Casa própria: Sonho realizado por poucos, pesadelo interminável de muitos

Casa própria: Sonho realizado por poucos, pesadelo interminável de muitos

Elson Rogério Forte

Pedro Américo Cardoso Figueira

Vander Kobayashi

Hércules Jesus de Carvalho Borges

RESUMO: Este trabalho tem por finalidade avaliar, de maneira geral, os contratos de financiamento de casa própria disponíveis à população brasileira, mais especificamente os utilizados pela população de baixa renda. O objetivo principal é identificar as causas que impedem a liquidação de tais contratos. Sabe-se que este problema não é novidade no País, além de se considerar o déficit habitacional uma das mais marcantes características da desigualdade social, pois algumas pessoas possuem diversos imóveis, enquanto a maioria se vê obrigada a pagar aluguel ou, assinar contratos de financiamentos bastante capciosos. Para consecução do objetivo serão utilizadas pesquisas bibliográficas pertinentes ao assunto, além de dados obtidos nos endereços eletrônicos dos diversos órgãos envolvidos neste processo. Portanto, busca-se através deste trabalho elaborar um auxílio àqueles que pretendem assinar um contrato de financiamento de casa própria pelo Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como Tabela Price, especificamente os do tipo Plano de Equivalência Salarial – Categoria Profissional (PES/CP), de forma a esclarecer os termos técnicos embutidos nestes contratos, além de demonstrar e explicar os cálculos oriundos dos mesmos.

PALAVRAS-CHAVE: Casa – Própria – Amortização – Tabela - Price

INTRODUÇÃO

Após a verificação de grande número de imóveis disponíveis para leilão nos jornais, vislumbrou-se a oportunidade de realizar um estudo sobre o motivo de tais imóveis estarem nesta situação. De antemão, sabíamos que era a inadimplência dos mutuários, mas os motivos causadores desta inadimplência era a grande incógnita.

A Constituição Federal de 1988 determina em seu Art. 6º que são direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância e a assistência aos desamparados.

O déficit habitacional no país vem de longa data, e no intuito de solucionar este problema, foi criado em 1964, mediante a promulgação da Lei nº. 4.380 o Sistema Financeiro de Habitação – SFH, a qual determina no seu Art. 1º que o Governo Federal, através do Ministro do Planejamento, formulará a política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.

No entanto, esta medida não foi suficiente para sanar esta desigualdade social, e com o crescimento populacional desde então, a situação se agrava cada vez mais. Apesar de o direito à moradia ser garantido na Constituição do País, devido à baixa eficiência governamental para acabar com o problema, esta triste realidade se arrasta até os dias atuais.

Tal afirmação pode ser facilmente constatada em qualquer cidade, ao se observar um pequeno número de belas mansões, assim como centenas de casebres amontoados nas favelas que ao longo dos anos crescem de maneira muito preocupante. A gravidade deste assunto é tamanha que deu origem a diversos movimentos sociais, como o Movimento dos Sem Teto – MST, no qual seus integrantes protestam invadindo prédios públicos abandonados, subtraindo, desta forma, a oportunidade de melhor cumprimento dos serviços prestados pelos entespúblicos, tendo em vista que em referidos locais poderiam estar pessoas devidamente qualificadas para tornar mais dinâmica a relação entre a população e os órgãos governamentais.

Apesar de haver um antigo clamor popular sobre o problema da falta de moradias e do ordenamento jurídico brasileiro permitir que sejam positivados diplomas legais com intuito de facilitar a aquisição e, também, a liquidação dos financiamentos da casa própria pela população de baixa renda, são diversos os casos de mutuários que estão impossibilitados de honrar os débitos oriundos desses financiamentos, mesmo que se trate de habitações sem condições dignas de moradia.

Este estudo tem por finalidade analisar as possíveis armadilhas que se encontram embutidas nos contratos de financiamento imobiliário oferecidos às classes menos favorecidas financeiramente. Tais armadilhas se referem principalmente aos conceitos técnicos da matemática financeira, que sempre estão inseridos de maneira não muito clara nos contratos das operações entre as instituições creditícias e os mutuários, o que acaba criando uma grande dificuldade para o mutuário compreender a oscilação no valor das suas prestações mensais no decorrer do contrato assinado, assim como em relação ao seu saldo devedor nas fases finais do contrato.

O esclarecimento dessas armadilhas é de interesse de grande parte da sociedade, pois inúmeras são as famílias que pagam aluguel mensalmente, assim como aquelas que já estão morando em imóveis próprios, porém sem ainda serem próprios literalmente, correndo eminente risco de serem despejadas por não conseguirem honrar os débitos dos contratos assinados. Por vários motivos, raras são as pessoas que conseguem liquidar o financiamento de seu imóvel, transformando o que parecia ser um sonho prestes a se realizar em um grande e interminável pesadelo.

Definitivamente, se os pretensos mutuários obtivessem conhecimento sobre os significados dos diversos termos técnicos que fazem parte dos contratos de financiamentos imobiliários, e que passam despercebidos pelas pessoas que estão ávidas para assinar o documento que lhes proporcionará concretizar o sonho da casa própria, provavelmente deixariam de prosseguir com o andamento da operação.

Desta forma, o objetivo geral deste trabalho é o de buscar melhor entendimento das causas da grande quantidade de inadimplência dos mutuários que financiaram imóveis junto ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH, e dois são os objetivos específicos: o primeiro tem como escopo o esclarecimento dos termos técnicos utilizados nos contratos de financiamento imobiliário e as conseqüências de os mesmos serem interpretados de forma equivocada, ou seja, facilitar o entendimento pelas pessoas leigas dos conceitos advindos da matemática financeira, utilizados com maior freqüência neste tipo de contrato. Já o segundo objetivo específico visa à comprovação da inexistência da utilização de juros compostos no mecanismo de funcionamento do Sistema Francês de Amortização – Tabela Price, visto que diversos autores defendem o inverso.

