ANÁLISE DA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RE...
 
ANÁLISE DA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO EM UM CONTRATO DE LOCAÇÃO
 


Luís Carlos Mendes Prazeres *

RESUMO
Análise da definição e mérito do contrato dentro do contexto social, seu fundamento histórico, e fundamentos. Verificação da função social do contrato nas sociedades modernas, e análise da existência de cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção em um contrato de locação.


PALAVRAS-CHAVE
Contrato. Função. Renúncia. Retenção. Benfeitoria

INTRODUÇÃO

Estudar a realidade social, principalmente no que concerne à adequação social do Direito, e o reflexo das necessidades no campo diário, refletidas no ordenamento jurídico, de maneira a analisar a definição e função social do contrato como instrumento jurídico de grande valia na execução dos negócios dentro do bojo das relações de compra-e-venda, troca, prestação de serviços dentre outras, fundamentando o princípio da criação do instrumento contratual na sociedade hodierna.

1 CONTRATO ? DEFINIÇÃO E MÉRITO

Na sociedade hodierna, o contrato surge como uma ratificação de uma antiga negociação, ou seja, da troca de interesses, bens ou prestação de serviços entre personagens de uma determinada sociedade. De acordo com Orlando Gomes, o conceito moderno de contrato formou-se em conseqüência da confluência de diversas correntes de pensamento, dentre as quais: a) a dos canonistas; b) a da escola do Direito Natural. Que segundo o presente autor:
A contribuição dos canonistas consistiu basicamente na relevância que atribuíram, de um lado, ao consenso, e, do outro, à fé jurada. Em valorizando o consentimento, preconizaram que a vontade é a fonte da obrigação, abrindo caminho para a formulação dos princípios da autonomia da vontade e do consensualismo(...). A Escola do Direito Natural, racionalista e individualista, influiu na formação histórica do conceito moderno de contrato ao defender a concepção de que o fundamento racional do nascimento das obrigações se encontrava na vontade livre dos contratantes. Desse juízo, inferiram seus pregoeiros o princípio de que o consentimento basta para obrigar.

De acordo com Sílvio de Salvo Venosa, O Código napoleônico foi a primeira grande codificação moderna, espelhando a vitória obtida pela burguesia, na revolução de 1789, com suas conquistas políticas, ideológicas e econômicas. "Nesse estatuto, o contrato vem disciplinado no livro terceiro, dedicado aos "diversos modos de aquisição da propriedade". (VENOSA, 2005:392)
Como cita o autor:
O contrato, o acordo de vontades, representava, na verdade, uma garantia para os burgueses e para as classes proprietárias, que a nova classe dominante não pretendia destruir, mas promover, numa relação de aliança subalterna. A transferência dos bens passava a ser dependente exclusivamente da vontade. A classe de comerciantes passava a deter o poder econômico e, portanto, a ter condições de impor sua vontade. Por outro lado, os proprietários, juridicamente, não poderiam ser privados de seus bens, sem sua manifestação de vontade.

Em consonância com Pablo Stolze Gagliano, entendemos contrato como: um negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva, auto-disciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia das suas próprias vontades. (GAGLIANO, 2005:12)
Orlando Gomes entende que o contrato perpassa em um novo contexto, atingido pela política de intervenção do Estado na economia. Como diz o autor, "o contrato sofre duas importantes modificações em sua significação e em sua função: 1) deixa de ser simplesmente expressão da autonomia privada; 2) passa a ser uma estrutura de conteúdo complexo e híbrido, com disposições voluntárias e compulsórias, nas quais a composição dos interesses reflete o antagonismo social entre as categorias a que pertencem os contratantes (produtores e consumidores, empregadores e empregados, senhorios e inquilinos). (GOMES, 2002: 14)

