Benfeitorias X Acessões

STJ SÚMULA N° 335- 25/04/2007 – DJ 07-05-2007

Contratos de Locação- Cláusula de Renúncia à indenização- Benfeitorias e Direito de Retenção.

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção

            Pelo entendimento majoritário dos tribunais, pode se concluir que acessões são equiparadas as benfeitorias, não há falar em indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, quando o contrato de locação prevê expressamente a renúncia deste direito, sendo tal cláusula hígida, estando expresso no contrato, acessão vai ser equiparada a benfeitoria.

É incabível o pleito de retenção e indenização por benfeitorias ou acessões se o contrato estipula renúncia do locatário à indenização por "benfeitorias", em acepção vulgar do vocábulo que abrange também acessões.

No tocante à exclusão da indenização por "benfeitorias", verifica-se que o termo se encontra empregado numa acepção comum do dia-a-dia, abrangendo benfeitorias e acessões, até porque o vocábulo "benfeitorias" é utilizado na cláusula após a expressão "modificações ou transformações", a qual já seria suficiente para compreender as benfeitorias em sentido técnico-jurídico.

"Assim, ao que entendemos no que concerne aos arts. 35 e 36, não há que se falar em abrangência de acessões. Contudo, ao interpretar cláusulas contratuais, examinadas - é claro - as particularidades de cada caso concreto, parece-nos mais correspondente à vontade dos contratantes comuns, na maior parte dos casos, a interpretação que integra, sob a epígrafe de benfeitorias, também as acessões" (Anotações à Lei do Inquilinato. São Paulo: RT, 2000, p. 210).

Assim, quer as obras realizadas no imóvel sejam acessões, quer sejam benfeitorias é incabível sua indenização ou respectiva retenção, pois a cláusula do contrato exime a locadora do ressarcimento da inquilina.

Extrai-se da jurisprudência deste Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES [...] BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL HÍGIDA. EXEGESE ART. 35 DA LEI N. 8.245/91. ENUNCIADO N. 335 DA SÚMULA DO STJ. IV - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

III - Não há falar em indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, quando o contrato de locação prevê expressamente a renúncia deste direito, sendo tal cláusula hígida, a teor do que dispõe o art. 35 da Lei n. 8.245/91, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Ap. Cív. n. 2008.013060-6, de Ascurra, rel. Des. Henry Petry Junior, j. 19-5-2009).

Sobre as acessões, ensina Caio Mário da Silva Pereira:

Acessão de móvel a imóvel, nesta categoria de aquisição imobiliária inscrevem-se as construções e plantações em terreno alheio, num ou noutro caso verificando-se a adesão da coisa ao imóvel que recebe o respectivo incremento, dado que se não poderá mais destacar sem dano ou perda.

           Ao revés, quem planta, semeia ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as plantas, sementes ou construções, mas tem direito a indenização, estando de boa-fé, ad instar do que ocorre com aquele que realizar benfeitorias úteis em coisa alheia.

As acessões indicadas somente são indenizáveis caso estejam os réus de boa-fé, assim como ocorre com as benfeitorias úteis.