1 Termos Técnicos utilizados nos contratos imobiliários

1.1 Capital e Juros sobre o Capital

Ao principiar na seara da matemática financeira, necessário se faz a compreensão de alguns termos utilizados, dentre os quais se define capital, em sentido expresso, como a força que o dinheiro é capaz de produzir para impulsionar a economia. Na relação financeira existente na sociedade contemporânea existem dois tipos de pessoas: as que possuem dinheiro e o utilizam para efetuar empréstimos mediante recebimento ulterior de uma maior quantia. Do outro lado estão as pessoas que tomam esse dinheiro emprestado. Chama-se custo do dinheiro o juro pago, ou seja, o valor pago a mais em relação ao que foi tomado por empréstimo. A este custo, que é expresso de maneira percentual, denominamos taxa de juros.

De acordo com o Sobrinho (2000), a taxa de juros é composta por quatro elementos. O primeiro deles é o risco, que se entende como a probabilidade de o adquirente do empréstimo não honrar o débito. O segundo elemento são as despesas operacionais, contratuais e tributárias advindas da formalização do empréstimo e efetivação da cobrança. A inflação é o terceiro item a compor a taxa de juros, a qual é conceituada como o índice de desvalorização do poder aquisitivo da moeda previsto para o prazo do empréstimo. O ganho (ou lucro) é o quarto item, e é determinado pelo dono do capital em função da privação de sua utilização ou de outras oportunidades de investimentos.

Conforme Veras (2001), assim como o trabalho é remunerado com o salário, a propriedade através do aluguel, a arte e a cultura pelos direitos autorais, os juros são a remuneração do capital.

1.2 Capitalização

Acompanhando o surgimento da burguesia comercial durante a Idade Média, ocorria, também, um desenvolvimento amplo de todas as ciências. No campo que trata das finanças ocorreram mudanças significativas nas ciências contábeis e econômicas, mudanças essas que podem ser percebidas nos dias atuais. Um dos frutos deste desenvolvimento foi a criação de vários termos específicos na área de finanças, como é o caso do conceito de Capitalização, que dentre os diversos termos conceituais podemos sugerir: juntar ao capital, transformar em capital, acumular ou juntar dinheiro visando formar um capital.

1.3 Amortização

Na composição das prestações pagas em qualquer espécie de financiamento estão incluídas duas parcelas: uma que se refere ao capital que foi emprestado, e a outra destinada ao pagamento de juros constantes no regular contrato financeiro. Em referência à Amortização, nas diversas obras específicas de matemática financeira consultadas na elaboração deste trabalho foram encontradas definições no mesmo sentido, ou seja, é a parcela que corresponde ao pagamento do capital emprestado.

Conforme definição do guia de financiamento do portal Winfinance, a amortização é a parte do pagamento que efetivamente diminui o saldo devedor. A parte referente a juros não diminui o valor da dívida, o que significa dizer que estes são os "custos" que se paga pelo empréstimo. Assim, no final da operação, a soma da parte de amortização de todas as prestações deve ser igual ao valor do empréstimo.

A fórmula abaixo é largamente difundida na literatura voltada à área financeira, e tem o intuito de possibilitar uma melhor visualização e entendimento sobre este conceito:

1.4 Correção Monetária

Sabemos que é de tempo remoto a existência da inflação em nosso país, tendo, ao longo do tempo, diminuído substancialmente seus efeitos nefastos e nos dias atuais alcança níveis que chegam à casa de um dígito, entretanto este fato ainda causa um verdadeiro terror à população com o aumento, ainda que controlado, nos preços dos bens e serviços. Atualmente, a situação econômica está mais estabilizada, porém a população ainda continua a ter conseqüências desta mazela, apesar de ser amenizada com o apoio de nosso sistema jurídico.

Conforme Souza apud Keynes (1997), o lado maléfico da inflação se faz sentir pelos seus efeitos. Se a inflação fosse uniforme e afetasse as transações igualmente, seus efeitos seriam nulos. Uma variação no valor do dinheiro, isto é no nível de preços só é importante para a sociedade na medida em que sua incidência seja desigual. O principal efeito da inflação é a redistribuição perversa da renda, pois preços e salários não se alteram à mesma taxa, durante períodos de inflação alta. Outro efeito da inflação é de inibir os investimentos e a produção em razão da especulação e das incertezas.

Especificamente na década de 60, quando surgiram o Sistema Financeiro de Habitação – SFH e o Banco Nacional de Habitação – BNH, a inflação estava em seus índices mais altos, o que causava uma celeuma muito grande nos contratos de financiamentos, principalmente os do setor imobiliário. Também é preciso levar em consideração que a moradia é algo imprescindível ao ser humano, e apesar de no Brasil este ser um direito assegurado pela Constituição Federal, tornou-se um antigo déficit e que ainda perdura em todas as regiões do território nacional.

Na busca da solução deste problema foi instituído um mecanismo, ao qual se denominou Correção Monetária, que tem como objetivo manter o poder de compra da moeda. Utiliza-se de forma indireta (quando se encontrar embutida na taxa de juros) ou de forma direta (aplicada mediante a utilização de índices específicos). Atualmente os utilizados com maior freqüência no sistema financeiro nacional são: Índice de Preços ao Consumidor – IPC, Índice Geral de Preços – IGP, Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC, dentre outros.