2 FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

O contrato, como um dos institutos legais do Direito civil, aborda também uma função social. Como acentua Pablo Stolze, o Código Civil de 1916 ignorou a função social do contrato e da propriedade. O autor cita que: "Quando da elaboração do seu projeto(1899) ? fruto do empenho de CLÓVIS BEVILÁQUA, com inegável influência do esforço dos juristas que o antecederam, com destaque para TEIXEIRA DE FREITAS ? vivia-se em uma sociedade de economia rudimentar, pós-escravocrata, e recém-ingressa na República. (GAGLIANO, 2005:57).
Em decorrência do período histórico e cultural no qual estava o país, a adequação dos dispositivos legais se concatenava com o modelo vigente, ou seja, pós-escravocrata e com pouca maturidade em questões republicanas. Todos esses fatores omitiam a socialização da propriedade, conseqüentemente, do contrato.
De acordo com Pablo Stolze:
Com isso, acentuou-se uma nítida vocação materialista do Código de 1916, pouco afeito aos valores essenciais da pessoa humana, e imbuído cegamente do firme propósito de tutelar o crédito e a propriedade, mantendo ainda, a todo o custo, a estabilidade da família casamentária, pouco importando a dignidade do devedor ou o reconhecimento do filho bastardo.

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
A atribuição de uma função social ao contrato é decisão oportuna ao legislador que, em tese, não altera o respectivo regime jurídico, pois já se repelia o abuso de direito, com base na interpretação do art. 160 do CC/1916 e na norma constitucional de 1988. Efetivamente, a partir do momento em que o direito constitucional brasileiro considerou que a propriedade tinha uma função social (art. 5º, XXIII), conceituando-a amplamente, ou seja, no sentido de abranger todos os bens, o mesmo princípio haveria de ser aplicado aos contratos. Assim, em termos gerais, pode-se considerar que o novo Código explicitou uma norma constitucional, ratificando o entendimento implícito da legislação anterior e da construção jurisprudencial.

A função social do contrato é, antes de tudo, um princípio jurídico de conteúdo indeterminado, que se compreende na medida em que lhe reconhecemos o precípuo efeito de impor limites à liberdade de contratar, em prol do bem comum. (GAGLIANO, 2005:55

3 CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO

A análise concernente neste tópico, diz respeito à possibilidade de existir, em um contrato de locação (contrato de adesão) celebrado com uma administradora de imóveis, a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. A definição do objeto nos contratos de locação, segundo Orlando Gomes: "Em princípio, todas as coisas podem ser locadas. Excetuam-se as coisas consumíveis, porque não podem ser restituídas, e as coisas fungíveis, uma vez que o locatário é obrigado a devolver ao locador a coisa que recebeu para uso e gozo. Por essa mesma razão, não pode haver locação de coisas que se exaurem progressivamente, pois, na verdade, dá-se no caso a alienação parcial de propriedade, como v.g., as pedreiras."(GOMES, 2002: 277).
A Súmula nº 335- 25/04/2007 ? DJ 07.05.2007 do Superior Tribunal de Justiça, definiu que: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Também a Lei de Locação de Imóveis Urbanos ? Lei do Inquilinato ? L-008.245-1991, não seção VI, das benfeitorias, em seu artigo 35 diz que: "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. "As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel". É o que versa o art. 36 da mesma lei.
Orlando Gomes cita que:
Das acessões distinguem-se as benfeitorias. Se necessárias, tem o locatário o direito a ser indenizado, além do direito de retenção da coisa alugada. Igual direito lhe é outorgado se fez benfeitorias úteis com expresso consentimento do locador. Em se tratando de benfeitorias voluptuárias, o direito que lhe assiste é o de levantá-las(jus tollendi). A indenização das benfeitorias úteis deve ser calculada pelo critério de menor valor inter expensum et melioratum.

Destarte, torna-se possível a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção em um contrato de locação celebrado com uma administradora de imóveis, visto que é coerente e admissível diante das disposições legais supracitadas e a Súmula nº 335 do STJ.

4 CONCLUSÃO

O contrato surgiu como um instrumento de regulagem social, como meio de legitimação dos negócios efetuados dentro do bojo social. Visando isso, pudemos perceber neste artigo a análise, em especial, nos contratos de locação, a validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. E vemos esta possibilidade como perfeitamente adequada, segundo o nosso ordenamento jurídico vigente, que dá respaldo para essa atitude legal.

5 REFERÊNCIAS

Arnold Wald, O Novo Código Civil e o Solidarismo Contratual, Revista de Direito Bancário, do Mercado de Capitais e da Arbitragem, São Paulo: RT, n. 21, p. 35, jul/set. 2003, ano 6.
Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2008
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil.São Paulo: Saraiva, 2005. v. 4.
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2002.
Lei de Locação de Imóveis Urbanos ? Lei do Inquilinato ? L-008.245-1991.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. São Paulo: Atlas, 2003. v.2.
Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2008.
 
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