, nem mesmo o código de 1916 tinha previsão sobre a matéria, de sorte que os primeiros prédios foram regidos pelos usos e costumes da época, como também pelas disposições análogas do condomínio tradicional.
Foi em 1964, sob a autoria do jurista Caio Mario da Silva Pereira, que houve melhor detalhamento dessa questão sobre o sistema condominial com a aprovação da Lei nº. 4.591, de 16 dezembro, pelo Congresso Nacional, que passou a regulamentar tal modalidade de propriedade. Não obstante, esta lei tenha sofrido alterações pela Lei nº. 4864, de 29 de novembro de 1965, há posições que confirmam algumas das disposições ainda prevalecentes no ordenamento atual, tal como o capítulo referente às incorporações imobiliárias. Para tanto apresentamos a opinião de Hélio Lobo Júnior, para quem também vige o disposto no art. 8º "a" à "d", da Lei nº. 4.591/64. Discorre o especialista em Direito Imobiliário:
"se assim não se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomínio edilício de casas térreas ou assobradadas, o que não parece nem um pouco razoável. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei nº 4.591/64." (em artigo publicado na coletânea de trabalhos sobre o Novo Código Civil e o Registro de Imóveis, coordenada por Ulysses da Silva, Ed. Sérgio Antonio Fabris, p. 25, 2004).
Com as novas disposições do código civil de 2002, procurou-se preencher tais lacunas. Assim, o novo código civil passa a disciplinar integralmente o condomínio edilício, revogando essa matéria na Lei nº. 4.591/64, que trata também das incorporações, com dispositivos ainda vigorantes.
3. CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Sob a ótica de Caio Mario, o condomínio edilício é a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, que exterioriza a ideia de propriedade, bem como a ideia de condomínio. Prevê o doutrinador:
Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional). [...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d?água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica. [...] "A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...".
Desta vista, conclui dizendo que o condomínio edilício é a fusão entre o domínio singular com o domínio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade."
No entender de PAZUTTI MEZZARI, sobre o instituto da propriedade horizontal afirma que:
"... é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada."
4. NATUREZA JURÍDICA
No que tange à natureza jurídica do condomínio edilício, existem várias teorias. A teoria acéfala, por exemplo, nega a existência de propriedade no condomínio edilício. Também há a teoria que assemelha o condomínio edilício a uma servidão, idéia oriunda do direito francês, cujo conjunto de proprietários forma uma pessoa jurídica ou coletiva. Há ainda a teoria de que o condomínio constitui uma sociedade ou associação de fato, ou ainda conforme o direito francês se enquadra no direito de superfície. A posição dominante é a que entende ser o condomínio edilício uma comunidade de direito onde várias pessoas são titulares do mesmo objeto (MARQUES, 2005, p.07).
5. LIMITE DO INSTITUTO EDILÍCIO
Um imóvel, existente numa ou mais edificações, valendo-se da nossa sistemática jurídica, poderá ser originário a partir da constituição de outros imóveis, desde que esteja de acordo com as regras assinaladas pelo Estatuto Civil. Desta forma, existirá a propriedade compartilhada, formada por parte exclusiva e parte comum, sendo que, a primeira, em razão de sua individuação em relação ao conjunto, poderá ser livremente alienada e gravada por seu proprietário, o que significa dizer que, não necessita da anuência dos demais condôminos. Contudo, a parte comum, por sua vez, é indivisível e não pode ser alienada com distinção, pois, é considerada agregada a todas as partes exclusivas do conjunto. Em suma, o empreendimento que anteriormente era formado pelo todo, se fraciona originando vários outros imóveis distintos, cada um especificadamente. Entretanto, estarão vinculados pelo uso de partes comuns a todos os proprietários dos imóveis posicionados em unidades autônomas. As regras da compropriedade tradicional serão aplicadas caso não haja área comum.
6. CONDOMÍNIO EDILÍCIO SEGUNDO O NOVO CÓDIGO CIVIL
Atualmente, a matéria do condomínio edilício se encontra regida pelos artigos 1.331 à 1.358, da Lei nº. 10.406/2002, dividida em três seções:
? Seção I enquadra os artigos 1.331 a 1.346, e diz respeito às disposições gerais do instituto
? Seção II trata da administração do condomínio referida nos artigos 1.347 a 1.356
? Seção III menciona as formas de extinção do condomínio, exposta nos artigos 1.357 e 1.358.