1.5 Saldo Devedor

Certamente este conceito é um dos maiores causadores de questionamentos nas operações de financiamento da casa própria. Isso se deve ao fato de o mutuário não ter ciência de que o conceito técnico de saldo devedor é muito mais abrangente do que aquele conceito que é imaginado no momento da assinatura do contrato. Apesar de saberem que saldo devedor, literalmente, é o valor que ainda se deve ao credor, não compreendem, de maneira clara, quais os itens que compõem o referido saldo.

O inciso III do art. 6º da Lei nº. 8078/90, que dispõe sobre a proteção do consumidor, determina que sejam fornecidas informações adequadas e claras sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.

Já o inciso IV do art. 39 do diploma legal supracitado, determina que são configurados como práticas abusivas dos fornecedores de produtos ou serviços o fato de se prevalecer da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços.

Como já fora mencionado, as prestações são compostas de duas parcelas, que são a amortização e os juros. Desta forma, tecnicamente, Saldo Devedor é a diferença entre o valor financiado (devidamente reajustado) e o valor pago a título de amortização.

Portanto, para esclarecer a dúvida suscitada por diversas pessoas leigas aos conceitos da matemática financeira, o que vale nas operações financeiras como Saldo Devedor não é a diferença apurada entre o valor financiado e o valor das prestações pagas, e sim somente o valor da parcela de amortização embutida nas prestações.

1.6 Sistema Francês de Amortização - Tabela Price

Todos os sistemas de amortização de financiamentos se utilizam de idêntico mecanismo, que é o pagamento em prestações, independentemente dos prazos, compostas por uma parte que se refere ao pagamento de juros e outra destinada à amortização da dívida.

O Sistema Francês de Amortização – Tabela Price, que em nosso país é largamente utilizado desde meados dos anos 60 nos financiamentos de casa própria por todas as camadas sociais, possui como principais características os seguintes itens no desenvolvimento do contrato:

- prestações com valor constante;

- pagamentos periódicos e sucessivos;

- juros decrescentes;

- amortizações crescentes.

Um feito considerado positivo nesse sistema é o das prestações serem de valor constante durante toda a operação de financiamento, tornando-se assim uma facilidade muito útil, sobretudo para àquelas pessoas com pouca noção de matemática, pois isto ajuda no planejamento dos pagamentos de suas prestações mensais. No entanto deve-se ressaltar um aspecto considerado negativo, que é o fato do saldo devedor diminuir lentamente. Entretanto isso ocorre devido à amortização crescente, que irá abater o saldo devedor de maneira mais significativa somente no final da operação. Contudo ao contrário do que a maioria dos leigos imagina, a dívida é sim, reduzida no momento que se efetua o pagamento da prestação, seja em que prazo for.

Ainda em relação a este Sistema de Amortização – Tabela Price, faz-se necessário destacar duas observações: a primeira quanto ao valor constante das prestações, que devido à existência do processo inflacionário, necessita passar por uma atualização monetária sobre o valor da mesma, o que faz com que não exista de maneira literal um valor constante; o outro ponto a ser destacado é que os pagamentos periódicos e sucessivos geralmente são contratados para ser mensal, o que facilita o acompanhamento e, também, o entendimento quanto à composição das referidas prestações.

De acordo com Scavone (1998), aTabela Price é um sistema de amortização inacessível ao homem médio em razão de suas complicadas fórmulas matemáticas. Estas complicações valem tanto para a apuração do valor das prestações como do mecanismo de funcionamento das amortizações. Ademais, é largamente utilizada no setor imobiliário, pois mascara o preço real pretendido pelos credores, principalmente nos contratos relacionados às compras e financiamentos de imóveis.

Somente em nosso país é utilizada a denominação Tabela Price, que foi criada pelo matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price no século XVIII. Durante o século XIX, na França, é que este sistema de pagamentos passou a ser utilizado com maior freqüência, donde surgiu a expressão Sistema Francês de Amortização.

2 Diplomas Legais sobre Casa Própria

2.1 Lei 4380 de 21 de Março de 1964

Através da lei 4380/64, foi instituído o Sistema Financeiro de Habitação – SFH que é composto pelo Banco Nacional de Habitação – BNH e as Sociedades de Crédito Imobiliário – SCI, e também criou a correção monetária nos contratos imobiliários. Este mesmo diploma legal, no artigo 6º letra C determina que ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros.

Em outras palavras, o que esta lei determina é a obrigatoriedade da utilização do Sistema Francês de Amortização - Tabela Price, por ser o único sistema de amortização de pagamentos que contempla as prestações mensais sucessivas e de igual valor.

2.2 Decreto-Lei nº. 2164 de 19 de Setembro de 1984

Este Decreto-Lei instituiu a equivalência salarial como critério de reajustamento das prestações. Em seu artigo 9º estava determinado que os contratos para aquisição de moradia própria, através do SFH, estabeleceriam que a partir do ano de 1985, os reajustes das prestações neles previstos corresponderiam ao mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional a que pertencer o adquirente.

No parágrafo 4º estava determinado que os adquirentes de moradia própria que não pertencerem à categoria profissional específica, bem como os classificados como autônomos, profissionais liberais e comissionistas, com contratos firmados a partir de 1º de janeiro de 1985, teriam suas prestações reajustadas na mesma proporção da variação do salário-mínimo.

De acordo com a nova redação dada pela Lei n° 8004, de 1990, o Art. 9º do Decreto-Lei nº. 2164 de 1984, passou a vigorar da seguinte forma: as prestações mensais dos contratos de financiamento firmados no âmbito do SFH, vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) serão reajustadas no mês seguinte ao mês em que ocorrer a data-base da categoria profissional do mutuário utilizando-se a variação do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) apurado nas respectivas datas-base.

Já o parágrafo 5º passou a determinar que as prestações mensais não devam exceder a relação prestação/salário verificada na data da assinatura do contrato, podendo ser solicitada a sua revisão a qualquer tempo.

3. Tabela Price – Demonstração I – Conversão de taxa de juros nominal para taxa de juros efetiva

Este mecanismo matemático é uma das mais freqüentes armadilhas encontradas nos contratos de financiamento imobiliário. Geralmente os contratos são elaborados e divulgados com taxa nominal, mas são utilizados na Tabela Price os Juros Efetivos. Portanto, deve-se converter a taxa nominal para taxa de juros efetiva.

Por se tratar de uma taxa de juros nominal anual, devemos dividi-la por 12, e em seguida por 100.

Para torná-la uma taxa efetiva, utiliza-se o resultado obtido na primeira operação na fórmula abaixo, onde:

i = taxa de juros nominal ao mês

n = tempo

EFE(i) = taxa de juros efetiva

Por exemplo:

Taxa de juros nominal ao ano à 9,5% a.a.

Taxa de juros nominal ao mês (i) à 9,5 ÷ 12 = 0,791666667 ÷ 100 = 0,007916667

EFE(i) = (1 + i)ⁿ – 1

EFE(i) = (1 + 0,007916667)¹² – 1

EFE(i) = 1,099247588 - 1

EFE(i) = 0,099247588 x 100 à 9,925

Após a execução da operação matemática acima demonstrada, vê-se que, a taxa de juros que o mutuário acreditava ser de 9,5% ao ano, na verdade é de 9,925% ao ano. A diferença apurada de 0,425% na taxa de juros, pode, para muitas pessoas, parecer insignificante.

No entanto, ao se considerar que os contratos de financiamento da casa própria são de longo prazo, com duração de até 30 anos, e que se trata de um bem com valor considerado alto (caso contrário a maioria da população iria adquirir seu imóvel à vista), o que a princípio se imaginava ser uma pequena diferença centesimal na taxa de juros causará um substancial aumento no valor total desembolsado pelo mutuário ao término da operação.

4. Tabela Price – Demonstração II – Conversão de taxa de juros efetiva anual para taxa de juros efetiva ao mês

Por se tratar de taxas, deve-se dividir o valor percentual por 100. Logo após, aplica-se o resultado na fórmula i_m = (1 + i_a)^1/12 -1 e assim se obtém a conversão da taxa de juros efetiva anual para taxa de juros efetiva mensal. Sendo assim, tem-se:

i_m = taxa de juros efetiva mensal

i_a = taxa de juros efetiva anual

Taxa de Juros Efetiva Anual: 9,925% a.a.

9,925 ÷ 100 à 0,09925

i_m = (1 + i_a)^1/12 -1

i_m = (1 + 0,09925) ^{0,0833333333333333} -1 à 0,007916851

Esta é a verdadeira taxa de juros que será utilizada mensalmente no desenvolvimento do contrato. Como se pode observar, o número acima, cheio de casas decimais, é bem diferente do que foi mencionado no corpo do contrato, que no exemplo aqui desenvolvido é de 9,5% ao ano.

O que geralmente ocorre em relação a estes contratos é que são elaborados pelas instituições creditícias, as quais fazem uso de números implícitos como neste caso. Como conseqüência, os mutuários firmam uma obrigação sem que saibam ao certo do que se tratam realmente tais números.

Por este motivo é, também, considerada mais uma das armadilhas embutidas nos contratos de financiamentos firmados entre as instituições creditícias e os mutuários leigos quanto aos termos técnicos da matemática financeira.

5. Tabela Price – Demonstração III – Determinação do valor das prestações

Como já foi mencionado, uma das características da Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização é o valor das prestações serem iguais. Este valor é determinado pela fórmula:

Onde:

P = valor da parcela

C = valor da operação / empréstimo / financiamento

i = taxa de juros efetiva ao mês

n = tempo

A utilização da expressão matemática ⁿ (leia-se elevado à n) tem sido motivo de grande discussão por ser característica de juros compostos, o que no meio jurídico é denominado anatocismo.

A prática do anatocismo é vetada pelo Decreto nº. 22626 de 07 de Abril de 1933 (Lei da Usura). De acordo com Cunha, Anatocismo é a incidência de juros sobre juros em atividades de financiamento, e também pode ser conceituado como a prática predatória da atividade financeira que prejudica muito o mutuário, seja pessoa física ou jurídica, ampliando o endividamento de forma brutal.

O computo dos juros em um financiamento é estruturado para permitir o cumprimento, pelo mutuário, deste compromisso. Em caso de inadimplência, as prestações em aberto devem ser deslocadas da evolução do financiamento e nunca, em hipótese alguma adicionadas total ou parcialmente ao saldo devedor do financiamento.

Nas demonstrações a seguir serão utilizados os seguintes dados:

- Valor financiado: Cz$ 188.036,22, data de referência 12/1986;

- 240 prestações mensais e consecutivas reajustadas conforme o Salário Mínimo e em comum conformidade com a taxa contratada;

- Taxa de juros nominal de 9,5% ao ano

- Taxa de juros efetiva de 9,925% ao ano -> 0,007916851 a. m.