Cumpre observar que o nosso Código contém o termo "edificações", de caráter genérico empregado pelo legislador, ampliando o sentido para qualquer espécie de construção, não importando a quantidade de blocos ou pavimentos e a sua destinação.
7. FRAÇÃO IDEAL
Como dispõe o artigo 1.331, §1º do CC, dentro das edificações podem existir partes autônomas ou de uso independente, a que correspondam uma fração ideal no solo e nas partes comuns do edifício.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Logo, o proprietário de fração autônoma pode utilizar as áreas de uso comum, conforme sua destinação de origem, desde que não prejudique a coletividade. O legislador quando criou o dispositivo, silenciou quanto à forma de expressão desta fração, que em razão disto, continuou seguindo o ordenamento anterior referente à expressão sob a forma decimal ou ordinária (art. 1º, §2º da Lei 4.591/64). O critério de fixação da fração ideal é o do valor pecuniário da unidade autônoma, eleito tendo em vista o conjunto da edificação. Nesse sentido, ensina MEZZARI:
"... os apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter valor superior aos situados mais abaixo, até pelo ângulo de visão que possibilitam aos moradores. Igualmente, os apartamentos em zonas litorâneas, de frente, têm evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. E tudo isto com profundos reflexos de ordem econômica."
Necessário observar que, antes esse critério era opcional, pois, podia também ser fixado o valor em função da área construída de cada unidade tendo em vista o todo. Desta forma, ponderamos: Qual foi o juízo feito pelo legislador com a expressão "valor"? Neste sentido questiona LAMANA PAIVA, o valor "do custo da construção, o venal, o de mercado, ou o de avaliação?"
A fração ideal possui grande importância relativa aos condôminos e suas relações entre si. Vejamos:
1 ? De acordo com o artigo 1.333, caput, do C.C., o (s) titular (es) que possuir (em) o mínimo de 2/3 das frações ideais do condomínio, determinarão o regulamento de constituição do condomínio, vinculando obrigatoriamente os demais titulares, ou possuidores e detentores de direito sobre as unidades;
2 ? A quota de participação dos condôminos nas despesas condominiais é determinada conforme a fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I do C.C.);
3 ? Considerando-se o critério da proporcionalidade, cada condômino participa das votações em assembléias gerais, segundo o quantum das frações ideais do condomínio;
4 ? Em havendo deliberações referentes à reconstrução ou venda do edifício, as frações ideais determinarão a representatividade dos votos da assembléia.
8. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O Código Civil regula a administração do condomínio edilício nos dispositivos dos artigos 1.347 a 1.356. Prevê o instituto que a administração deve ser exercida por um sindico cujo mandato não exceda dois anos, podendo se reeleger, bem como pelo Conselho Fiscal e pelas Assembléias Gerais, que devem ser reguladas por convenção e regime interno. Em se tratando de organização, há uma hierarquia entre os órgãos condominiais. A assembléia Geral está no topo e comando dos demais órgãos, que estão obrigatoriamente vinculados, isto é, tanto síndico, quanto condôminos e demais ocupantes do edifício estão subjugados às decisões tidas em Assembléia Geral, já que, está subordinada à Lei e à Convenção. Dentre as decisões tomadas em Assembléia Geral, sendo uma das primeiras, está a eleição do síndico, ou seja, o representante de toda a coletividade condominial, podendo agir em nome alheio, contudo, em conformidade com a Convenção e sob a fiscalização da Assembléia. Através das Assembléias, os condôminos podem deliberar questões pertinentes aos seus interesses. Entretanto, para que ela se concretize é necessário que haja um quorum específico para determinadas deliberações. O síndico, como responsável pelo gerenciamento da vida social e econômica do condomínio poderá ser remunerado, tendo em vista o tipo de prestação que esteja exercendo e dependendo do que estiver estipulado na convenção do condomínio. Logo outro, poderá ser destituído do cargo se cometer faltas previamente estabelecidas na convenção do condomínio, se deixar de prestar contas periodicamente, ou se administrar o condomínio de forma inconveniente. A fim de destituir o síndico, a assembléia especial será reunida por um quarto dos condôminos, sendo necessária a maioria dos votos dos presentes, conforme o exigido em lei. Existem várias funções atribuídas ao síndico. Destacaremos apenas algumas. Vejamos:
1 ? Convocar os condôminos em assembléia para que deliberem sobre o orçamento das despesas, da prestação de contas, das contribuições dos condôminos, da alteração do regimento interno e eventual substituição;
2 ? Representar o condômino, em juízo ou extrajudicialmente, seja quando autor ou réu, sempre agindo em defesa da vontade comum, devendo comunicar aos condôminos qualquer procedimento ocorrido contra o condomínio;
3 ? Exigir de todos os condôminos o total cumprimento das normas deliberadas em convenção, do regimento interno e do que for determinado em assembléia;
4 ? Resguardar as áreas comuns do condomínio,
5 ? Realizar o orçamento de todas as despesas e receitas anuais do condomínio
6 ? Exigir o pagamento da contribuição condominial e aplicar multas quando necessário (obrigatório);
7 ? Prestar contas de sua administração à assembléia anualmente ou quando exigida;
8 ? Contratar seguro da edificação contra incêndios ou destruições total ou parcial (obrigatório nos termos do art. 1.346 do C.C.).