P = C x (1 + i)ⁿ x i

(1 + i)ⁿ - 1

P = 188.036,22 x (1+ 0,007916851)²⁴⁰ x 0,007916851

(1+ 0,007916851)²⁴⁰ – 1

P = 188.036,22 X (0,0525390153973231) à P = $ 1.752,77

5,63635268584985

Valor das Prestações = Cz$ 1.752,77

Como pôde ser constatado através do desenvolvimento da fórmula utilizada acima, não é tão simples (para uma pessoa sem um conhecimento matemático aprofundado) a determinação do valor a ser utilizado como prestação fixa nos contratos firmados que utilizem o Sistema de Amortização Francês - Tabela Price.

Ademais, torna-se necessário relembrar que a "prestação fixa" é passível de reajuste no seu valor em decorrência da inflação, e este valor será alterado conforme os índices oficiais de correção monetária e/ou de acordo com a equivalência salarial.

6 Tabela Price – Demonstração IV – Desenvolvimento do contrato sem reajustes no valor das prestações e do saldo devedor

A tabela abaixo tem como objetivo demonstrar que não há utilização de juros compostos no mecanismo da Tabela Price. Cada prestação é composta de duas parcelas: amortização e juros.

O valor dos juros é obtido através da multiplicação do saldo devedor do mês anterior pela taxa contratada.

O valor da amortização é obtido pela diferença entre o valor da prestação e da parcela de juros.

O saldo devedor é o valor do saldo devedor anterior subtraído da parcela de amortização da prestação paga.

...

Pode-se observar nesta tabela que:

- após o pagamento da 240ª prestação o saldo devedor é zero, ou seja, não há qualquer valor residual;

- a operação termina no prazo previsto;

- as 240 prestações têm o mesmo valor;

- o valor da amortização é crescente;

- o valor dos juros é decrescente.

Entretanto, sabe-se que numa operação que dura 20 anos (240 meses) é pouco provável que não aconteçam reajustes nos valores, devido à inflação na economia, o que torna esta demonstração uma utopia, servindo apenas para mera demonstração do mecanismo de funcionamento do sistema francês de amortização de pagamentos - Tabela Price, onde se comprova que não há utilização de juros compostos em seu desenvolvimento.

7. Tabela Price – Demonstração V – Desenvolvimento do contrato com reajustes no valor das prestações e do saldo devedor, de acordo com o salário mínimo (Plano de Equivalência Salarial – Categoria Profissional - PES/CP)

Esta demonstração foi elaborada conforme os parâmetros estabelecidos pelo Decreto-Lei nº. 2164/84, que em seu parágrafo 4º do Art. 9º determina que o reajuste das prestações corresponda ao mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional a que pertence o adquirente.

Por entender que o estudo se torna mais amplo ao utilizar a variável salário mínimo como índice de correção das prestações, optou-se por utilizar este critério.

Desta forma, neste exemplo, o adquirente não pertence à categoria profissional específica, o que lhe faz ser enquadrado como autônomos, profissionais liberais e comissionistas, de acordo com o diploma legal supracitado.

Em decorrência dos cálculos demonstrados nas tabelas acima, destacam-se as seguintes observações:

- Saldo Devedor Inicial em 12/1986, no valor de Cz$ 188.036,22.

- Os valores das parcelas 001 até 240 equivalem a 1,816720 salários mínimos de seu respectivo período.

- 240 prestações mensais, consecutivas e reajustadas de acordo com a variação do salário mínimo, e em comum conformidade à taxa de juros convencionada no contrato, devidamente convertida para utilização no mecanismo da Tabela Price:

- Taxa de juros nominal de 9,5% ao ano

- Taxa de juros efetiva de 9,925% ao ano

- Taxa de juros efetiva de 0,007916851 ao mês.

LEGENDAS DA TABELA ACIMA

PREST - Prestação inicial e posteriormente reajustada conforme variação salarial (sobre salário mínimo)

AMORT - Amortização

JUROS - Valor dos Juros

JRS - Taxa de Juros Efetiva ao mês

SD DEV / REAJ - Saldo devedor inicial e posteriormente reajustado conforme variação salarial (sobre salário mínimo)

SD DEV ATUAL - Saldo devedor atual

REAJ PR CFE S MIN - Índice de reajuste do salário mínimo % PREST SAL MIN – percentual entre o valor da prestação em relação ao salário mínimo.

7.1 Conclusão:

- Esta planilha demonstra bem o mecanismo da Tabela Price em uma operação de longo prazo (20 anos).

- Levaram-se em consideração todas as mudanças e conversões ocorridas na moeda corrente ao longo do período.

- Utilizou-se a metodologia do Plano de Equivalência Salarial / Categoria Profissional (PES/CP) no reajuste das prestações e do saldo devedor, de acordo com as alterações no valor do salário mínimo, sendo este o único índice de reajuste no desenvolvimento do contrato.

- Não ocorre amortização negativa (Anatocismo: juros sobre juros)

- A operação termina no prazo previsto e sem deixar resíduo a pagar.

8 Tabela Price – Demonstração VI – Desenvolvimento do contrato com reajustes no valor das prestações de acordo com o salário mínimo (Plano de Equivalência Salarial – Categoria Profissional - PES/CP), e do saldo devedor conforme variação da Unidade Padrão de Capital – UPC

TIPO INICIO	PARC Nº	DATA 12/1986	P.BASE / REAJ	AMORT	JUROS	TX JRS	SALDO DEVEDOR	PR / SD SM / UPC	SAL MÍN	% PR x SM
1.752,77	0,007916851	188.036,22	964,80	1,816720
PGTO	001/240	01/1987	1.752,77	264,12	1.488,65	0,007916851	187.772,10	1,000000	964,80	1,816720
PGTO	002/240	02/1987	2.485,27	998,71	1.486,56	0,007916851	186.773,39	1,417910	1.368,00	1,816720
PGTO	003/240	03/1987	2.485,27	1.006,62	1.478,66	0,007916851	185.766,78	1,000000	1.368,00	1,816720
UPC	001/080	363.100,72	1,954605

PGTO	004/240	04/1987	2.982,33	107,71	2.874,61	0,007916851	362.993,01	1,200000	1.641,60	1,816720
PGTO	005/240	05/1987	3.578,79	705,03	2.873,76	0,007916851	362.287,98	1,200000	1.969,92	1,816720
PGTO	006/240	06/1987	3.578,79	710,61	2.868,18	0,007916851	361.577,37	1,000000	1.969,92	1,816720
UPC	002/080	637.180,79	1,762225

PGTO	007/240	07/1987	3.578,94	(1.465,53)	5.044,47	0,007916851	638.646,32	1,000041	1.970,00	1,816720
PGTO	008/240	08/1987	4.360,13	(695,94)	5.056,07	0,007916851	639.342,26	1,218274	2.400,00	1,816720
PGTO	009/240	09/1987	4.796,14	(265,44)	5.061,58	0,007916851	639.607,69	1,100000	2.640,00	1,816720
UPC	003/080	800.953,79	1,252258

PGTO	010/240	10/1987	5.450,16	(890,87)	6.341,03	0,007916851	801.844,66	1,136364	3.000,00	1,816720
PGTO	011/240	11/1987	6.540,19	192,11	6.348,08	0,007916851	801.652,55	1,200000	3.600,00	1,816720
PGTO	012/240	12/1987	8.175,24	1.828,68	6.346,56	0,007916851	799.823,88	1,250000	4.500,00	1,816720
UPC	004/080	1.124.709,85	1,406197

PGTO	013/240	01/1988	9.592,28	688,12	8.904,16	0,007916851	1.124.021,73	1,173333	5.280,00	1,816720
PGTO	014/240	02/1988	11.336,33	2.437,62	8.898,71	0,007916851	1.121.584,11	1,181818	6.240,00	1,816720
PGTO	015/240	03/1988	13.189,39	4.309,97	8.879,41	0,007916851	1.117.274,14	1,163462	7.260,00	1,816720
UPC	005/080	1.781.378,45	1,594397

PGTO	016/240	04/1988	15.827,26	1.724,36	14.102,91	0,007916851	1.779.654,09	1,200000	8.712,00	1,816720
PGTO	017/240	05/1988	18.835,75	4.746,50	14.089,26	0,007916851	1.774.907,60	1,190083	10.368,00	1,816720
PGTO	018/240	06/1988	22.607,26	8.555,58	14.051,68	0,007916851	1.766.352,01	1,200231	12.444,00	1,816720
UPC	006/080	2.966.144,76	1,679249

PGTO	124/240	04/1997	218,01	215,97	2,04	0,007916851	41,77	1,071429	120,00	1,816720
PGTO	125/240	05/1997	218,01	217,68	0,33	0,007916851	(175,90)	1,000000	120,00	1,816720
PGTO	126/240	06/1997	218,01	219,40	(1,39)	0,007916851	(395,30)	1,000000	120,00	1,816720
UPC	042/080	(402,78)	1,018908

PGTO	127/240	07/1997	218,01	221,20	(3,19)	0,007916851	(623,97)	1,000000	120,00	1,816720
PGTO	128/240	08/1997	218,01	222,95	(4,94)	0,007916851	(846,92)	1,000000	120,00	1,816720
PGTO	129/240	09/1997	218,01	224,71	(6,70)	0,007916851	(1.071,63)	1,000000	120,00	1,816720
UPC	043/080	(1.092,25)	1,019244

PGTO	238/240	10/2006	635,85	1.190,83	(554,98)	0,007916851	(71.291,49)	1,000000	350,00	1,816720
PGTO	239/240	11/2006	635,85	1.200,26	(564,40)	0,007916851	(72.491,74)	1,000000	350,00	1,816720
PGTO	240/240	12/2006	635,85	1.209,76	(573,91)	0,007916851	(73.701,50)	1,000000	350,00	1,816720
UPC	080/080	(73.701,50)	1,000000

O mecanismo de funcionamento da tabela acima é o mesmo dos exemplos anteriores quanto à apuração do valor das prestações, amortizações, juros e saldo devedor. No entanto foram encontrados fatos que deturparam o desenvolvimento do contrato.

Devido à hiperinflação que ocorria no País durante período abordado, foi necessária a utilização da Unidade Padrão de Capital – UPC para corrigir o valor do saldo devedor trimestralmente. Este índice é elaborado pelo Banco Central do Brasil - BACEN.

Nesta operação com 240 prestações, nota-se que a partir da prestação nº 125 a coluna SALDO DEVEDOR apresenta valores negativos, o que significa que a operação já estaria liquidada, tornando indevidos os pagamentos posteriores.

Podemos observar também que, nas linhas correspondentes às prestações 07, 08, 09 e 10 ocorrem amortizações negativas, ou seja, o valor da prestação paga é inferior ao valor dos juros devidos, e a diferença de valores destes dois itens é somada ao saldo devedor. Este fato é indiscutivelmente um grande absurdo pois, mesmo que a prestação seja paga até a data do seu vencimento, o saldo devedor acaba aumentando, e por isso é compreensível a revolta de inúmeros mutuários vítimas desta situação.