9 ? EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Tendo em vista ser o condomínio edilício uma forma de subsistência em caráter coletivo, a exemplo de prédios de apartamentos, escritórios, garagens, tal forma não poderá ser extinta nem por condôminos, nem por Convenção, nem mesmo pela via judicial. Conforme prevê nosso atual Código Civil, são formas de extinção do condomínio: Pela destruição do prédio (art. 1.357 C.C.)
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
Outras formas de extinção da modalidade condomínio edilício estão previstas no Art. 1º da Lei 6.709/79 que são:
1 ? Demolição aconselhável por razões urbanísticas ou arquitetônicas;
2 ? Condenação do edifício por autoridade pública;
3 ? Insegurança ou Insalubridade.
No que tange ao Art. 1.357 do C.C., em deliberando a assembléia pela reconstrução ou venda do imóvel, o quorum para ambas as hipóteses será de metade mais uma das frações ideais. Na hipótese de venda, haverá o rateio da importância que será distribuída aos condôminos na proporção das unidades imobiliárias, sendo que, o condômino terá preferência em detrimento de terceiro. Por outro lado, em se tratando de reconstrução, cada condômino contribuirá proporcionalmente às suas frações ideais. Não obstante, poderá optar pela alienação de sua quota parte, eximindo-se do pagamento. A quota alienada poderá ser adquirida por outro condômino, mediante avaliação judicial. Ainda outra forma garantida legalmente pela Constituição para a extinção é a desapropriação, onde o Estado, para atender interesse coletivo, se vale deste meio de intervenção na propriedade privada
10 ? CONCLUSÃO
Diante de toda a explanação relativa a condomínio edilício, concluímos que tal instituto consagrou-se em nosso ordenamento, bem como em diversas normas e doutrinas de forma surpreendente, o que se deu pela necessidade pública, avanços tecnológicos e modernização do padrão cultural brasileiro. Basicamente, o condomínio edilício chegou para suprir a carência de habitação existente à época, mas alcançou uma nova forma de aproveitar o solo urbano, que por meio de edificações em pavimentos multiplicou o espaço habitável dos terrenos, abrigando mais pessoas por custos mais acessíveis. A regulamentação do condomínio edilício sofreu mutações consideráveis, o que logicamente se conclui ser um instituto bastante complexo, regado com bastantes divergências. Não obstante isso, tal matéria tem norteado a sociedade com uma legislação que embora insuficiente, se tornou básica para um convívio em comum dentro de uma mesma propriedade, com o devido respeito às regras de vizinhança. A meu ver, a lei tanto especial, quanto o próprio Código Civil, supre grande parte das necessidades dos sujeitos habitantes da propriedade em planos horizontais (condomínio edilício), no entanto, não se admite a concessão de personalidade jurídica própria ao condomínio, o que pra mim, seria de suma importância no que tange a autonomia e desenvoltura no âmbito jurídico, principalmente quanto à aquisição de propriedades imóveis para incorporação, que é impossível ocorrer em nome do condomínio. Assim, o condomínio edilício não é nada mais nada menos que uma ficção jurídica existente na órbita do Direito que pelo visto continuará sem personalidade jurídica por muito tempo.
11 - BILBIOGRAFIA
http://www.artigonal.com/doutrina-artigos/condominio-edilicio-e-suas-caracteristicas-frente-ao-codigo-civil-brasileiro-2478401.html
http://jus.uol.com.br/revista/texto/4816/o-condominio-edilicio
http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/2002/L10406.htm
Sílvio de Salvo Venosa - Direito Civil 10ª Edição ? Direitos Reais Ed. Atlas, pg. 357