As discrepâncias observadas nesta planilha foram causadas pelo uso de mais de um indexador, ou seja, foi utilizado um índice para corrigir o valor das prestações e outro para correção do saldo devedor. Vários autores de artigos relacionados ao assunto denominam este fato de desvirtuamento ou deturpação do mecanismo da Tabela Price, o que concordarmos, ao observar as demonstrações anteriores (término da operação no prazo estimado, não ocorrência de anatocismo, saldo devedor final zerado, etc).

Desta forma, fica comprovada que a causa da cobrança de juros sobre juros não é o mecanismo de funcionamento da Tabela Price e sim a sua má utilização ao se inserir mais de um índice de correção.

LEGENDAS DA TABELA ACIMA

- TIPO - PGTO - parcela paga

- TIPO - UPC – reajuste trimestral da UPC

- PARC - número da parcela / total de parcelas

- DATA - data do pagamento

- P.BASE / REAJ - Prestação inicial e posteriormente reajustada conforme variação salarial (sobre salário mínimo)

- AMORT - Amortização

- JUROS - Valor dos Juros

- TX JRS - Taxa de Juros Efetiva ao mês

- SALDO DEVEDOR - Saldo devedor inicial e reajustado cfe UPC trimestral

- PR / SD SM / UPC - índices de reajuste das prestações e saldo devedor, conforme alterações no salário mínimo e na UPC trimestral

- SAL MÍNIMO - Valor do Salário Mínimo no período

- % PREST x SM - Percentual obtido da divisão do valor da prestação pelo valor do salário mínimo da época.

9. Situação Atual

9.1 Pontos Fortes do Sistema

Facilidade em planejar o pagamento das prestações por ser um percentual fixo sobre o rendimento do mutuário.

9.2 Pontos Fracos do Sistema

A imposição de o valor da prestação comprometer no máximo 30% da renda do mutuário é um risco muito elevado tanto para ele como para a instituição de crédito, pois em casos de imprevistos no quotidiano, o pagamento da prestação fica bastante dificultado, e quando o mutuário for honrar o débito já estará acrescido de juros de mora, além de o saldo devedor ter aumentado consideravelmente. Soma-se também o fato de haver um prazo limite de 30 anos para o financiamento. Se este prazo for maior, certamente será possível comprometer um percentual menor da renda do adquirente, o que automaticamente diminuirá a possibilidade do mesmo entrar em inadimplência.

Outro fator que dificulta o mutuário permanecer adimplente é a taxa de juros muito elevada. Neste ponto é simples o entendimento: quanto maior a taxa de juros, maior é a dificuldade do mutuário em honrar seus débitos. Em contrapartida, o lucro dos agentes financiadores aumenta. O excesso burocrático em relação à documentação exigida para pretensos mutuários é ao mesmo tempo um empecilho para novos financiamentos, mas também uma garantia maior para os agentes financiadores.

Leve-se em conta que mesmo com esse excesso burocrático, maus pagadores conseguiram financiamentos. E quanto mais vezes ocorrem este fato, maior a possibilidade de acontecer no Brasil o mesmo colapso ocorrido no setor imobiliário norte-americano.

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Um dos pontos mais gritantes do abismo social existente em nosso País pode ser atribuído à questão da casa própria. Apesar de ser um direito garantido na Constituição Federal de 1988, podemos ver que transcorridas mais de duas décadas pouca coisa mudou.

Facilmente vemos milhares de casebres amontoados nas periferias dos grandes centros, assim como nas cidades de pequeno e médio porte. Boa parte destas residências não possui condições dignas de moradia, localizam-se em bairros longínquos, não possuem saneamento básico, chegando ao cúmulo de sequer possuir um banheiro no interior destas residências.

Estes exemplos foram citados para que fique bem claro o quanto o povo brasileiro sonha com a casa própria, tema deste trabalho, pois, ao se morar em locais ditos como invasões, o ocupante não possui segurança em investir em melhorias de sua moradia, pois a qualquer momento uma ordem de despejo pode bater à sua porta.

É bom destacar também que os ocupantes destes locais possuem baixo grau de instrução, tornando-se desta forma presas fáceis para contratos de financiamento de casa própria, os quais são bastante capciosos.

Desta forma, estes indivíduos acabam entrando em uma verdadeira cilada. A grande maioria assinou tais contratos sem sequer ter idéia do que se tratavam os termos técnicos de matemática financeira neles contidos. Acreditavam que as ditas parcelas de valor fixo eram verdadeiras, pois lhes foi ocultado a questão da atualização do valor em relação ao poder de compra da moeda, que tecnicamente é chamada de correção monetária.

Outro ponto relevante a ser mencionado é que as pessoas não compreendem bem o significado de prestação, que é o valor desembolsado por elas mensalmente. A prestação é composta de uma parcela de amortização e outra de juros. Imaginam que ao se efetuar o pagamento das prestações em dia, sempre haverá uma amortização no saldo devedor pelo valor integral do desembolso. A grande maioria dos mutuários sequer faz idéia do que significam os termos amortização crescente e amortização negativa.

No caso do Sistema de Amortização Francês – Tabela Price, o fato de o valor das mesmas ser fixo, torna a operação atraente para os mutuários que desconhecem os conceitos de matemática financeira inserida nos contratos. Apesar de ser mais fácil planejar os futuros desembolsos das prestações, não imaginam que a conclusão da operação se tornará mais difícil, pois a redução do saldo devedor ocorre somente no valor que corresponde à parcela de amortização das prestações, e não sobre o valor total desembolsado.

Amortização negativa significa que o valor da prestação paga é inferior ao valor dos juros devidos, e a diferença de valores destes dois itens é somada ao saldo devedor. Este fato é indiscutivelmente um grande absurdo, pois mesmo que a prestação seja paga até a data do seu vencimento, o saldo devedor acaba aumentando, o que nos faz compreender a revolta de inúmeros mutuários vítimas desta armadilha.

Mediante as informações obtidas no transcorrer do trabalho, ficou comprovado que as utilizações de termos técnicos da matemática financeira confundem bastante os mutuários.

Desta forma, vê-se que o poder público nesta situação não cumpre a contento seu papel em cuidar dos mais necessitados da sociedade, e quando toma uma atitude, neste caso, oferecendo financiamentos capciosos, muitas vezes acaba prejudicando, pois o indivíduo impossibilitado de cumprir o contrato sofre uma ação de despejo, e sua tão sonhada casa própria aparece nas páginas de classificados dos jornais, onde é anunciado o seu leilão.

Entretanto, no transcurso deste trabalho não houve possibilidade de se analisar diferenças regionais na inadimplência dos contratos de financiamento habitacional às populações de baixa renda, o que demonstra a grande importância do estudo aqui realizado.

Recomenda-se uma atualização futura deste trabalho com dados obtidos de outras regiões do país, onde possam ser inseridas informações para uma comparação das mudanças ocorridas e suas conseqüências.

REFERÊNCIAS

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Código Comercial Brasileiro. Lei 556, 1850.

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FURASTÉ, Pedro Augusto.Normas Técnicas para o Trabalho Científico. Explicação das Normas da ABNT. 13ª ed. Porto Alegre S.N. 2004.

GIL, Antonio Carlos. Como elaborar projetos de pesquisa. São Paulo: Atlas, 1991

SILVA, Edna Lucia da: MENEZES, Estera Muszkat. Metodologia de pesquisa e elaboração de dissertação. 3.ed.rev. atual. Florianópolis: Laboratório de Ensino a Distancia (LED) da USP, 2001.

Constituição da República Federativa do Brasil de 1988:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituiçao.htm

Decreto-lei Nº 2.164, de 19 de SETEMBRO de 1984.

Lei nº 4.380, de 21 de Agosto de 1964.

Cartilha do mutuário da Associação Nacional dos Mutuários - ANM

http://www.anmm.org.br/cartilha.html

Tabela Unidade Padrão de Capital – UPC (1964 a 06-2008)

http://www.datalegis.com.br/upc.html

Salário mínimo - valores nominais Brasil 1940 -1999 (em moeda nacional) – DIEESE. http://www.dieese.org.br/esp/salmin/salmin00.xml Evolução do Salário Mínimo

Índices de Reajuste de Prestações - Contratos vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional - PES/CP - Modalidades Plena e Parcial Departamento Técnico ABECIP

Série Histórica INPC

Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordenação de Índices de Preços, Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor.

http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/inpc_ipca/ipca- npc_200806_1.shtm

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Tabela Price - Perícia Contábil - Revista Brasileira de Contabilidade http://www.peritoscontabeis.com.br/trabalhos/juros_tabela_price_-_rbc.pdf

Tabela Price: juros simples ou compostos?

Gilberto melo

Tabela Price – Correção da Dívida e Opinião. José Dutra Vieira Sobrinho

Quadro 5.4 – Série Histórica da Unidade de Padrão de Capital – UPC (Valores Nominais (*) Fonte: Banco Central

Matemática Financeira - Curso Completo Cursos on-line – Matemática Financeira p/ icms-sp Professores Sérgio Carvalho e Weber Campos www.pontodosconcursos.com.br - Prof. Sérgio Carvalho

A tabela Price é ilegal?

http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=736&p=1

A Tabela Price e Sua Lenda, ou, Os Perigos Ocultos nas Prestações Fixas

http://www.ocaixa.com.br/rodape/rodape20071126.htm

FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda, Novo Dicionário Eletrônico Aurélio versão 5.0, 3ª ed. Positivo, 2004

Guia de Financiamento

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Inflação: Evolução Histórica da Correção

http://w3.ufsm.br/revistacontabeis/anterior/artigos/vIInEspecial/a09vIInesp.pdf

VERAS, Lilia Ladeira. Matemática Financeira. São Paulo: Atlas, 2001

SOBRINHO, José Dutra Vieira.Matemática Financeira: Juros, Capitalização, Descontos e Séries de Pagamentos. 7ª ed. São Paulo: Atlas, 2000

SAMANEZ, Carlos Patrício. Matemática Financeira: Aplicações à Análise de Investimentos. 3ª ed. São Paulo: Pretience Hall, 2002

Autor do Artigo e Pós-Graduando do Curso de Pós-Graduação Lato Sensu em Perícia Contábil pela FATEC – Faculdade de Ciências Administrativas e de Tecnologia de Rondônia – RO.

Autor do Artigo e Pós-Graduando do Curso de Pós-Graduação Lato Sensu em Perícia Contábil pela FATEC – Faculdade de Ciências Administrativas e de Tecnologia de Rondônia – RO.

Autor do Artigo e Pós-Graduando do Curso de Pós-Graduação Lato Sensu em Perícia Contábil pela FATEC – Faculdade de Ciências Administrativas e de Tecnologia de Rondônia – RO.

Professor Orientador Mestrando do Curso de Pós-Graduação Lato Sensu em Perícia Contábil pela FATEC – Faculdade de Ciências Administrativas e de Tecnologia de Rondônia – RO.